Novela – již podruhé předkládaná Sněmovně – má prioritně za cíl výslovně umožnit pronajímatelům (ale i nájemníkům) požadovat nájemné na úrovni nájemného v místě obvyklé a stanovit povinnost soudů rozhodovat spory o výši nájemného v těch bytech, v nichž byla již ukončena deregulace podle zákona o jednostranném zvyšování nájmů.

Jde asi o 60 procent nájemních bytů se 450 tisíci nájemníky.

Dnešní občanský zákoník v § 696 pouze uvádí: „Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy… se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.“

Protože občanský zákoník ani jiný právní předpis nic jinak nestanoví, dohody zvláště mezi soukromými majiteli a nájemníky v dnešní situaci – po několika letech růstu nájemného – asi moc fungovat nebudou, takže se někteří pronajímatelé budou obracet na soudy.

Ty by se při rozhodování o žalobách na zvýšení nájemného musely prakticky opírat jen o nálezy Ústavního soudu, což není dobrý stav.

Když se nedohodnou, určuje nájemné soud

Návrh novely proto říká: „Nedošlo-li ke sjednání dohodou a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, rozhodne na návrh pronajímatele nebo nájemce o změně nájemného na v místě a čase obvyklé nájemné soud. Změnu nájemného lze přiznat ode dne podání návrhu k soudu.“

Podle ministerstva je v místě obvyklé nájemné takové nájemné, za něž by bylo možno pronajmout konkrétní byt v daném místě, stavu a čase. Ministerstvo zřejmě předpokládá, že tuto výši pro soudy určí soudní znalci.

Podle poslance Stanislava Křečka (ČSSD) je ale nutný zvláštní zákon o místně obvyklém nájemném, jinak hrozí, že soudy budou určovat obvyklé nájemné i podle nabídek realitních kanceláří.

Z přechodů nájmů vypadnou vnuci

Pokud jde o další obsah novely, k nejpodstatnějším patří přechod nájmu bytu po úmrtí nájemce, pokud byt není ve společném nájmu manželů.

Oproti současnému znění zákona budou z osob, na které může přejít nájem, vyloučeni vnuci nájemce (s výjimkou, když by pronajímatel před smrtí nájemce s bydlením vnuka či vnučky v bytě souhlasil).

„Tato skupina je právě tou nejvíce zneužívanou pro černý obchod s byty a uměle prodlužuje regulaci nájmů,“ uvádí se v důvodové zprávě. Zásadní novinkou v této záležitosti je i to, že přechod nájmu bude omezen jen na dva roky.

Příklad: Nájem bytu přejde na potomka zůstavitele, ale po dvou letech nájemní smlouva skončí. Další pokračování nájmu bude záležet na dohodě s majitelem.
Omezení doby nájmu na dva roky po přechodu nájmu by se neuplatnilo jen u osob, které dovršily 75 let, a které naopak nedosáhly 18 let.

Přechod nájmu nebude vůbec umožněn v případě, pokud nájemce trvale opustí společnou domácnost. Příklad: Manželé žijící v nájemním bytě, kteří mají dospělé děti, si koupí domek a odstěhují se. Na děti nepřejde automaticky nájem bytu, musí se domluvit s majitelem.

Jak na výměny bytů

Nebude ani možná výměna bytu bez souhlasu pronajímatele. I dnes sice musí dát pronajímatel k výměně bytu souhlas, ale pokud ho nedá, může ho v odůvodněných případech nahradit soud svým rozhodnutím.

Ministerstvo argumentuje tím, že pod výměnou bytu se ve skutečnosti často odehrávají nelegální „prodeje“ práva nájmu k bytu. Absolutní znemožnění výměny bez souhlasu pronajímatele však nesporně udělá problémy těm, kteří kvůli tomu, že stávající nájem nejsou schopni uhradit, potřebují menší byt, a přesto pronajímatel nechce dát souhlas k výměně.

Účinnost ne hned od ledna

Novela občanského zákoníku, i když zřejmě Sněmovnou projde lehce, ale nebude účinná hned od počátku příštího roku. Účinnost se navrhuje z důvodů nezbytné přípravy na nové úpravy posunout k prvnímu dni šestého kalendářního měsíce po vyhlášení zákona.

V místech, kde se zákon o jednostranném zvyšování nájemného uplatní ještě v roce 2011 a 2012 (Praha a krajská města – s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy – a středočeská města nad 10 tisíc obyvatel) se sjednávání nájemného dohodou uplatní až od roku 2013.