Nyní má každý kupující (až na zákonné výjimky) v případě úplatného převodu nemovitosti povinnost odvést státu daň z nabytí nemovitých věcí (daň z převodu nemovitostí). Sazba daně činí čtyři procenta a počítá se z kupní ceny či ze 75 procent směrné hodnoty - v závislosti na tom, která z těchto částek je vyšší. Kupní cena se dále může porovnat s částkou odpovídající 75 procentům uvedené ceny ve znaleckém posudku.

Pokud kupující využije výpočet daně na základě znaleckého posudku, musí o to finanční úřad požádat a znalecký posudek přiložit k daňovému přiznání. Náklady na posudek a odměnu znalci je možné od základu daně odečíst.

Jedna nemovitost, více cen

„Odhad může zpracovat pouze soudní znalec se specializací na ceny a odhady nemovitostí. Seznam soudních znalců lze nalézt na stránkách ministerstva spravedlnosti,“ upřesnil Lubomír Milek ze společnosti Century 21.

Realitní trh se stále vyvíjí a stejně tak se vyvíjí i hodnota samotných nemovitostí. Běžné je, že jedna konkrétní nemovitost má v daný okamžik více cen. Rozhodujícím kritériem je účel, pro který je cena zjišťována.

„Při prodeji je zajímavá především kupní cena, za kterou lze nemovitost reálně prodat. Její výše závisí pouze na dohodě prodejce s kupujícím. Ukazatelem standardní ceny je cena obvyklá neboli tržní. Její výše odpovídá částce, kterou lze žádat za podobnou nemovitost v daný okamžik v téže lokalitě,“ vysvětlil Milek.

Další možností je určení ceny dle cenového předpisu. Při jejím stanovení se vychází z vyhlášky náležející k zákonu č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Oceňování dle předpisu se využívá pro zjištění ceny při darování, vypořádání společného jmění manželů, dělení spoluvlastnictví, restituci či výpočtu daně z nabytí.

Pro tento případ bude třeba si připravit patřičnou dokumentaci - mimo jiné výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, nabývací tituly, projektovou dokumentaci a některé další dokumenty.

Banka má vlastní metodiku

Při zajišťování úvěru v bance se klienti setkávají s pojmem zadlužitelná hodnota, dříve uváděná jako „cena v tísni“. Prakticky se jedná o cenu obvyklou (tržní), sníženou o takzvaný bezpečnostní koeficient ve výši deset až dvacet procent.

Pro toto snížení bývají nejčastěji uváděny dva důvody. Prvním je platnost znaleckého posudku k určitému datu a možný pokles ceny nemovitosti, druhým problematický prodej zástav nesplacených úvěrů, kdy se bance většinou nepodaří prodej uskutečnit za původní plnou výši.

Na koho se obrátit

„Odborníka na určení ceny vyhledávejte dle potřebného zaměření odhadního dokumentu. ‚Tržní ocenění‘ či ‚Stanovisko k tržní hodnotě‘ mohou zpracovat i odhadci-živnostníci. Jejich živnost je vázána na vzdělání, ale mohou disponovat i patřičnými akreditovanými certifikáty. Působí nezávisle nebo přímo v realitních kancelářích,“ doporučil Milek.

Znalecký posudek ovšem mohou vydat pouze soudní znalci, jmenovaní v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. Jejich služby jsou profesionální, ale zároveň také nejdražší. „Proto zvažte účel odhadu,“ doplnil Milek.