Celkem je v Česku na 385 tisíc staveb, které stojí na pozemcích patřících někomu jinému než objekty.

Zvlášť komplikované mohou tyto spory být v případě, že někdo nedodrží předkupní právo a nemovitost prodá přímo třetí osobě. Argumentem pro spojování vlastnictví pozemků a staveb je přitom naopak snaha rozepřím majitelů předcházet.

Ministerští právníci se přesto domnívají, že je jen otázkou času, než si lidé na novinku zvyknou.

Právní návrat před rok 1950

„Pokud je vlastnictví pozemku a stavby odděleno, zakládá se tím uměle na právní spory a bezdůvodné obohacování,“ tvrdí člen autorského týmu zákoníku Petr Tégl.

Nový občanský zákoník proto zavede od ledna 2014 zásadu, která v naší zemi platila do roku 1950, že stavby jsou součástí pozemku. U objektů, které jsou a budou postaveny na cizím pozemku do konce roku 2013, bude uplatněno předkupní právo v případě prodeje pozemku či stavby.

„Předkupní právo bude na stavbě či pozemku tak dlouho, dokud se třeba za 70 let stavba s pozemkem právně nakonec nespojí,“ upozornil Tégl.

Pokud bude vlastník pozemku a stavby stejný, stane od ledna 2014 každá nová stavba součástí pozemku. Vlastník bude disponovat pozemkem a stavba z pohledu zákoníku zanikne.

„Na katastru nemovitostí se nic nemění, stavby budou mít stále popisná a katastrální čísla. K oddělení vlastnictví pozemku a stavby došlo v 50. letech v důsledku kolektivizace. Podobný problém řešili i ostatní postkomunistické státy. Spojení provedli v Rusku nebo v bývalé NDR,“ vysvětluje náměstek ministra spravedlnosti František Korbel.

Více právní jistoty možná až po čase

Slučování vlastnictví pozemků a staveb právní veřejnost názorově rozděluje. Jedni v tom vidí příliš velký převrat, další jsou opatrnými optimisty. Většina advokátů se shoduje, že jejich služby budou lidé s ohledem na nový občanský zákoník v prvních letech jeho existence rozhodně více potřebovat.

„Přechod na nový model bude problematický. Doufejme, že alespoň po čase přinese nová úprava více právní jistoty,“ uvedl v odborném magazínu epravo.cz právník Jindřich Fuka.

Předkupní právo bude fungovat obdobně jako nyní mezi podílovými spoluvlastníky nemovitosti. I oni jsou povinni přednostně nabídnout při prodeji svůj podíl ostatním spoluvlastníkům, nejde-li o převod na osobu blízkou.

Spoluvlastníci nemají nárok na žádnou zvýhodněnou cenu, má být na obvyklé úrovni na trhu. I když vlastník prodá stavbu či pozemek při dodržení zásad předkupního práva třetí osobě, předkupní právo bude dál do budoucna platit pro další případy převodů.

Nová právní úprava ale neznamená, že nebude možné postavit stavbu na cizím pozemku.

Půjde to zejména na základě dohody obou vlastníků. Stavebník ovšem v takovém případě už nebude mít ke stavbě klasické vlastnické právo, ale jen právo stavby s určitými omezeními. To bude možné zřídit jen dočasně, maximálně na 99 let.
Na nový občanský zákoník navazuje příprava nového katastrálního zákona slučujícího dosavadní dva z roku 1992.