Česká národní banka (ČNB) vloni v říjnu doporučila tuzemským bankám, aby po zájemcích o hypoteční úvěr požadovaly vlastní úspory ve výši alespoň pět procent z ceny nemovitosti (jedná se o tzv. 95procentní hypotéky). Od dubna 2017 by se měly podmínky více zpřísnit a banky by měly poskytovat maximálně 90procentní hypotéky.

„Doporučením ČNB se řídíme. Je ale fakt, že toto opatření vyvolává větší tlak na vlastní zdroje klientů,” uvedl pro Právo Karel Chábek z České spořitelny (ČS).

Ovšem u některých bank je LTV (poměr výše půjčky k hodnotě nemovitosti) ještě nižší. Například Expobank poskytuje pouze 80procentní hypotéky, Fio banka či UniCredit Bank pak 85procentní.

Do jaké maximální výše hodnoty nemovitosti banky poskytují hypoteční úvěry
Banka
Max. LTV
Roční úroková sazba
pro 5letou fixaci
Česká spořitelna
95 % (1)
od 3,19 % 
Equa bank
95 %
2,89 % (2)
Expobank CZ
80 %
3,25 % (3)
Fio banka
85 %
od 1,92 %
Hypoteční banka
95 %
od 3,69 %
Komerční banka
95 %
3,09 %
mBank90 %
2,44 % (4)
Moneta Money Bank
90 %
3,34 % (5)
Raiffeisenbank
90 %
2,39 %
Sberbank
90 % (6)
2,79 %
UniCredit Bank
85 %
1,79 %
Wüstenrot
90 %
2,79 %
Zdroj: banky; údaje platné k 25. 1. 2017; Poznámky (1) od dubna bude 90 %; (2) úvěry nad 1 mil. Kč se sjednaným pojištěním schopnosti splácet; (3) min. sazba je 3,10 % při uzavření pojištění nemovitosti a rizikového pojištění; (4) při sjednání životního pojištění a obratu na mKontě ve výši 15 tis. Kč; (5) minimální měsíční kreditní příjem 15 tis. Kč na účet u Monety určeném pro splácení hypotéky; (6) od 1. 2. 2017

Opatření bank tak zkomplikovalo přístup k pořízení vlastního bydlení především mladým lidem, kteří si ještě nedokázali dostatečně našetřit a musí hledat jiné formy řešení své situace.

„S přítelem si chceme koupit vlastní byt. Máme sice slušné příjmy, ale téměř žádné úspory. Chtěli jsme pořízení bytu řešit stoprocentní hypotékou i za cenu vyšší úrokové sazby, abychom nemuseli rodiče žádat o pomoc. Teď nám asi nic jiného nezbyde,” posteskla si redakci pětadvacetiletá Vanda z Prahy.

Nemovitost rodičů může pomoci

Pochopitelně nejjednodušším řešením by bylo, kdyby mladým lidem pomohli rodiče a potřebnou finanční částku jim poskytli. Jedná se však o statisíce korun a bohužel těmi často nedisponují ani oni, resp. nejsou v situaci, kdy by mohli ze svých úspor větší částku bez problémů postrádat.

Řešením pak může být zástava další nemovitosti - například bytu či domu v osobním vlastnictví rodičů nebo chalupy na venkově.

„Pokud lidé nemají žádné vlastní úspory, ale mají možnost zastavit bance jinou nemovitost, třeba vlastní byt rodičů, banka jim pravděpodobně bez problémů půjčí. V takovém případě se totiž nejedná o stoprocentní hypotéku. Z praxe hypotečních makléřů však vyplývá, že banka nemusí akceptovat jakoukoli nemovitost, například chalupa nemusí být vhodnou zástavou,” uvedla pro Právo Petra Horáková Krištofová z Asociace hypotečních makléřů.

„Jednou z možností je například dozajištění úvěru další nemovitostí, čímž by se celkové LTV vypočítávalo jak z hodnoty kupované nemovitosti, tak z hodnoty nemovitosti, která by sloužila jako dozajištění. Nemovitost nemusí být přímo ve vlastnictví žadatelů, mohou vypomoci například rodiče,” potvrdila možné řešení dané situace i Hana Drápalová ze Sberbank.

Ručení chalupou je někdy problematické

Je-li v zástavě chalupa, banky uplatňují přísnější pravidla. „V případě chalupy by záleželo na posouzení, zda se jedná o chalupu způsobilou k trvalému užívání. Rozhodující je, že má evidenční nebo popisné číslo a je uzpůsobena k celoročnímu bydlení. Není však rozhodující, jak často nebo v kterém období klient chalupu využívá nejvíce. Posouzení, zda je chalupa obyvatelná celoročně, pak vždy záleží na odhadci,” doplnila Drápalová.

Ručení chalupou má také vliv na posuzování celkového LTV. Zatímco v případě ručení bytem či domem rodičů banky poskytnou jeho maximální výši, u rekreační nemovitosti bude ale nižší.

„V případě ručení chalupou, která je určena k celoročnímu používání, poskytujeme maximální LTV do 85 procent,” uvedl Pavel Vlček z mBank. U Moneta Money Bank počítejte s hypotékou do 75 procent LTV, u Raiffeisenbank pak do 70 procent.

Pozor na předlužení

„Absenci vlastních naspořených prostředků je možné vyřešit také dalším úvěrem. Ideálně se k tomu hodí stavební spoření, třeba i překlenovací úvěr od stavební spořitelny, který je sice dražší než hypotéka samotná, ale stále daleko levnější než běžný spotřebitelský úvěr, byť účelový na bydlení,” upozornila na další možnost Zuzana Kohoutová ze serveru Hypokalkulacka.cz

„Dofinancování hypotéky dalším úvěrem má ale dvě úskalí. Jedno vyplývá přímo z doporučení (zatím) ČNB, ve kterém se uvádí, že by instituce neměly obcházet omezení hodnoty LTV souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou nemovitostí,” dodala Kohoutová.

Další nepříjemnost do poskytování více úvěrů podle Kohoutové vnáší nový zákon o spotřebitelském úvěru, který přímo velí bankám daleko přísnější posouzení klientovy schopnosti splácet. „Kdyby se totiž ukázalo, že klient není schopný splácet, banka tak přijde o úroky, což si jistě dobře dopředu rozmyslí,” upozornila.

I přesto, že samy banky možnost dofinancování dalším úvěrem připouštějí, zároveň však upozorňují na riziko předlužení a danou variantu nedoporučují.

„Co se týče dofinancování hypotéky, ať už spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, tento krok povede jen k dalšímu zadlužení, které může mít pro klienty fatální následky a rozhodně jej nedoporučujeme,” uvedla Marie Mocková z Hypoteční banky.

Ilustrační příklad -  tři modelové situace
Úvěr: 3 mil. Kč, splatnost 30 let, fixace 5 let
Kolik budou muset klienti splácet v případě čerpání hypotéky v Equa bank.
Splatnost úvěru ze stavebního spoření je 15 let.
Celková splátka je tedy kalkulována pro těchto prvních 15 let splácení.
1. Dozajištění druhou nemovitostí v hodnotě 1,5 mil. Kč.
Hypotéka na 3 mil. Kč, LTV 67 %, úroková sazba 1,99 %
Splátka hypotéky: 11 074 Kč
Pojištění schopnosti splácet: 990 Kč
CELKEM: 12 064 Kč
2. Bez dozajištění – s maximální výší hypotéky
Hypotéka na 2 850 000 Kč, LTV 95 %, úroková sazba 2,89 %
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření: 150 000 Kč
Splátka hypotéky:11 847 Kč
Pojištění schopnosti splácet: 941 Kč
Splátky úvěru ze stavebního spoření: 1199 Kč
CELKEM: 13 987 Kč
3. Bez dozajištění – s hypotékou s LTV 85 %
Hypotéka na 2 550 000 Kč, LTV 85 %, úroková sazba 2,19 %
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření: 450 000 Kč
Splátka hypotéky: 9669 Kč
Pojištění schopnosti splácet: 842 Kč
Splátky úvěru ze stavebního spoření: 3536 Kč
CELKEM: 14 047 Kč
Zdroj: výpočty z Equa bank, splátka překlenovacího úvěru ze stavebního spoření je spočítána na základě veřejných informací stavebních spořitelen.