Čeká se, že úroky u hypoték postupně porostou a splátky po skončení fixace pro mnohé rodiny neúnosně zdraží. O dva až tři tisíce korun měsíčně. Po třech měsících výpadku splátek banka hypotéku tzv. zesplatní a začne proces směřující k dražbě a vystěhování.

Růst cen bytů je nejrychlejší v EU

Česká národní banka (ČNB) má obavy z možného přehřátí realitního trhu. To může v případě útlumu ekonomiky a zvýšení nezaměstnanosti nebo právě při zvyšování úroků znamenat pro mnoho domácností, a teoreticky i některé banky, skutečnou pohromu.

Stávající dynamika není udržitelnáředitel odboru finanční stability ČNB Jan Frait

„Ceny nemovitostí se již loni dostaly na maxima a čísla za první čtvrtletí ukazují, že byla maxima překročena. Růst cen je tak nejrychlejší v EU a podle našich analýz jsou ceny bytů v ČR mírně nadhodnocené,“ uvedl včera ředitel odboru finanční stability ČNB Jan Frait.

Rovněž tempo růstu objemu úvěrů na bydlení je podle něj velmi rychlé a roste zároveň průměrná částka úvěrů. „To podporuje růst cen nemovitostí a to se vrací do (růstu) úvěrů. Stávající dynamika není udržitelná,“ dodal.

Průměrná výše hypotéky činí přes dva milióny korun. „Na dvacet let, při úrokové sazbě dvě procenta je splátka 10 118 korun měsíčně. Dlouhodobý průměr úrokových sazeb se ale blíží pěti procentům. Pokud se sazby vrátí na tuto úroveň, tak klienti budou splácet o více než tři tisíce korun více, což pro řadu z nich bude neúnosné,“ míní Vladimír Brůna, finančník ze společnosti Golden Gate a z Klubu investorů.

Ještě v roce 2010 se podle údajů Hypoindexu průměrná úroková sazba u hypoték pohybovala kolem pěti procent a základní sazba centrální banky byla 0,75 procenta. Nyní je na nule. V nejbližších letech podle ekonomů úroky určitě porostou, ale zvýšení bude zatím jen mírné. Jaké výše můžou úroky dosáhnout za pět let, si dnes netroufá nikdo odhadnout.

Při otočce se zátěž zvýší

„Vývoj úrokových sazeb závisí na velkém množství faktorů a jen velmi obtížně a zpravidla nepřesně lze odhadovat vývoj v tak dlouhém časovém horizontu. V případě růstu úrokových sazeb je velmi pravděpodobné, že u současných hypoték dojde při tzv. otočce na konci doby fixace k nárůstu měsíční splátky, a tedy k většímu zatížení klienta,“ reagoval Pavel Zúbek z Komerční banky.

Doba extrémně levných úrokových sazeb u hypoték už je za námi a do budoucna můžeme počítat spíše s jejich postupným navyšovánímMarie Mocková, Hypoteční banka

Podle něho banky pečlivě propočítávají schopnost klienta splácet, a to v kontextu toho, že řada hypoték je rozložena na třicet let. Obdobně reagovaly i další velké banky.

„Úrokové sazby hypoték se primárně odvíjejí od ceny zdrojů na mezibankovním trhu. Ta se v posledním tři čtvrtě roce postupně zvyšuje. Jedná se však o mírný a plynulý nárůst, který je ovlivňován vysoce konkurenčním prostředím,“ uvedla Marie Mocková z Hypoteční banky. Potvrdila ovšem, že „doba extrémně levných úrokových sazeb u hypoték už je za námi a do budoucna můžeme počítat spíše s jejich postupným navyšováním, opět v závislosti na vývoji ceny zdrojů na mezibankovním trhu“.

Životní okolnosti

„Centrální bankéři si uvědomují, že prudký růst úroků by splácení řady hypoték ohrozil. I proto se snaží změnou zákona získat větší kontrolu nad jejich poskytováním,“ řekla Právu Markéta Šichtařová ze společnosti Next Finance.

Bankovní rada ČNB na začátku května nechala základní úrokovou sazbu, od níž se odvíjí úročení komerčních úvěrů, a tedy i hypoték, na 0,05 procenta. Větší prostor pro zpřísnění měnových podmínek by podle bankovní rady vznikl v případě, kdyby kurz koruny zůstal na slabší úrovni, než očekává prognóza ČNB.

Jedna věc je mezibankovní trh peněz a druhá obvyklé životní okolnosti. „Většině žadatelů se během pěti let (obvyklá doba fixace) změní životní situace, ti šťastnější založí rodinu, vypadne jim jeden příjem a s příchodem potomka navíc přibydou další výdaje (na vzdělání, kroužky). Druhá půlka žadatelů se spolu rozejde, a tím pádem se od sebe odstěhují a jeden z partnerů musí vypořádat toho druhého, což znamená přežití jednoho z partnerů od výplaty k výplatě,“ připomíná realitu života Brůna.

Nízké úrokové sazby hypoték podle něho vyhnaly ceny nemovitostí do nesmyslné, velmi nadhodnocené výše. S růstem úrokových sazeb budou ceny bytů klesat.

„Někteří majitelé hypoték budou muset byty prodat, zároveň však budou potřebovat někde bydlet. To vytvoří zajímavou příležitost pro ty, kteří budou mít dost prostředků zlevněné nemovitosti převzít a třeba zpětně pronajmout jejich bývalým majitelům, protože ti budou chtít někde bydlet i přes to, že neutáhli splátky hypoték,“ domnívá se Brůna.

„Aby člověk mohl financovat vlastní nemovitost, musí na to být připravený. Hypotéku si může vzít i člověk s příjmem kolem 25 tisíc korun, ale za předpokladu, že má také něco naspořeno. Kdo má hypotéku, musí mít rezervu zhruba na půl roku. Jinak si koleduje o průšvih. Není dobré poskytovat hypotéky i lidem s nižšími příjmy na celou cenu nemovitosti,“ tvrdí šéf poradenské společnosti Partners Petr Borkovec.

Většina lidí ale žádné významnější vlastní peníze nemá a ještě si k hypotéce půjčuje, aby si bydlení dovybavili. Už teď někteří investoři a jejich poradci kalkulují s tím, že byty lidí, kteří nebudou mít v budoucnu na splácení hypotéky, zlevní, stanou se zajímavou investicí při odkupu od banky s tím, že původní majitele v nich nechají bydlet coby nájemníky.

Prodej pod tlakem sráží rapidně cenu

Přitom nucený prodej pod časovým tlakem mnohdy nepokryje ani všechny závazky, když se k hypotéce nasčítají ještě další půjčky, jež si vyžádala rekonstrukce a vybavení bytu či domu.

Historické zkušenosti České spořitelny z období recese ukazují, že v některých případech klientovi zbývá doplatit ještě 30 procent dlužné částky, a to i po vypořádání z dražby.

Čísla z registru klientských úvěrových bankovních informací CRIF jsou ovšem zatím příznivá. Objem dlouhodobého ohroženého dluhu, jak to banky nazývají, se v roce 2016 snížil o 14 procent na 14,3 miliardy korun. Celkově si přitom Češi podle Fincentra loni půjčili 225,8 miliardy korun, předloni 190 miliard.