Novela má dát centrální bance pravomoc stanovovat nejen limity LTV (výše úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti), ale i další limity týkající se poměru příjmu a všech splácených úvěrů.

Pokud by uvedené limity byly nastaveny tak, jak ČNB požaduje, na hypotéku by podle Michaely Tomáškové ze společnosti Central Group dosáhla jen hrstka vyvolených, mezi které průměrně vydělávající rodina rozhodně nepatří.

Nebývale silné pravomoci

Zatímco dnes je používán ukazatel LTV, tedy výše úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti (nyní maximálně 90 procent), nově má ČNB spolu s novelou zákona přitvrdit ukazateli DTI (výše úvěru vůči čistému příjmu) a DSTI (výše splátek všech úvěrů vůči příjmu).

Dosadíme-li do chystaných pravidel konkrétní čísla, vypadá situace následovně: Jestliže dnes na průměrný pražský byt v hodnotě pět miliónů korun stačí půl miliónu z vlastních zdrojů a čistý příjem 30 tisíc korun měsíčně, po novele zákona by byl v lepším případě (při koeficientu DTI 8) vyžadován měsíční čistý příjem téměř 47 tisíc korun a při přísnější variantě (koeficientu DTI 5) dokonce 75 tisíc korun. V hrubém příjmu by potom museli žadatelé disponovat částkami 65 tisíc0, resp. 106 tisíc korun měsíčně.

V žádné z evropských zemí nemá dohledový orgán takové pravomoci v úvěrové oblasti, jaké pro sebe nyní ČNB požaduje Michaela Tomášková, Central Group

„Jestliže se podle dat ČSÚ průměrná hrubá mzda v Praze pohybuje na hranici 36 200 korun a medián pod hranicí 30 tisíc korun hrubého za měsíc, mohla by ČNB svou novou pravomocí definitivně utnout střední třídě naděje na vlastní bydlení. Přitom v žádné z evropských zemí nemá dohledový orgán takové pravomoci v úvěrové oblasti, jaké pro sebe nyní ČNB požaduje,“ upozornila Tomášková.

Regulace je podle ní dostatečná již nyní, protože banky mají od dubna 2017 od ČNB doporučeno neposkytovat hypotéky nad 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti (LTV).

Navíc úvěry v pásmu 80 až 90 procent LTV mohou tvořit jen 15 procent z celkového objemu sjednaných hypoték. Hypotéky nad 80 procent LTV se tak stávají poměrně horkým zbožím, čemuž odpovídá i rozdíl v úrokových sazbách.

Zatímco u hypotéky s LTV 80 procent se lze dostat stále pod dvě procenta, u hypotéky s LTV 90 bude aktuálně sazba kolem tří procent. Rozdíl je tedy okolo jednoho procentního bodu, což v uvedeném případě (byt v hodnotě pěti miliónů) znamená měsíční splátku vyšší o čtyři tisíce korun.

„Už jen tato regulace znamená, že běžná rodina na průměrný pražský byt bude muset mít v hotovosti milión korun, což znevýhodňuje zejména potenciální kupující ze střední třídy, mezi které patří velmi často mladé rodiny s dětmi,“ připomíná Michaela Tomášková.

Bytů je málo, proto neustále zdražují

ČNB svoji snahu o zpřísnění podmínek pro posuzování bonity žadatelů o hypotéky odůvodňuje obavami z přehřátí hypotečního trhu a také snahou zkorigovat rychlý růst cen nemovitostí v posledních letech.

Skutečnou příčinou prudkého růstu cen bytů zejména v Praze ale nejsou levné hypotéky, nýbrž stále citelnější nedostatek bytů způsobený pomalým povolováním nových projektů. Je-li něčeho nedostatek, ceny jdou nahoru. To je zákon trhu.

„Změna proto musí přijít na straně nabídky. Nutné jsou legislativní změny a větší přímočarost v povolování nových staveb pro bydlení,“ uvedla Tomášková.