Kanceláře na Václaváku se mění na hotely

„Tento trend je patrný například na pražském Václavském náměstí či v lokalitách na Praze 5 nebo Praze 7, kde se kancelářské prostory mění právě na hotely či apartmánové komplexy,“ řekl Právu Tomáš Cejnar, investiční analytik ze středoevropského hotelového týmu společnosti Cushman & Wakefield.

Hotelové nemovitosti totiž svou roční výnosností mezi šesti až sedmi procenty výrazně převyšují rentabilitu ostatních komerčních sektorů, jmenovitě maloobchodu, kanceláří a industriálního sektoru.

Českému hotelovému trhu se v posledních letech díky stabilně vzrůstajícímu počtu turistů nadprůměrně daří. „To má příznivý vliv na hotelové nemovitosti. Ty táhnou díky relativně vysoké výnosnosti a rovněž kvůli jistotě dlouhodobého pronájmu. Konverze zejména kancelářských prostor na hotelové tak začínají být častou volbou tuzemských i mezinárodních investorů,“ uvedl Cejnar.

Prostor pro výstavbu nových hotelů v lukrativních pražských lokalitách se podle odborníků prakticky již vyčerpal. Investoři proto hledají vhodné objekty k přestavbě s vidinou větších výnosů, a to převážně stávající kancelářské budovy na prémiových adresách.

„Václavské náměstí je ukázkou toho, že si investoři příležitosti ke konverzím nenechají ujít. Příkladem je dům U Zlaté pšenice (Václavské náměstí 16 – pozn. redakce), kde od devadesátých let sídlila Česká spořitelna. Vyšší patra obsadí hotel patřící do českého řetězce Pytloun Hotels,“ informoval Cejnar.

Jmenovaný řetězec expanduje z Liberce, kde je jedničkou na regionálním trhu. „Václavské náměstí čeká konverze kanceláří na hotelové apartmány také v ikonické budově v jeho horní části. Apartmány, které zde vzniknou, budou opět provozovány silnou českou značkou,“ sdělil Právu Cejnar.

Při kontinuálně vzrůstající průměrné ceně za pokoje i obsazenosti zažívá hotelový trh v Praze žně. Průměrná obsazenost loni činila 80,2 %, proti 77,2 % v roce 2016. Průměrná cena pokoje se přitom pohybovala na úrovni 88 eur (podle dnešního kurzu zhruba 2237 Kč) v roce 2017, proti 81 eurům (dnes 2059 Kč) v roce předchozím. Tato čísla představují průměr celé Prahy. V rámci centra, tj. Prahy 1, což je hlavní turistické lákadlo, je ale nutné počítat s mnohonásobně vyšší průměrnou obsazeností i s průměrnou cenou, a to v řádech až desítek procent.

Významným rysem trhu je i výrazná konkurenceschopnost českých operátorů. Tuzemským společnostem se velmi dobře daří obstát v tendrech o provozování pražských hotelů, především díky jejich detailní znalosti trhu.

Podle Cejnara dokážou velmi dobře konkurovat těm zahraničním a bývají častější volbou majitelů tuzemských hotelů. „Na trhu je z řad operátorů jen okolo 14 procent mezinárodních značek,“ podotkl.

„Český operátor dokáže nabídnout nájemní smlouvu institucionálního charakteru, tedy poskytne majiteli záruky a krytí, jež zcela eliminují potenciální rizika, což ukazuje sílu jednotlivých českých značek a rapidní rozvoj trhu. Z pohledu majitelů menších a středních hotelů je dnes jednodušší pronajmout provoz hotelu silnému českému operátorovi, který dokáže snížit náklady a zvýšit ziskovost projektu,“ doplnil David Nath, vedoucí hotelového týmu Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

Hotelová síť Pytloun Hotels, která otevře nový hotel na Václavském náměstí letos v květnu, je příkladem české hotelové síly. „Na Václavském náměstí připravujeme nový hotel s čtyřhvězdičkovým standardem a s velmi neotřelým designem. Lákadlem pro hosty budou nadstandardně vybavené designové pokoje od studia Vrtiska & Zak a osobité lobby s otevřenou kuchyní, kde budeme podávat 24hodinové snídaně,“ uvedl majitel společnosti Lukáš Pytloun.

Hotel bude prošpikován moderními technologiemi, jako jsou bezklíčové otevírání pokojů, automatické toalety či intuitivní řízení pokoje, čímž se zařadí mezi nejmodernější hotely v Evropě.

Silní čeští operátoři ale vyhledávají zajímavé lokality pro provoz hotelů pod svojí značkou i mimo Prahu. Zaměřují se na atraktivní nemovitosti v regionálních metropolích, například v Brně či Ostravě, v lázeňských městech, ale i v menších, turisticky významných lokalitách.

„Lze zmínit například Euroagenturu, která provozuje na 40 hotelů, kde velká část spadá právě do regionálních turistických destinací. Dále síť Orea Hotels, která v regionech dlouhodobě úspěšně podniká. Nebo síť miliardáře Radovana Vítka – CPI Hotels, operující pod franšízou značky Choice Hotels (hotely Clarion), které expandují do regionálních měst s hotely provozujícími velké konference,“ upozornil Cejnar.

CPI Hotels pod značkou Clarion úspěšně provozují hotely například v Ústí nad Labem, Špindlerově Mlýně nebo v Olomouci. Dále připravují komplexní rekonstrukci hotelu Černigov v Hradci Králové.

Zatímco v Praze se výnosnost hotelového projektu pohybuje okolo šesti procent, výnosnost v některých menších, turisticky atraktivních městech může být podle Cejnara i vyšší, klidně kolem osmi až 10 procent.

„Je tam však větší míra rizika a fluktuace při případných krizích. To bylo možné vidět při ukrajinské krizi, kdy ruská klientela přestala jezdit do Karlových Varů a hotely to začaly silně pociťovat. Na druhou stranu Praha pocítila tuto změnu minimálně,“ dodal Cejnar.