„Česko je jedna z nejbezpečnějších zemí světa, a křižovatka. Globální firmy sem jdou. Průmyslové nemovitosti u nás vydělávají až o 20 procent ročně více než kanceláře a o čtvrtinu více než nájmy z bytů. Jsou jistější než obchodní centra,“ upozornil Lubor Svoboda, jeden ze zakladatelů českého fondu Arete. Fond se specializuje na průmyslové nemovitosti a za poslední dva roky své portfolio zhodnotil o téměř čtyřicet procent.

Industriální stavby v Česku stojí už na 7,7 milionu metrech čtverečních plochy. Každý rok bezmála 400 tisíc m2 přibývá. Laik si to už ani neumí představit, jen vidí, že další haly pořád rostou jako houby po dešti.

„Zahraniční poptávka po logistických a výrobních centrech by u nás mohla být o 40 procent větší. Prostor je ale limitující, stejně jako je limitující počet kvalifikovaných lidí,“ tvrdí Svoboda.

Místo jednoduchých hal vyspělá centra

Logistika, to už totiž podle něj dávno nejsou jen plechové boudy a vozíky na palety.
„Jsou to draze vybavená robotická centra, třídicí linky stojí miliony eur. Bývají dražší než výroba,“ řekl Svoboda. Zná to přímo z provozu. V Lovosicích jeho fond vybudoval spe­ciální sklad na chemikálie, v dalším centru třídí známé značky desítky milionů kusů oděvů pro celou Evropu.

Za nejistější a nejperspektivnější z pohledu investorů do průmyslových nemovitostí považuje Svoboda výrobu, logistika je zase pružnější a platí o něco vyšší nájmy. Fond má proto i výrobní haly například v Uherském Hradišti, kde německá globální firma na pěti tisících metrech čtverečních připravuje speciálně vakuové provozy pro výrobu komponent do elektromobilů.

„V Česku je jednoznačně odklon od jednoduchých hal k vysoce vyspělým centrům. U nás se už realizují náročnější činnosti, dále na východ směřuje více manuální práce,“ uvedl Svoboda.

Téměř vše už je v podstatě obsazeno

Podle analýzy Arete je průměrná výnosnost průmyslových nemovitostí v Česku oproti Německu minimálně o procento vyšší.

„Neobsazenost ČR je v průměru 4,8 procenta, v Německu kolem šesti procent. Reálně je tedy téměř vše obsazeno. Část nové vykazované kapacity totiž tvoří spekulativní výstavba,“ vysvětlil Svoboda. To znamená, že developer staví ještě dříve, než má dojednané nájemce, a předpokládá, že firmy do jeho areálu rády přijdou. A ony skutečně přicházejí.

Nejvyšší dosahované nájmy v industriálních centrech, například kolem Prahy, se pohybují kolem 4 až 4,7 eura (102 až 120 Kč) na metr čtvereční měsíčně. V Německu to je sice 4,3 až 7 eur, avšak v ČR jsou pořád výrazně nižší náklady na stavbu.

Nájem za kanceláře v Praze se sice platí kolem 21,5 až 22,5 eur (až 576 Kč) za m2, což je čtyřikrát více než za plochy v halách, přesto je průměrný roční výnos, počítaný v procentuálním poměru k výši investice, u průmyslových hal o procento vyšší.

Hodí se i stodola

Industriální nemovitosti na vybraných místech ČR vynášejí 5,5 procenta ročně, kanceláře 4,5. A tak není divu, že Arete je u nás jeden z nejvýnosnějších nemovitostních fondů, a kumulovaně za dobu tří let je jedničkou. Fond je český, ovšem už více než polovina investorů do něho jsou zahraniční globální investoři.

„Tradiční zemědělec kolem Prahy proti tomuto novému světu nemá šanci. Naše rodina tady hospodařila nějakých tři sta let. Půdy ubývá, tam kde jsem před patnácti lety oral, stojí dnes město ve městě, obří haly se vším možným, VGP park. Nevím, kde budu hospodařit za pět let, není si už od koho půdu pronajmout, nic není jako dříve,“ poznamenal pětapadesátiletý zemědělec Josef Ch. z Horních Počernic.

Musel vyklidit i léta pronajatou velkou stodolu u Satalic. Vytlačil ho nesrovnatelně výnosnější byznys, pronajímatel mu dal nekompromisní sbohem.