Takových zpřísnění si mnoho lidí před podpisem smlouvy ani nevšimne a bývají pak nemile překvapeni důsledky svého kroku.

Pokud při zvýšení nájmů pronajímatel nabídne uzavření zcela nové smlouvy a nájemník na to přistoupí, měl by si text důkladně prostudovat a srovnat ho pečlivě s dosavadní smlouvou.

Vyplatí se poradit se i s odborníkem, nejlépe s právníkem. Pokud se unáhlíte a podepíšete smlouvu, která vás znevýhodňuje, nedá se s tím zpravidla už nic dělat.

Po ukončení regulace nájmů, k němuž již došlo v převážné většině obcí, bude stále častěji docházet mezi majiteli a nájemníky k dohodám o zvýšení nájmů.

V úvahu přicházejí dvě možnosti. Buď změnou smlouvy, tedy tzv. dodatkem ke smlouvě, kterým se část smlouvy změní, nebo uzavřením zcela nové smlouvy.

Pro nájemníka je mnohem výhodnější pouze smlouvu změnit v té části, která se týká výše nájmů. To mu dává jistotu, že všechny ostatní části smlouvy zůstanou zachovány.

V takovém případě může být dohoda o zvýšení buď sepsána na jednom papíře a podepsána oběma stranami, anebo stačí, když nájemník na písemný návrh pronajímatele rovněž písemně odpoví, že jeho návrh přijímá. Dál už není třeba nic sepisovat.

Nová automaticky neruší starou

Strany, které mají nájemní smlouvu, a přesto uzavírají novou, by si měly dát pozor ještě na jeden zádrhel. Nová smlouva totiž musí výslovně zrušit tu starou. Neplatí tu tedy, že nová smlouva automaticky ruší předchozí.

„Nový (další) nájemní vztah může vzniknout pouze k bytu, který je právně volný, tedy takový, k němuž v tomtéž okamžiku jiný nájemní poměr neexistuje, a to ať už mezi pronajímatelem a třetí osobou, nebo i pronajímatelem a tímtéž nájemcem. V opačném případě by předmětná nájemní smlouva byla absolutně neplatná,“ uvádí se například v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR č. 26 Cdo 1551 z roku 2006.

Přechod nájmu

Zatímco zvýšení nájmu vyžaduje smluvní úpravu, v některých jiných případech to není zapotřebí. Například když se mění osoba pronajímatele, nebo když se jeden z manželů za trvání manželství stane nájemcem bytu a vznikne tak společný nájem bytu manžely. Společný nájem bytu manžely totiž vzniká přímo ze zákona.

Při přechodu nájmu, kdy zůstavitel zemře a nájem bytu přechází na osoby, které splňují zákonné podmínky, není rovněž nutné uzavřít novou dohodu s pronajímatelem. Nový nájemce totiž jen vstupuje do práv zemřelého nájemce.

Výměna bytů

U výměny nájemních bytů dřívější soudní praxe vyžadovala, aby byly uzavřeny nové nájemní smlouvy, jejichž podmínky se mohly lišit od původních smluv.

Podle novější judikatury (rozhodnutí Nejvyššího soudu) však není třeba, aby nový nájemce uzavřel s majitelem novou smlouvu. Vychází se z toho, že výměnou bytu nový nájemce vstupuje do postavení původního nájemce s tím, že obsah nájemního vztahu se nemění.

U výměny bytu je třeba připomenout, že podmínkou platnosti dohody o výměně je souhlas pronajímatele.

Nyní platí, že odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce svým rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Od účinnosti většiny paragrafů novely občanského zákoníku, to je od 1. listopadu 2011, už ale soud takovou pravomoc mít nebude.