Hypotéka je závazek na podstatnou část produktivního života člověka. Je tedy logické, že se mnozí z klientů snaží mít ji co nejdříve „z krku”. Raději budou platit více a kratší dobu, než aby je hypotéka zatěžovala déle ovšem s nižšími splátkami. Svou roli pochopitelně hraje i to, že čím delší dobu splatnosti si nastaví, tím více půjčenou částku přeplatí.

Zkušenosti bankéřů naznačují, že častou chybou klientů je to, že výši splátky a s tím spojenou i délku splatnosti nastavují podle své momentální finanční situace, kdy mají pocit, že na ni budou mít i v budoucnu. Ovšem tyto úvahy mohou být zrádné, jednak může dojít ke změně klientovy životní situace a také případné změny na hypotečním trhu mohou způsobit růst úrokových sazeb a tím pádem i zvýšení měsíčních splátek.

Jakou dobu splatnosti tedy zvolit?

Odpověď na otázku - Co je lepší, vyšší splátka a kratší doba splatnosti, nebo nižší splátka, ale po delší dobu? - není vůbec jednoduchá. Základní rada odborníků zní: nevyšponovat splátku na maximum podle toho, jak na to mám nyní, a zároveň myslet i na zadní kolečka.

„Všem zájemcům o hypotéku vždy doporučujeme nejít úplně na hranici svých finančních možností a nechat si rezervu v měsíčních příjmech, a pro klid duše mít také stranou odloženou finanční rezervu, ideálně ve výši alespoň tří měsíčních platů,” zdůraznila pro Právo Marie Mocková z Hypoteční banky.

Může se také stát, že během splácení hypotéky budete chtít čerpat i spotřebitelský úvěr (například na koupi auta či zařízení do bytu). Ovšem kvůli vysokému zatížení rodinného rozpočtu hypotečními splátkami v porovnání s vašimi příjmy, vám žádná banka další úvěr neschválí.

Pro klid duše je tedy dobré zvolit raději delší splatnost hypotéky s nižší splátkou. Pokud budete mít dost financí i na odkládání peněz stranou, můžete případnou vytvořenou rezervu použít při otočce fixace úrokové sazby na mimořádnou splátku hypotéky, případně na další nutné výdaje.

Narození dítěte či rozvod často zhatí plány

Častým případem, kdy lidé zjistí, že kratší doba splatnosti s vyšší splátkou hypotéky nebyla správnou volbou, je narození dítěte a výpadek jednoho příjmu či rozvod partnerů.

„Příkladem špatně nastavené doby splatnosti může být zvolení maximální možné splátky u mladého páru. Žena otěhotní a narozením dítěte se rodině sníží úroveň příjmu, což pochopitelně často vede k problémům se splácením,” upřesnila pro Právo Pavla Hávová z ČSOB.

„Naši hypoteční bankéři se často setkávají s příkladem nevhodně nastavené doby splatnosti u rozvádějících se manželů. Manželé si s využitím hypotéky koupí vysněný dům, a po několika letech se rozvedou. Nemovitost si ponechá jen jeden z nich, protože společně žít už nechtějí. Splátky jsou však nastavené pro domácnost s dvěma příjmy, pro jednoho člověka je tato splatnost příliš ambiciózní. Obvykle v takových situacích jednáme o nových podmínkách a splatnost úvěru prodlužujeme,” uvedl pro Právo Petr Plocek z UniCredit Bank.

Změna doby splatnosti zdarma i za poplatek

Prodloužit ale i zkrátit dobu splatnosti vám banky, pokud splníte jejich podmínky, umožní. Výjimkou jsou ale GE Money Bank či LBBW Bank, které klientovi splatnost zkrátí, ale neprodlouží. V případě prodloužení hraje důležitou roli věk klienta. Pokud by se stalo, že by delší splatnost překročila maximální věk, do kdy banky požadují úvěr splatit, mohli byste mít se svým požadavkem smůlu. Pro banky je většinou maximální hranicí 70 let věku.

U některých bank ale maximální věk nehraje roli, ke každému klientovi přistupují individuálně, přihlížejí k jeho příjmům i případným mladším ručitelům. „Nemáme stanovenou žádnou pevnou hranici, rozhodující jsou zejména příjmy a celková finanční situace klienta. V praxi však většině klientů doporučujeme, aby hypotéku splatili před odchodem do důchodu,” upřesnil Petr Plocek.

V případě, že byste si naopak chtěli nastavenou dobu splatnosti zkrátit, banka vám to umožní pouze tehdy, budete-li mít na vyšší splátky dostatečné příjmy.

Pokud změnu doby splatnosti necháte až na konec fixace úrokové sazby, nezaplatíte za ni žádný poplatek. V případě, že si nebudete moci dovolit čekat na otočku fixace, připravte se i na několikatisícový poplatek. Například u GE Money Bank zaplatíte 5 tisíc korun, u mBank 2500 korun, u Raiffeisenbank a Wüstenrot 3 tisíce korun, u Sberbank pak od 2 do 10 tisíc korun a u UniCredit Bank 2 tisíce korun.

Naprostá většina bank má maximální dobu splatnosti nastavenu na 30 let. S 35letou splatností se setkáte u Equa bank, se 40letou pak u ČSOB, Hypoteční banky a mBank. Lidé v průměru splácejí hypotéky 20 - 25 let.