Češi jsou k technickému stavu svého domu slepí. Papírově milionové domy proto neprodají

Spousta majitelů rodinných domů v Česku zažije při pokusu o jejich prodej zklamání. O jejich nemovitosti není zájem a oni musí s cenou hodně dolů. Nezřídka o několik milionů. Děje se tak zvláště v odlehlejších regionech, kde nejsou ceny pozemků tak vysoké jako v okolí větších měst. Tyto závěry vyplývají z obsáhlého průzkumu agentury Stem, který analyzovala Asociace výrobců minerální izolace.

Podle průzkumu si havarijní stav svého domu připouští jen 17 % majitelů: 14 % akceptuje potřebu větších úprav a jen 3 % označují svůj dům za nevyhovující. Většina (56 %) pouze připouští, že některé věci začínají nevyhovovat.

Reálný stav starších nemovitostí je ale mnohem horší, než si myslí: podle téhož průzkumu 73 % starších rodinných domů v Česku nikdy neprošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí.

„Nevyhovují tak dnešním požadavkům na komfort, energetickou úspornost ani zdravé a bezpečné bydlení. Často trpí vlhkostí, plísněmi, vysokými provozními náklady a zastaralými rozvody, které představují bezpečnostní riziko,“ říká projektant a stavební inženýr Radek Prokop.

Velmi přesně pojmenovává tento problém architektka Marcela Kubů z Asociace výrobců minerální izolace: „Češi jsou slepí vůči technickému stavu svého domu – na nedostatky si zkrátka zvykli anebo nemají finanční možnost a motivaci komplexní renovaci provést,“ uvádí. A dodává: „Domy postavené zejména svépomocí z tehdy dostupných, často nekvalitních materiálů, vnímají spíš emocionálně než racionálně. Jenže dnes už takové domy vyžadují kompletní rekonstrukci: od sítí přes otopnou soustavu, okna a střechu až po zateplení. A to vyjde klidně na tři i více milionů korun.“

Největší disproporce mezi očekáváním prodejců a realitou je u domů postavených za socialismu a ještě v 90. letech. Přibližně 522 tisíc z nich potřebuje kompletní rekonstrukci, přinejmenším pak zateplit, vyměnit rozvody a některé základní stavební úpravy. Teprve pak jsou podle architektky Kubů schopné splňovat základní standardy důstojného a bezpečného bydlení.

Problém bývá i v nadměrné velikosti. „Mají nevhodné dispozice a konstrukčně neodpovídají dnešním standardům bydlení,“ vysvětluje stavební inženýr Radek Prokop.

Shrnuto a podtrženo, za pokles ceny domů může i změna životního stylu, ke které v průběhu posledních dvou dekád došlo. Spíše než impozantní dojem lidé dnes od svého domu očekávají především energetickou úspornost, nízké provozní náklady a skutečně pohodlné bydlení.

„Dnes lidé řeší, jak dům funguje – jak se vytápí, jak se udržuje a kolik stojí provoz. Energetický štítek se stal zásadním parametrem. Pokud je dům dobře dispozičně řešený, 150 m² jim bohatě stačí,“ pokračuje Tomáš Jelínek, ředitel realitní kanceláře Century 21. „Velký nezateplený dům je provozní past. Prodá se teprve tehdy, když cena odpovídá jeho reálné využitelnosti, a může klesnout až na úroveň samotného stavebního pozemku,“ doplňuje.

Náklady na rekonstrukci v porovnání s cenou novostaveb často vyvolává otázku, co se vyplatí více. U mnoha starších a rozměrných domů se náklady na rekonstrukci blíží, nebo dokonce převyšují cenu novostavby. Podle odborníků záleží na technickém stavu a dispozici nemovitosti. V řadě případů se rekonstrukce vyplatí – zejména pokud má dům kvalitní konstrukce, suché zdivo a zachovalou střechu.

„Renovace pak obnáší hlavně nová okna, zateplení, rozvody a otopnou soustavu. Tím se ušetří oproti novostavbě klidně 2 až 3 miliony. Platí to zejména pro prvorepublikové architektonicky hodnotné domy s dobrou flexibilní dispozicí bez konstrukčních vad,“ podotýká architektka Marcela Kubů.

Naopak pokud je dům obrovský, špatně založený, trpí vlhkostí, má narušenou statiku, zničené krovy a střešní krytinu, je namístě zvážit demolici. „Menší, ale kvalitní novostavba o 150 m² má často vyšší tržní hodnotu než rekonstruovaný dům o 250 m² z 80. nebo 90. let. Standardy bydlení se změnily a je třeba se jim přizpůsobit,“ je přesvědčený realitní expert Tomáš Jelínek.

Jak tedy vyplývá z průzkumu i poznatků odborníků, má-li mít starší dům šanci na prodej za slušnou cenu, je třeba jej rekonstruovat tak, aby odpovídal dnešním nejvyšším standardům.

„Polovičatá rekonstrukce je nejhorší možná cesta. Když už se do toho pustíte, dělejte to pořádně, jinak problémy jen oddálíte. Dům, který splňuje současné nejvyšší energetické standardy, bude atraktivní i za 20 let,“ radí Jelínek.

Jak ale ukazuje průzkum, mnoho Čechů zůstává právě jen u dílčích úprav, jako je renovace interiéru. „Takové zásahy ale havarijní stav nemovitosti nevyřeší. Jediným smysluplným řešením je komplexní rekonstrukce pod vedením zkušeného projektanta, který stanoví jasné priority,“ upozorňuje stavební inženýr Radek Prokop.

„Majitelé nemovitostí se často mylně domnívají, že například okna, která vyměnili před dvaceti lety, jsou dostačující. To ale nemůže být dále od pravdy. Ač se na první pohled zdá, že jsou v pořádku, už dávno nevyhojují stávajícím požadavkům. Důvodem je tehdejší mnohem nižší úroveň kvality materiálů a výroby oken. Nezávislé testy prokázaly, že okny vyrobenými a namontovanými v letech 2002 až 2005 utíká dvakrát více tepla než těmi dnešními,“ objasňuje Milena Tomčíková ze společnosti Vekra.

Stejné je to například se střešními krytinami. Nároky a potřeby majitelů domů se od začátku milénia výrazně proměnily. Chtějí řešení, která jsou úsporná, a zároveň dokážou z použitých materiálů vytěžit maximum. „S tímto trendem souvisí i stoupající obliba plechových krytin a vývoj nových materiálů a povrchových úprav. Současné plechové krytiny tak mohou mít výrazně lepší technické parametry, vyšší odolnost vůči poškození a delší životnost. Došlo také ke zpřísnění tepelně-technických norem ve stavebnictví, což klade vyšší nároky na návrh celého střešního pláště, ale i dalších částí stavby,“ upozorňuje Petr Tureček ze společnosti Satjam.

A neobstojí dnes ani 20 let starý pohled na zateplení. „Tehdy bylo 10 cm izolace na fasádě považováno za nízkoenergetický standard. Dnes je to však zcela nedostatečné. Přitom dalších 10 cm navíc by tehdy znamenalo jen mírné zvýšení ceny — dnes ale dodatečné zateplení celého domu může vyjít až na milion korun. Proto doporučujeme zateplit fasádu minimálně 20 cm a střechu 30 cm či více. Snížíte tím provozní náklady a zároveň ochráníte dlouhodobou hodnotu své investice,“ doporučuje architektka Marcela Kubů.

Nutnost rekonstruovat v nejvyšším standardu je pak v neposlední řadě zásadní i proto, že od roku 2030 budou muset všechny nově stavěné budovy splňovat požadavky na nulové emise. To znamená že budou muset mít extrémně nízké nároky na spotřebu energií. Pokud jim starší domy mají být na trhu nemovitostí schopné jakž takž konkurovat, budou se muset těmto nárokům také přibližovat. A to bez vysoce kvalitní rekonstrukce půjde stěží.