Obce kolem velkých měst, jako je Praha, se brání masovému přílivu nových obyvatel územními plány, kde mimo jiné předepisují, že určité zastavitelné plochy jsou určené pro rodinné domy.

Někteří developeři však chytře využívají mezery v právních předpisech a na takovémto pozemku postaví rodinný dům o dvou až třech bytech. Dle legislativy totiž může rodinný dům obsahovat až tři byty.

Dům se navenek navíc tváří jako dvojdomek nebo trojdomek, všichni tak mohou být spokojeni. Na takto definovanou nemovitost se ale vztahují odlišné právní i technické požadavky, které si noví majitelé nemusí uvědomovat.

Právní rozdíly

Majitelé nekupují přímo svůj dům či byt, ale jen spoluvlastnický podíl na domě a pozemku. Dům má také jenom jednu vodovodní přípojku, přípojku plynu apod. Všechny tyto aspekty pak vedou k tomu, že jakákoli později zamýšlená (byť i drobná) stavební úprava či jiná změna ve způsobu užívání domu musí být schválena většinou spolumajitelů.

Požadavky technických norem na byty v rodinném domě jsou (někdy i výrazně) méně přísné oproti bytům v bytovém domě či bytům v sousedních řadových domcích. Je to celkem logické, neboť se předpokládá, že v jednom rodinném domě bydlí jedna rodina.

Požadavky na hluk

Požadavky na zvukovou izolaci stěn mezi sousedními byty v jednom domě (bytovém i rodinném) je 53 dB. Ale u řadových rodinných domů (dvojdomů i trojdomů) je to 57 dB. Takže i když se dům tváří na majitele jako dvojdomek, požadavek na přenos hluku mezi sousedy je jiný.

Letecký pohled na novou výstavba v Chýni (okres Praha – západ). To, co vypadá jako dvanáct řadových domků, jsou ve skutečnosti čtyři rodinné domy s dvanácti bytovými jednotkami.

Letecký pohled na novou výstavba v Chýni (okres Praha–západ). To, co vypadá jako dvanáct řadových domků, jsou ve skutečnosti čtyři rodinné domy s dvanácti bytovými jednotkami.

FOTO: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas

 Požární požadavky

Zásadně se liší i požadavky na požární bezpečnost. Kvůli zamezení rizika šíření požáru z jednoho bytu do druhého musí každý byt či rodinný dům tvořit tzv. samostatný požární úsek, který je ohraničen požárně odolnými konstrukcemi.

V rodinném domě (i se třemi byty) ale tento požadavek nemusí být splněn. Zde stačí, když samostatný požární úsek tvoří celý rodinný dům. Byty v rodinném domě tedy nemusejí být od sebe požárně oddělené.

Požadavky na tepelnou izolaci

Odlišné požadavky na konstrukce staveb jsou i v oblasti tepelné techniky. Zatímco u řadových domů jsou požadované hodnoty součinitele prostupu tepla na stěny mezi sousedními budovami 1,05 W/(m2·K), pro stěny mezi byty jsou požadované hodnoty tohoto součinitele opět mírnější – 1,30 W/(m2·K).

Pohled na polovinu rodinného domu v Dolních Břežanech (okres Praha – západ). Ani zde se nejedná o dvojdům, ale o rodinný dům s dvěma bytovými jednotkami.

Pohled na polovinu rodinného domu v Dolních Břežanech (okres Praha–západ). Ani zde se nejedná o dvojdům, ale o rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami.

FOTO: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas

Slušný developer, pokud nabízí bytové jednotky jednoho rodinného domu různým majitelům, by si měl z hlediska technických požadavků počínat při výstavbě tak, jako by šlo o dva nebo tři různé rodinné domy, i když právně to budou pouze části jednoho rodinného domu.

Tak tomu ale bohužel nemusí vždy být. Při koupi takto právně zakotvené nemovitosti je tedy nanejvýš vhodné pozvat si odborníka na kontrolu. Zkušený inspektor nemovitostí se samozřejmě vyzná v technických aspektech nemovitosti, ale i v projektové dokumentaci a orientuje se i v příslušných stavebních právních normách.

Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí

Inzertní sdělení
 
Inspekce nemovitostí Nemopas pomáhá majitelům nemovitostí, a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti.
Koupě i prodej nemovitosti je závažné rozhodnutí. Kupující se jistě nechce dočkat nepříjemných překvapení, která se mohou objevit po čase v souvislosti s technickým stavem objektu. Kupující prostě nechce po technické stránce koupit "zajíce v pytli".
Prodávající se na druhou stranu jistě nechce dostat do vážných problémů daných jeho zodpovědností za poruchy v následujících pěti letech. Kupující totiž může na základě skrytých vad (ať již skutečných či účelových) dle nového občanského zákoníku chtít odstoupit od smlouvy či zpětně snížit kupní cenu.
Znalost technického stavu nemovitosti získaná na základě inspekce nemovitostí NEMOPAS dává oběma stranám realitní transakce jistotu transparentnosti a férovosti obchodu.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN). V Praze a Středočeském kraji je jedním z certifikovaných inspektorů NEMOPAS Ing. arch. Petr Tichota, e-mail: petr.tichota@nemopas.cz.
Společnost Kaktus Reality je férová realitní kancelář z Ostravska, která dbá na zajištění transparentní a seriózní realitní transakce. Její makléři informují klienty o všech zákonných povinnostech spojených s prodejem či koupí nemovitosti. Díky skvěle fungujícímu týmu může společnost nabídnout všechny služby, které klient potřebuje. Od poradenství až po úklid.