Porovnejme, jaká je situace dnes a jaká bude po 1. lednu 2014, tedy po účinnosti nového katastrálního zákona a nového občanského zákoníku.

Jak je to dnes

Dnešní situace opravdu velmi nahrává podvodníkům. Ti zneužívají toho, že když je vlastník nemovitosti ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem na základě plné moci, tak samotný vlastník není informován o provedení vkladu, jen jeho zástupce. Falšují proto plnou moc vlastníka k prodeji nemovitosti a další doklady a bez jeho vědomí převedou nemovitost někomu cizímu.

Vlastník se ale v okamžiku, kdy zjistí, že už není v katastru veden jako vlastník, může bránit, soudní cestou. Je na to poměrně dlouhá doba. Ten, kdo koupil nemovitost v dobré víře, že ji koupil od skutečného vlastníka, si totiž může být jistý vlastnictvím nejdříve za deset let, a to na základě tzv. vydržení vlastnického práva. To je pro skutečného vlastníka dostatečně dlouhá doba na to, aby dosáhl nápravy.

 

Jak to bude od ledna

Návrh nového katastrálního zákona nově zavede, že plná moc k zastupování vlastníka při vkladovém řízení musí být úředně ověřená a dále že i zastoupený vlastník dostane vždy od katastru veškeré informace o provedeném vkladu.

Do návrhu nově poslanci navíc přidali, že vlastník nemovitosti bude katastrem informován už o každém návrhu na vklad, prakticky okamžitě poté, kdy takový návrh katastru dojde (po vyznačení tzv. plomby). Vlastníci si budou moci vybrat způsob, jakým chtějí být o návrhu informováni, tedy zda dopisem na jím určenou adresu, e-mailem, SMS zprávou nebo do datové schránky.

Služba nebude zřejmě zpoplatněna. Tomuto návrhu je vytýkáno, že katastr sice pošle zprávu vlastníkovi o tom, že mu došel návrh na vklad, který se týká jeho nemovitosti, ale že se tím nepřeruší vkladové řízení na určitou dobu.

Jestliže tedy vlastník neprodleně katastru neoznámí svoje námitky k návrhu na vklad, katastr vklad provede.

Po provedení vkladu se vlastník bude moci bránit tak, že katastru sdělí svůj nesouhlas, a ten vyznačí u nemovitosti tzv. poznámku spornosti. Vlastník pak bude mít dva měsíce na to, aby podal k soudu žalobu proti provedení zápisu.

Poznámka spornosti je velmi důležitá. Od tohoto okamžiku je totiž skutečný vlastník chráněn proti všem dalším případným nabyvatelům jeho nemovitosti. Když tedy soud rozhodne v jeho prospěch, stanou se neplatné i všechny případné další zápisy.

Tři roky na obranu je dost málo

Z uvedeného je patrné, že tato opatření zasadí těžkou ránu podvodníkům. Od ledna 2014 tedy dochází k jasnému zvýšení ochrany proti podvodníkům a nemusíme se proto bát o to, že přijdeme o nemovitost. Je samozřejmě důležité občas nahlédnout přes internet do katastru nebo si nechat třeba na poště udělat výpis z listu vlastnictví.

Na druhé straně nelze ani říci, že jsou přijatá opatření plně dostačující a neměla by se ještě vylepšit. Je totiž třeba vzít v potaz i to, že nový občanský zákoník výrazně posiluje váhu zápisu v katastru, čímž zvýší hlavně ochranu kupců nemovitostí, kteří ji v dobré víře nabydou od osoby, která je v katastru vedena jako vlastník.

Dnes se kupci může stát, že i po několika letech může někdo jeho vlastnictví zpochybnit a o nemovitost ho připravit.

Nově by se měl vlastník postižený podvodem domáhat svých vlastnických práv u soudu nejpozději do tří let od zápisu cizího práva v katastru.

Je otázka, zda zákonodárci tuto tříletou lhůtu na soudní ochranu nestanovili v novém občanském zákoníku příliš krátkou. Možná že její prodloužení by mnohé vyřešilo.