Pronajímatel, který využije paušální výdaje, si nemusí dělat hlavu z nějakého zvláštního papírování. Žádné výdaje nemusí finančnímu úřadu dokladovat. Je povinen vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem. Záleží na něm, jaký způsob evidence zvolí.

V paušální částce 30 % jsou zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosažením všech příjmů z pronájmu. To znamená, že nad rámec vypočteného procenta nelze dát do výdajů už vůbec nic dalšího.

Co lze dát do skutečných výdajů

Pokud je pronájem spojen s většími náklady, pronajímateli se vyplatí uplatnit výdaje v prokázané výši. Pak se hodí každý výdaj, který umožní snížit základ daně.

Oprava výdajem, technické zhodnocení nikoli

Oprava je daňovým výdajem, zatímco technické zhodnocení nelze dát do výdajů přímo, ale prostřednictvím odpisů konkrétní nemovitosti. Někteří poplatníci se proto snaží skutečnosti trochu pomoct a opravy si přikouzlit. Finanční úřady to vědí a rozhodně se nespokojí jen s tím, že je na faktuře slůvko „oprava“. Rozhodující je skutečný obsah provedených prací, který si může finanční úřad ověřit.

Důkazní břemeno je při případné kontrole či vytýkacím řízení vždy na straně poplatníka. Obvykle je posouzení závislé na konfrontaci stavu před úpravou a po úpravě bytu. Jako důkazní prostředek mohou sloužit například dokumentace k stavebnímu řízení, smlouvy s dodavateli prací, posudky znalců, svědecké výpovědi, fotodokumentace apod.

Oprava je definována jako odstranění částečného fyzického opotřebení nebo poškození a uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Opravou je výměna dveří či podlah, nová elektroinstalace apod.

Podstatné je, že tam dveře, podlahy, elektroinstalace apod. byly už předtím. V opačném případě by se jednalo o technické zhodnocení. Tím je například i odstranění původního umakartu a vyzdění bytového jádra v panelákových bytech, spojené s položením dlažby a pořízením sprchového koutu.

Opravou je i záměna původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií. Kupříkladu výměna dřevěných oken v bytě za plastová je opravou tehdy, pokud jsou zachovány původní rozměry oken a počet vrstev skel.

V případě družstevních bytů jsou daňovým výdajem prostředky vynaložené na drobné opravy a udržování bytu. Rozsah povinnosti družstevníka je v tomto směru vymezen stanovami družstva, jak vyplývá z § 687 odst. 4 občanského zákoníku.

Jak s výdaji na zařízení bytu

Při zařizování bytu je z hlediska daňových výdajů důležitý záměr vlastníka, na jak dlouhou dobu hodlá byt pronajímat (trvale, dlouhodobě nebo jen omezenou určitou dobu), pro jakou klientelu, i to, je-li předmětem nájemní smlouvy pronájem zařízeného bytu. Každý případ je individuální.

Aby mohl pronajímatel dát nakoupené vybavení jednotlivých místností do daňových výdajů, platí důležité pravidlo: Jednotlivá nakoupená věc nesmí přesáhnout 40 000 Kč.

Pokud je částka vyšší a tato nakoupená věc má použitelnost delší než jeden rok, jedná se o hmotný majetek. Do výdajů ho lze dostat pouze prostřednictvím odpisů.

Příklad: Paní Malá se odstěhovala k synovi na venkov a svůj byt v osobním vlastnictví se rozhodla dlouhodobě pronajímat. V průběhu roku 2009 nakoupila do obývacího pokoje tyto věci:

Volně postavená nábytková stěna 21 000 Kč

Sedací souprava 25 000 Kč

Konferenční stolek 3500 Kč

Televizor 8500 Kč

Volně položený koberec 7000 Kč

Přestože utratila dohromady 65 000 Kč, celou částku si může dát v roce 2009 do daňových výdajů. Každá jednotlivá pořízená věc se vešla do limitu 40 000 Kč. Kdyby však koupila sedací soupravu za 45 000 Kč, už by se jednalo o hmotný majetek a musela by ji odpisovat.

Kdy se musí odpisovat

Vybavení bytu pevně spojené se stavbou je její součástí. Proto je i součástí vstupní ceny bytu. Pokud je pořízeno dodatečně, je technickým zhodnocením.
Pokyn MF ČR D-300 uvádí příklady, co se považuje za nedílnou součást stavebních děl. Patří sem mimo jiné:

* Vnitřní rozvody elektroinstalace včetně nástropních a nástěnných svítidel

* Vybavení spojené se stavebním dílem (klozety, vany, umyvadla, dřezy, baterie, kuchyňské sporáky, kuchyňské odsávače par, karmy, boilery, osušovače rukou)

* Vestavěný nábytek

* Obklady stěn a stropů včetně zavěšených stropů (např. kazetových)

* Okenice, mříže, rolety, žaluzie, markýzy

Zde platí důležitá výjimka, která je pro pronajímatele daňově výhodná. Jestliže výdaje charakteru technického zhodnocení ve zdaňovacím období nepřesáhnou v úhrnu 40 000 Kč, lze je uplatnit do výdajů přímo.

Pokud naopak za rok přesáhnou 40 000 Kč, jsou vždy technickým zhodnocením, které zvyšuje vstupní cenu. Do daňových výdajů se mohou dostat jen formou daňových odpisů. Připomeňme, že byt je zařazen do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let.

Výměna uvedených zařízení a předmětů za nové se považuje za opravu, kterou lze dát do výdajů v okamžiku zaplacení – například nové žaluzie, nový dřez a vodovodní baterie apod.

S kuchyňskou linkou opatrně

Specifickým daňovým oříškem bývá to, jak posuzovat vybavení kuchyně. Konkrétně jde o to, zda lze kuchyňskou linku, v níž jsou zabudovány jednotlivé spotřebiče a vybavení, považovat za samostatnou movitou věc, popřípadě soubor movitých věcí, nebo zda se jedná o součást stavby.

Protože na trhu existuje množství typů linek různého provedení, pokud se týká velikosti, technologie, použitých materiálů a vybavení spotřebiči, nelze podat univerzální odpověď. Pokud však je vlastní linka pevně spojena se stavbou a jednotlivé spotřebiče či přístroje jsou funkčně napojeny na rozvody plynu, vody, elektrické rozvody, odpady, odsávání par, pak jsou výkladová stanoviska ministerstva financí velmi tvrdá – jde o součást stavby.

Opět platí, že pozdější výměny jednotlivých částí linky, například baterie, dřezu, jsou přímým daňovým výdajem (považují se za opravu).
Příklad: Horní skříňky jsou pevně přichyceny ke stěně. Spodní skříňky vzájemně spojuje pracovní deska. V ní jsou zabudovány dřez a baterie, které jsou pevně spojeny s budovou prostřednictvím přívodu vody a odpadu.

Zabudovaná kuchyňská linka s dřezem a vodovodní baterií je součástí stavby. Naproti tomu samostatnou movitou věcí může být například lednička či mikrovlnná trouba, i kdyby byly součástí linky.

Platby do fondu oprav

Dlouhodobá záloha (často nazývaná jako příspěvek do fondu oprav), kterou hradí vlastníci bytu jakožto členové SVJ – spoluvlastníci společných částí domu, nepatří do daňových výdajů.

Tato platba představuje zálohu na financování akcí v budoucnu. V okamžiku platby není záruka, zda bude použita skutečně na opravy (například výtahu, střechy apod.) nebo na technické zhodnocení nemovitosti (například zateplení). Nemůže být zaručeno ani to, zda v okamžiku vynaložení prostředků na opravy, třeba za několik let, bude vlastník ještě byt pronajímat.

Výdaje na opravy společných částí domu bezprostředně nesouvisí s vlastním bytem. Je ale nesporné, že nájemné z bytu je stanoveno tak, aby tyto výdaje (alespoň částečně) pokrývalo a ani nájemce nemůže užívat byt sám o sobě ve vzduchoprázdnu. Proto je lze při zdaňování příjmů z pronájmu bytu vzít v potaz. Daňově lze však uznat až skutečný výdaj, a to ve zdaňovacím období, kdy byla oprava provedena a zaplacena. Podkladem musí být vyúčtování SVJ, kolik připadá na konkrétního vlastníka.

Příspěvky na správu domu a pozemku

V praxi zahrnují například náklady na pojištění domu, revize plynu, hasicích přístrojů, správní poplatky, odměny členů volených orgánů, drobné výdaje SVJ apod. Obvykle se platí na účet SVJ formou měsíčních záloh na správu domu a na jaře následujícího roku se provádí vyúčtování těchto záloh.

Tyto výdaje souvisí s pronajímaným bytem. Proto se jedná o daňově uznatelné výdaje. Vlastníci bytů, kteří byli dříve nájemci družstevních bytů, si v řadě případů zachovali členství v bývalém družstvu. Do zálohy na správu domu bývají často zahrnovány i členské příspěvky. V tomto případě se jedná o výdaj nedaňový (osobní výdaj poplatníka, který nesouvisí s příjmy z pronájmu).

Úroky

Pokud poplatník pronajímá byt v osobním vlastnictví, jenž si pořídil z úvěru ze stavebního spoření či z hypotečního úvěru na financování vlastních bytových potřeb, pak si nemůže zaplacené úroky odečítat od základu daně jako nezdanitelnou část podle § 15 ZDP (řádek 47 daňového přiznání).

Mohou však být zahrnovány do daňových výdajů k příjmům z pronájmu. Takže vlastně o ně nepřijde. Zákon jen střeží, aby nemohly být odečteny dvakrát.
Totéž platí pro úroky z úvěru, z něhož byl financován převod členských práv („koupě“ družstevního bytu).

Avšak vlastní „koupě“, přesně řečeno částka za pořízení členských práv družstva, může být výdajem pouze při převodu členských práv (tj. při „prodeji“ družstevního bytu), a to jako nabývací cena podílu v rámci § 10 zákona. Pokud doba mezi nabytím a převodem přesáhne pět let, převod je osvobozen od daně.

Odpisy

Přestože se byty odpisují 30 let, odpisy se rozhodně pronajímateli vyplatí dávat do výdajů. Nejdříve si však musí poplatník ujasnit, zda lze v konkrétním případě odpisovat a z jaké vstupní ceny.

Obojí je závislé na tom, jakým způsobem byt nabyl, popřípadě jak dlouhá doba uplynula mezi pořízením bytu a zahájením pronájmu.

Byt koupený v době kratší než pěti let před zahájením pronájmu

Vstupní cenou je pořizovací cena, která se zvyšuje o prokazatelně vynaložené výdaje na opravy a technické zhodnocení, k nimž došlo do dne zahájení pronájmu.

Příklad: Pan Zajíc koupil v roce 2008 do osobního vlastnictví byt za 450 000 Kč. Tento byt v roce 2009 opravil (za opravu v tomto roce zaplatil 350 000 Kč) a začal ho pronajímat. Protože si koupil byt rok před zahájením pronájmu, vstupní cena se skládá z pořizovací ceny 450 000 Kč a prokázaných výdajů na opravy 350 000 Kč, činí tedy 800 000 Kč.

Pokud by pan Zajíc zahájil pronájem už v roce 2008, byla by vstupní cenou částka 450 000 Kč a oprava by byla přímým daňovým výdajem roku 2009.

Byt koupený déle než pět let před zahájením pronájmu

Vstupní cenou je reprodukční pořizovací cena zjištěná podle oceňovacích předpisů, kterou je třeba stanovit již při zahájení pronájmu. Ocenění by měl provádět nejlépe znalec, i když to zákon o daních z příjmů výslovně nepožaduje. Vstupní cena nemůže být „valorizována“ při změnách oceňovacích předpisů a je naprosto zbytečné vydávat peníze za nové znalecké posudky.

Příklad: Manželé Kučerovi v roce 2002 koupili byt v osobním vlastnictví a ve stejném roce ho začali pronajímat. Výdaje uplatňovali procentem z příjmů. V roce 2009 budou poprvé uplatňovat výdaje ve skutečné výši. Nechali si udělat odhad ceny bytu k 1. 1. 2009. Chtějí si ověřit, zda z této ceny mohou uplatnit odpisy a kterým rokem odpisování bude rok 2009.

Rok 2009 bude prvním rokem odpisování, poplatníci o odpisy za dobu paušálu nepřijdou, protože odpisování nikdy nezahájili. Vstupní cenou musí být reprodukční pořizovací cena v úrovni roku 2002, kdy začali s pronájmem. Odhad z roku 2009 nemohou použít.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

V případě převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví na odpisy zapomeňte. Od 1. 1. 2008 nelze podle § 27 písm. ch) zákona o daních z příjmů odpisovat majetek, jehož bezúplatné nabytí bylo předmětem daně darovací a bylo v době nabytí od daně darovací osvobozeno. To se vztahuje i na případy, kdy došlo k bezúplatnému převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. V těchto případech nelze z pronajímaného bytu uplatnit odpisy, a to počínaje rokem 2008.

Poplatníci často namítají, že byt nedostali do osobního vlastnictví bezplatně, neboť si ho předtím koupili jako družstevní byt. Tzv. „koupě“ je však z hlediska právních předpisů úplatným převodem členských práv a povinností, což je jiná kategorie než skutečná koupě.

Jestliže se týká splátky anuity, nepředstavuje žádnou kupní cenu, jak se někteří mylně domnívají.

Pokud byste však v tomto bytě po jeho převodu do osobního vlastnictví provedli technické zhodnocení, vynaložené výdaje by nepřišly vniveč. Jednalo by se podle § 26 odst. 3 písm. a) zákona o daních z příjmů o takzvaný jiný majetek (specifický druh hmotného majetku), který lze samostatně odpisovat, a to stejným způsobem jako klasický hmotný majetek.

Zařadili byste ho do 5. odpisové třídy (tj. do stejné třídy jako nemovitost) a ze vstupní ceny byste mohli uplatňovat z tohoto technického zhodnocení odpisy.

Jaké další výdaje lze odečíst

Výčet daňových výdajů nemůže být úplný. Pronajímatel může uplatnit další prokázané výdaje na dosažení zajištění a udržení příjmů. Jedná se například o zaplacenou daň z nemovitosti za byt či pojištění bytu. Může mít i služební cesty spojené s obstaráváním různých záležitostí v souvislosti s pronájmem. V této souvislosti může i poplatník s příjmy podle § 9 ZDP poprvé za rok 2009 uplatnit paušální výdaj na dopravné.

Zálohy na služby s nájemným nesouvisí

Úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu (teplo, voda, elektřina, odvoz odpadu apod.) podle § 686 občanského zákoníku nejsou součástí úhrady nájemného, a tudíž se ani nezahrnují do příjmů z pronájmu.
Na druhé straně platba dodavatelům služeb analogicky není výdajem na dosažení těchto příjmů.

Příjmem podle § 9 zákona o daních z příjmů je „čisté“ nájemné, oproštěné od uvedených služeb. S ohledem na uvedené ustanovení občanského zákoníku, ale i pro případný zájem ze strany finančního úřadu je žádoucí, aby jeho výše jednoznačně vyplývala z nájemní smlouvy.

Pokud však někteří pronajímatelé zahrnují ceny služeb do zdanitelného příjmu a platby za poskytnuté služby do výdajů, je tento postup správci daně tolerován, neboť ho zákon nezakazuje.