Pojďme se nyní podívat na tři zásadní varianty, jak tento prodej uskutečnit.

1. Převzetí hypotéky

Kupující převezme hypoteční úvěr, jenž byl poskytnut prodávajícímu. Podmínkou takového převzetí je souhlas věřitele – hypoteční banky. Nový klient musí prokázat hypoteční bance dostatečnou bonitu – schopnost převzatou hypotéku splácet.

Hypoteční úvěr pak kupující přebírá za zcela identických podmínek, jaké byly dány úvěrovou smlouvou prodávajícímu. Nelze tedy v tomto případě jakkoli zásadně měnit parametry převzatého úvěru. To může samo o sobě být pro kupujícího omezující, a proto není převzetí hypotečního úvěru tak častým způsobem prodeje nemovitosti s hypotékou.

2. Splacení hypotéky na konci úrokového období

Při uplynutí fixace úrokové sazby. Prodej nemovitosti je načasován tak, aby hypotéka prodávajícího byla splacena při úhradě kupní ceny kupujícím v den, kdy prodávajícímu končí úrokové období - uplynutí fixace úrokové sazby. Tuto variantu lze úspěšně použít zejména u kratších úrokových období – jeden rok, apod.

Pokud má ale hypoteční úvěr prodávajícího delší úrokové období – úroková sazba je fixována na 5 a více let, velmi pravděpodobně nebude kupující tuto lhůtu akceptovat. Pak tedy zbývá možnost třetí varianty.

3. Mimořádné splacení hypotečního úvěru mimo termín konce úrokového období

Prodávající požádá banku o vyčíslení zůstatku úvěru, do kterého banka zahrne sankci za předčasné splacení. Výše této sankce není nezanedbatelná a pohybuje se v jednotkách procent z dosud nesplacené části hypotečního úvěru. Přičemž platí, že čím blíže bude termín předčasného splacení k termínu konce úrokového období, tím bude sankce nižší. Prodávající by tedy měl počítat s tím, že dosažený výnos z prodeje nemovitosti bude zpravidla ponížen o tuto sankci.

Pokud se rozhodnete prodat nemovitost, která je zatížena hypotékou, je určitě vhodné využít služeb specializovaných hypotečních makléřů. „ Hypoteční makléř může významným způsobem eliminovat výši sankce za předčasné splacení a vybrat tak klientovi nejvýhodnější řešení,“ říká Martin Špaček ze serveru Sfinance.cz.

Určitě nespoléhejte na shovívavost hypotečních bank, automatické zmírnění sankce za předčasné splacení není jejich prioritou.

Na vaše dotazy odpovídá finanční odborník Martin Špaček z portálu www.sfinance.cz.

Musím mít uzavřenou životní pojistku, když chci žádat o hypotéku?
Životní pojistka rozhodně není povinný parametr hypotečního úvěru. Hypoteční banky mohou v některých odůvodněných případech požadovat životní pojistku jako další formu dozajištění hypotéky. Zda klient uzavře či neuzavře životní pojistku, by měla být jeho svobodná volba. Nicméně hypoteční úvěr je ve většině případů zásadním, možná největším závazkem klienta z pohledu výše závazku a délky jeho trvání, proto bychom jednoznačně doporučovali životní pojištění uzavřít.
Hypoteční banky rády pojištění přidávají jako doplněk hypotečního úvěru a nezřídka takovýto balíček podporují slevou na úrokové sazbě v řádu jedné až dvou desetin procenta, což vypadá zajímavě, nicméně je potřeba placené pojistné zahrnout do pravidelných nákladů, které s sebou taková hypotéka nese.
Dobrý den, mám dotaz ohledně financování novostavby RD. Již jsem profinancoval milión korun s tím, že mám stavební spoření u Modré Pyramidy, které běží 12. rokem a je na něm 320 000 korun a žena má spoření, kde je naspořeno 230 000 korun a běží 10. rokem. Potřeboval bych ještě 1 000 000 Kč na dostavbu RD a spoření od ženy nebo moje nechat jako finanční rezervu (cca 200 000 korun). Prosím o informaci, co bude pro mě nejvýhodnější, zda si vyřídit hypoteční úvěr, nebo si vzít úvěr ze stavebního spoření. Částka, kterou jsem ochotný měsíčně platit je okolo 5500 Kč.
Variant je více a k přesné kalkulaci bych potřeboval více informací o vašem stavebním spoření, o nemovitosti a také o vás jako žadatelích. Doporučuji ponechat stavební spoření manželky, kde máte aktuálně naspořeno 230 000 Kč, jako finanční rezervu, o které hovoříte.
Pokud ukončíte vaše stavební spoření a nebudete si brát úvěr od stavební spořitelny, budete potřebovat ještě dofinancovat částku 680 000 Kč. Při splatnosti 15 let by splátka hypotéky na tuto částku činila cca 4800 korun. Pokud byste si chtěli ponechat obě stavební spoření jako rezervu a tudíž si brali hypotéku ve výši 1 mil. Kč na dofinancování vaší novostavby se splatností 20 let, činila by splátka přibližně 5600 Kč, kterou uvádíte, že jste ochoten platit.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.