Článek
Abyste zbytečně nepřišli o své peníze, měli byste dodržovat několik základních pravidel:
1. Pokuste se s realitní kanceláří domluvit na co nejnižším nebo v ideálním případě nulovém rezervačním poplatku. Poplatky v řádech desítek nebo stovek tisíc za to, že realitka počká pár týdnů, než se vyřídí hypotéka, jsou neadekvátní. Obzvlášť v současné době, kdy poptávka po nemovitostech výrazně poklesla.
2. Zajímejte se o způsob určení odhadní ceny nemovitosti. Banky mají v současné době tendenci ovlivňovat odhadní ceny tak, aby byly stanoveny o 5 – 10 % nižší. Vaše nemovitost pak nebude moci sloužit k zajištění úvěru a hypotéka nebude schválena. Pokud bude odhadní cena nižší, pokuste se na jejím základě vyjednat s realitní kanceláří i nižší kupní cenu. Lepší variantou je ale domluva s odhadcem na stanovení ceny o pár procent vyšší, což zvýší vaše šance na získání hypotéky. Ne vždy je to však možné.
3. Pokud banka vaši žádost o úvěr odmítne z důvodu nedostatečné zástavy, máte možnost ručit i jinou nemovitostí a díky tomu hypotéku získat.
4. Je-li vaše žádost odmítnuta z důvodu nedostatečné bonity, můžete přibrat spoludlužníka. Vždy by však měla nadpoloviční většina příjmů pocházet od hlavního dlužníka – tedy od vás. U živnostníků lze nedostatečné bonitě předcházet tím, že více zdaní. Daňová optimalizace je totiž v přímém rozporu s požadavky banky, která chce vidět co nejvyšší prokazatelné příjmy. Zaplacená daň a odvody navíc bohužel profinancovat hypotékou nejdou, ačkoliv v podstatě zvyšují kupní cenu nemovitosti.
5. Nevzdávejte se hned po prvním odmítnutí žádosti o úvěr. Podle statistik je až třicet procent odmítnutých případů nakonec vyřešeno. Přístup bank se může výrazně lišit a v těchto situacích vám může pomoci nezávislý hypoteční specialista, který má přehled o nabídce několika bank.
| Prosím vás o radu ohledně neschopnosti splácet hypotéku. Znám tři možnosti: splacení, prodej nebo refinancování, ale nic z toho není vhodné pro případ našeho syna. V loňském roce pořídil na hypotéku starou chalupu, určenou k trvalému bydlení. Cena byla velice nadsazená, nicméně na naše rady nedal a chalupu zakoupil. Jde o hypotéku na 2 milióny Kč. Nyní prostředky na splácení hypotéky nemá. Jak by se dal vyřešit případ, kdy nemovitost se za původně zakoupenou cenu rozhodně již neprodá a syn potřebuje peníze na zakoupení alespoň malého bytu, aby měl kde bydlet? |
|---|
| Rozhodně doporučuji osobně navštívit hypotečního specialistu, který vám úvěr sjednal a s ním vše řešit. Za jistých okolností jde například pozastavit splácení jistiny hypotéky. V opačném případě bych doporučil využít služeb realitního makléře a snažit se nemovitost pokud možno prodat. Tady ale bude velmi záležet na konkrétní cenové nabídce. Je také možné, že byste hypotéku nebo její část převzali na sebe a se splácením tak pomohli, pokud jsou byty hodně levné ve vaší lokalitě, možná by pomohl úvěr z vašeho nebo synova stavebního spoření. Vím, že to jsou varianty, které asi chcete slyšet ze všeho nejméně. Bohužel realita je taková. |
| Nemovitost je investice a hodnota investice může v čase klesat. Minulé dva roky ukázaly, že dogma neustále rostoucích cen nemovitostí není postaveno na reálném základě. Váš syn by se měl intenzivně zabývat řešením situace a hledat možnost zvýšení příjmů, pokud mu to zdravotní stav objektivně dovoluje. To v praxi znamená každý den aktivně shánět kontakty a chodit na pohovory. |
| Chtěli bychom postavit dům. Máme 2 mil. Kč v hotovosti, pronajímáme byt 1+1, vlastníme pozemek na stavbu a já i manžel máme stavební spoření. Náš čistý měsíční příjem ale činí pouze 12 000 Kč a 17 000 Kč. Jsme zatím bezdětní. Je v naší situaci vhodné se pustit do stavby? | |
|---|---|
| Vaše celková finanční situace se zdá dobrá (příjmy, naspořený majetek i příjem z pronájmu). Rozhodně bych doporučil pořídit si vlastní bydlení co možná nejdříve, aby bylo možné rozložit si dobu splácení úvěru na delší dobu a tím snížit celkovou měsíční splátku. Zároveň s tím doporučuji nechat si zpracovat komplexní finanční plán, který vám doporučí jak nejlépe bydlení financovat. Jedna věc je totiž prokázat bance příjem, druhá věc je skutečně na splácení mít. | |
| Neměl by být problém pro vás získat hypotéku na 2,5 miliónu, v ideálním případě až na 3 000 000. Navíc by ještě mohly pomoci příjmy z pronájmu. Hypotéka ve výši 2 500 000 však vezme z vašich měsíčních příjmů okolo 14 000 Kč a zvlášť v období mateřské a narození dětí by splátky mohly mít devastující účinek. Něco z naspořených peněz určitě využijte jako finanční rezervu. Na zbytek je vhodné využít úvěr, kde můžete čerpat daňové odpočty, což celkově ještě takovéto financování zlevní. | |
| Na vaše dotazy odpovídal Petr Jaroš ze společnosti Broker Consulting. |
Kam posílat dotazy do finanční poradny
Pokud máte problém nebo otázku z oblasti bydlení, s kterými by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.