Článek
Developeři prožívali posledních pár let dobré období. V jaké kondici je trh v letošním, turbulentnějším roce?
Bylo to lepší období z hlediska toho, že prodeje šly dobře. Bylo tomu tak ale bohužel hlavně díky nízké nabídce. Byli bychom radši, kdyby bylo více volných pozemků a lepší podmínky pro development, zejména ve smyslu povolování, a my tak díky tomu měli k dispozici více bytů na prodej.
Mohlo by to pak být lepší období pro všechny. Kdybychom mohli uspokojit větší poptávku, byli bychom spokojenější my i naši klienti, protože když se dá stavět víc a rychleji, náklady jsou nižší a my můžeme prodávat za nižší ceny.
Je větší brzdou nedostatek pozemků, nebo komplikovaná byrokracie?
Je to mix důvodů. Zkostnatělá byrokracie hraje velkou roli, a to nejen v časově náročném povolování, ale i v tom, že není dostatek pozemků pro rozvoj. To je způsobeno i nepružným územním plánováním, velkou regulací a chybějící městskou infrastrukturou.
Když město nedisponuje dostatečným dopravním napojením nebo veřejnými službami, tak je sice hezké, že pozemek je v územním plánu k rozvoji, ale zastavit se prostě nedá. Města musí být na rozvoj připravená, a to nejen na papíře.
Jaký podíl na nákladech dnes tvoří pozemky například v porovnání s dobou před dvaceti lety?
Nemám přesnou statistiku. Logicky se to liší podle atraktivity místa, ale nemyslím si, že by to byl třeba dvojnásobek. Spíš tehdy bylo více skrytých příležitostí, které nebyly tak sešněrované regulacemi a šlo je otevřít zajímavým nápadem v urbanismu nebo marketingu.
Když jsme dříve objevili pozemek s potenciálem, nestála se na něj fronta a bylo mnohem jednodušší se domluvit na rozumné ceně a pak na něm několik let pracovat. Prostředí bylo více nakloněno vizím. Dnes chtějí mít města mnohem větší kontrolu nad tím, co vznikne, a určitá míra kreativity, která pohání rozvoj, je často podvázána tuhými pravidly.
Jako Karlín Group jste vnímáni jako spolutvůrci současné podoby pražského Karlína. Šlo by dnes něco takového zopakovat? Například v Bubnech nebo na Žižkově.
V Praze pravděpodobně jen v menším měřítku. Pokud jde o velká rozvojová území jako Bubny, Smíchov či Rohanský ostrov, ta jsou takto v územních plánech vymezena už čtvrt století i déle. Většina současných vlastníků do nich vstupovala už s tím, že tam byla jasně viditelná hodnota v plánované transformaci a museli o ně soutěžit.
Navíc zopakovat něco, jako byla přestavba Karlína, by dnes bylo legislativně komplikovanější, náročnější a trvalo by to výrazně déle. Transformace klíčových částí Karlína trvala zhruba patnáct let od získání pozemků po realizaci. U projektů, jako jsou Bubny, vidíme, že se dvacet pět let nedělo stavebně nic a teprve to má začít. K tomu si připočtěme dobu realizace a fakt, že se tam bude muset budovat i nadřazená infrastruktura.
Praha má nový územní plán, stát finišuje schvalování stavebního zákona. Co z toho je pro rychlejší výstavbu důležitější?
Důležité je obojí. Musíme naplnit podmínky územního plánu i stavebního zákona, abychom získali povolení. Zjednodušení obou oblastí je klíčem k ulehčení výstavby. Obě věci jsou stejně důležité.
Co konkrétně pro vás změní nový metropolitní plán?
Nám konkrétně to odblokuje významný projekt v Holešovicích v území Bubny-Zátory. Obecně si slibuji, že bude na trhu víc stavebních pozemků. Když jich bude víc, člověk si bude moct vybrat to, co je vhodné pro jeho záměr, a cena pozemků by teoreticky nemusela růst tak rychle jako dosud.
Jak dlouho už s projektem v Holešovicích čekáte?
Pozemek jsme koupili zhruba před šesti lety s představou, že do roku a půl proběhne změna územního plánu. To se stalo až teď díky schválení nového metropolitního plánu. Ale stavíme aspoň jeho menší první fázi, která byla v souladu se starým územním plánem.
U metropolitního plánu se zmiňovalo, že konečně odblokuje přestavbu velkých brownfieldů. Pomůže tedy nastartovat dostatečnou výstavbu bytů?
Určitě to znát bude. Otázkou je, zda nás spasí jen pár velkých rozvojových území vlastněných několika subjekty. Hodně se staví v takzvaných stabilizovaných územích, jako jsou proluky, menší brownfieldy, přestavují se dožité budovy a podobně. Tam nám metropolitní plán bohužel moc nepomáhá, protože nastavuje přísnou výškovou regulaci.
Obávám se, že leckde bude v takových místech možné stavět méně než podle stávajícího plánu. Teze, že velká rozvojová území vyřeší bytovou krizi, může být přeceňovaná, protože rozvoj je logicky plošně diverzifikovanější.
Největší developer na trhu, Central Group, mluví o tom, že kvůli drahým stavebním pracím přestal stavět. Jak to vidíte vy?
Investor bude stavět, pokud mu to bude dávat ekonomický smysl a uvidí adekvátní návratnost vůči riziku. My se určitě nechystáme zastavit výstavbu. Pokud by ale náklady – ať už ceny stavby, úrokové sazby nebo další vyvolané náklady – převýšily výnosy tak, že by nezbyl zisk adekvátní riziku, pak by to přestalo dávat smysl.
Nám to zatím smysl dávat nepřestalo a u kolegů v Asociaci developerů to také není většinový názor. Central Group je v tomto, pokud vím, osamocen.
Bude na vás mít nějaký vliv letošní zdražení hypoték?
Pro někoho je zvýšení sazeb citlivé, ale v našem segmentu, který míří na střední a vyšší střední třídu, to není tak markantní. Navíc cílíme z více než padesáti procent na lidi, kteří si kupují byt pro vlastní bydlení. Ti ocení naši péči o urbanismus a architekturu víc než pouhý investor. Větší zdražení by ale problém samozřejmě byl.
Uvažujete, že se pustíte i do nájemního bydlení, které je nyní na vzestupu?
Je to fenomén. Jednali jsme o něm s mnoha institucionálními investory. Pro nás je to ale moc konzervativní dlouhodobá investice. Návratnost je extrémně malá a model stojí na spekulaci, že nájemné v budoucnu poroste.
Jsme klasický developer – rádi něco zajímavého vybudujeme a výhodně prodáme. Dlouhodobé vlastnictví se zatím neslučuje s naším nastavením.
Jan Ludvík
Vystudoval architekturu na pražském ČVUT.
Od založení Asociace developerů v roce 2015 působí jako její předseda. Naposledy funkci obhájil v listopadu 2025.
Je také výkonným partnerem v developerské skupině Karlín Group.
