Je jasné, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti původních plášťů panelových domů se nejvíce projeví při zúčtování za teplo a každý z obyvatel to pocítí na vlastní kapse dost citelně. A nezvratitelný vzestupný trend cen energií patří k několika málo pevným jistotám dneška.

Zadní vchod před proměnou.

Zadní vchod před proměnou.

FOTO: archiv firmy Lakro

 

Inspirativní řešení

Finanční náklady na rekonstrukční práce jsou ovšem také vysoké, a tak mnohde řeší příští rekonstrukci tím, že např. umožní nástavby bytů na střeše, čímž se jednak zbaví latentních starostí s poškozenou střechou, za druhé dojde k zateplení stávajících bytů a za třetí prodejem nových bytů získají potřebné prostředky na celkovou rekonstrukci objektu.

V případě, který jsme navštívili, šlo na to bytové družstvo zase trochu jinak. Podrobně zhodnotili technické a ekonomické možnosti družstva s ohledem na vnitřní prostory pětipatrového panelového domu. V každém ze čtyř vchodů měli vlastně vchody dva: jeden hlavní, se zvonky a přilehlou kočárkárnou, a druhý ze zadní části domu, kde byly ve vestibulu poštovní schránky a druhá místnost, využívaná jako kolárna.

Místnost využívaná jako kolárna se stala základem budoucího obývacího pokoje.

Místnost využívaná jako kolárna se stala základem budoucího obývacího pokoje.

FOTO: Foto firmy Lakro

Právě na zadní část vnitřních prostor soustředilo bytové družstvo pozornost. Když totiž bude většina družstevníků pro a zadní nevyužívané a málo frekventované vstupy se promění na startovací byty, pak jejich prodejem družstvo získá prostředky na zateplení pláště budovy včetně výměny technicky zastaralých dřevěných oken za plastová.

Od nápadu k realizaci vede ale spletitá cesta schvalování nejen napříč družstevníky, žijícími v domě (to trvalo rok – každou stavební činností totiž dochází k omezení komfortu bydlení obyvatel daného objektu, s čímž ne každý je ochoten se ztotožnit), zároveň také napříč všemi potřebnými povolovacími razítky, projektovou dokumentací, až po samotnou realizaci.

Také schvalovací řízení v tomto případu trvalo (od podání žádosti až po konečné vydání stavebního povolení s nabytím právní moci) zhruba rok. Výsledek? Čtyři vchody – čtyři nové byty!

Kuchyň má necelých 9 m2 a stejnou podlahovou krytinu, jaká je v předsíni.

Kuchyň má necelých 9 m2 a stejnou podlahovou krytinu, jaká je v předsíni.

FOTO: Milan Malíček, Právo

 

První vlaštovka

Konkrétní bytová jednotka 1+1 o rozměru cca 42 m2, kterou jsme navštívili a jejíž vlastní realizace trvala šest neděl, přinesla družstvu čistý zisk cca 950 000 Kč. Stejná částka se předpokládá i u ostatních tří malometrážních bytů, které se právě realizují a jsou již prodány.

Čtveřice nových bytů zajistí úhradu nového opláštění budovy a instalaci plastových oken z 75 % finančních nákladů. Družstvo se rovněž uchází o uznání nároků na dotaci z programu Zelená úsporám. Jestliže uspěje, nebude muset další rekonstrukční práce podmiňovat stavebním úvěrem – a to je jasná inspirace pro aktivity dalších bytových družstev v podobné situaci.

Pohled do předsíně od vstupních dveří bytu. Z kuchyně se prochází lodžií na předzahrádku. Vpravo šatna, vlevo obývací pokoj.

Pohled do předsíně od vstupních dveří bytu. Z kuchyně se prochází lodžií na předzahrádku. Vpravo šatna, vlevo obývací pokoj.

FOTO: Milan Malíček, Právo

 

Od projektu ke změnám

Po zpracování studie došlo k projektu. Z bývalého vestibulu se stane kuchyňka, z bývalé kolárny pokoj, z dalšího možného prostoru vznikne předsíňka se šatnou, koupelnou a WC. Zasklená lodžie se stane nedílnou součástí tohoto startovacího bytu, s možným přímým vstupem na předzahrádku, která bude bonusem malometrážního bytu.

1 Předsíň, 2 Koupelna a WC, 3. Šatna, 4. Obývací pokoj, 5. Kuchyň, 6 Lodžie

1 Předsíň, 2 Koupelna a WC, 3. Šatna, 4. Obývací pokoj, 5. Kuchyň, 6 Lodžie

Jak vypadala samotná proměna společných prostor na byt 1+1 o velikosti cca 42 m2?
„Tak jako u každé rekonstrukce, i v tomto případě se největší úskalí vyskytují u zakrytých konstrukcí, které se odkrývají až během realizace,“ potvrdil stavební inženýr Miroslav Pánek ze stavební firmy Lakro, která přestavbu realizovala. „Projekt bývá zpracován na základě určitých podkladů, znalostí těchto staveb a předpokladů. Tyto vstupní údaje se ale mohou ve skutečnosti lišit. Je to ale celkem běžná situace, není třeba mít předem obavy z možných budoucích komplikací během stavby.“

Kroky stavební realizace

Řeší se další otázky: jak jsou na tom podlahy – je, či není nutné podlahy strhnout? V tomto případě záleží především na tom, v jakém stavu jsou nejen nášlapné vrstvy, ale i jejich podklad. Jestliže konstrukce nesplňují určité technické požadavky, je nezbytné vrstvy odstranit až na nosnou konstrukci a kompletně realizovat nové souvrství.

Předsíň – vpravo vstupní dveře do bytu, vlevo dveře do koupelny. Podlahová krytina – PVC linoleum lepené bezespárově.

Předsíň – vpravo vstupní dveře do bytu, vlevo dveře do koupelny. Podlahová krytina – PVC linoleum lepené bezespárově.

FOTO: Milan Malíček, Právo

Příčky se v tomto případě řešily plynosilikáty (Ytong, Hebel), jejichž výhodou je snadnější zpracovatelnost tohoto materiálu, napojení na stávající nosné konstrukce, použití tenkovrstvé omítky.

Okna a zateplení – samozřejmou součástí realizace nové bytové jednotky byla výměna původních dřevěných oken a zasklených vstupů hlavních vchodů do domu za prvky s vyššími tepelně izolačními vlastnostmi (dřevěná okna nahradila plastová, prosklené plochy vstupních vestibulů byly částečně zazděny, původní ocelové dveře byly vyměněny rovněž za plastové).

Z kolárny vznikl příjemný obývací pokoj o celkové rozloze 17,8 m2. Podlahovou krytinou je PVC linoleum, lepené bezespárově, imitující dekor dřevěné plovoucí podlahy.

FOTO: Milan Malíček, Právo

Vybavení bytu – vzhledem k tomu, že jde o malometrážní byt, byl i výběr sanity i dalšího vybavení bytu do značné míry rozměrově omezen. Díky speciálním produktovým řadám (např. firmy Ravak, program Kolo) se však i takový prostor dá zařídit plně komfortními prvky. Kuchyňská linka pak vznikla v kuchyňském studiu Jamall tzv. na míru podle konkrétních parametrů.

Jak je to s cenou, napadne asi každého, kdo o podobném řešení uvažuje. U tohoto druhu stavební úpravy se cena za realizaci pohybuje v rozpětí 11500 až 14000 Kč/m2 užitné plochy.

Koupelna s WC, která má půdorys ve tvaru písmene L má rozměr 3,40 m2. Vana je částečně zapuštěna do niky, skládací sprchová zástěna umožní i pohodlné sprchování.

Koupelna s WC, která má půdorys ve tvaru písmene L má rozměr 3,40 m2. Vana je částečně zapuštěna do niky, skládací sprchová zástěna umožní i pohodlné sprchování.

FOTO: Milan Malíček, Právo

Časová náročnost realizace a podmínky: z hlediska organizace výstavby a technologických lhůt lze výstavbu realizovat do šesti týdnů. Druhou rovinou jsou možné dodací lhůty investorem požadovaných materiálů a komponentů. Tady je stavitel závislý na situaci, kterou ovlivnit nemůže. Konkrétně v tomto případě se stavební práce zahajovaly výměnou oken a doplněním obvodového zdiva. Tyto práce se provádějí jen za teplot nad bodem mrazu, optimálně nad 5 °C.

Obvyklé těžkosti

Asi nejtěžší před samotnou realizací a časově nejnáročnější bylo kolečko vyřizování na stavebním úřadě. Nový stavební zákon měl sice výrazně zjednodušit spoustu úkonů, ale jak ukazuje praxe, toto základní přání zůstalo v rovině ideálních představ.

Ve startovacím bytě

Bývalé společné prostory se proměnily v příjemný startovací byt, v němž je jak do kuchyně, tak do pokoje samostatný vstup z předsíňky. Předsíň je mírně zkosená, koupelna a WC má půdorys ve tvaru písmene L proto, aby maximálně hospodárně využila možnosti prostoru.

Součástí vybavení malé koupelny se stala z jedné strany zkosená obdélníková vana od firmy Ravak z programu Kolo (speciální netypické rozměry či malé rozměry van, umyvadel atd.), která má délku 170 cm a šířku 70 cm. Protože je větší část vany zapuštěná do niky, se zástěnou ji lze využívat jako pohodlný sprchový kout.

V rohu koupelny je připraven přívod i prostor pro malou automatickou pračku.

V rohu koupelny je připraven přívod i prostor pro malou automatickou pračku.

FOTO: Milan Malíček, Právo


Závěsné WC je nedílnou součástí nové koupelny ve startovacím bytě.

Závěsné WC je nedílnou součástí nové koupelny ve startovacím bytě.

FOTO: Milan Malíček, Právo

Zabudované umyvadlo rovněž patří do řady speciálních malorozměrových výrobků. Do koupelny se vejde i malá automatická pračka, WC je závěsné (systém Geberit).

Na podlahu celého bytu bylo použito (s ohledem na to, že byt se nachází v přízemí) jako podlahová krytina PVC linoleum (výrobce Tarkett) tloušťky 4 mm, protože na rozdíl od dlažby, použité jen v hygienickém zázemí, nebude studená. V předsíni a kuchyni krytina imituje dekor dlažby, v pokoji pak má dekor plovoucí podlahy. Z kuchyně se vstupuje na zasklenou lodžii, z níž se dá po schodech sejít i na předzahrádku.

Obyvatelé panelového domu – bezprostřední sousedé o patro výš – okamžitě kvitovali zvýšenou tepelnou pohodu ve svém bytě, která stoupla až o dva stupně při stejném způsobu vytápění.