V závěru letošního roku končí v Praze, ve většině krajských měst a ve velkých městech Středočeského kraje poslední zůstatky regulace nájemného. Ve zbytku republiky skončilo tzv. jednostranné zvyšování nájemného už před dvěma lety.

To ovšem neznamená, že se na trhu českého nájemního bydlení rozklene duha míru. Ostatně to potvrdila i praxe uplynulých měsíců charakterizovaná tlakem majitelů deregulovaných bytů na další zvýšení nájemného.

V nesmiřitelných sporech majitelů domů s nájemníky o výši činží se mnohdy vytrácí podstata problému a tou jsou skutečné náklady na údržbu a obnovu bytového fondu. Odborníci hovoří v této souvislosti o reprodukci, což zahrnuje proces neustálého udržování a obnovování bytového fondu tak, aby byl způsobilý plnit svou funkci, tedy poskytovat kvalitní bydlení.

Průměrné reprodukční náklady

Konkrétní částky na obnovu pochopitelně v jednotlivých letech kolísají v závislosti na aktuálním technickém stavu té které nemovitosti. Proto se pro potřeby výpočtu pracuje s tak zvanými průměrnými reprodukčními náklady, tedy s takovými náklady, které by bylo třeba pravidelně ročně vynakládat, pokud by obnova bytového fondu probíhala rovnoměrně v čase, přičemž se vychází z toho, že řádně udržovaný dům má životnost sto let.

Souhrnné náklady na reprodukci bytového fondu tvoří čtyři dílčí položky:
• Průměrné roční náklady údržby a oprav
• Roční odpisy domů
• Roční náklady na správu bytového fondu
• Ostatní finanční náklady

Odpisy nelze považovat za zisk

Náklady na údržbu a opravy jsou logicky nezbytné k tomu, aby nedocházelo k chátrání domu a ke snížení jeho životnosti.

Smyslem odpisů je vytvořit postupným přenášením hodnoty domu do nákladů dostatečné finanční zdroje, tak aby po skončení životnosti mohl být starý dům nahrazen novým. Odpisy proto nelze považovat za zisk pro majitele domu ani za hromadění majetku, ale pouze za prostředky určené k rovnocenné náhradě doslouživšího bytového fondu.

Náklady na správu bytového fondu zahrnují administrativní a technické úkony nezbytné pro zajištění provozu. (Výběr záloh na teplo a teplou vodu, jejich rozúčtování, platba faktur poskytovatelům služeb atd.)

Z ostatních finančních nákladů jde především o daň z nemovitosti a pojištění domu, případně pozemkové nájemné, stojí-li dům na cizím pozemku.

Reprodukční pořizovací cena

Podle Analýzy vývoje pořizovacích a udržovacích cen bytových domů, kterou před časem zpracoval kolektiv poradenské společnosti Arcadis PM pod vedením Karla Mrázka, činí udržovací náklady hrazené majitelem nemovitosti v klasických cihlových domech 280–420 Kč/m2 užitné plochy za rok, u panelových domů 365 Kč/m2 užitné plochy za rok.

Kvůli očištění nákladů od vlivu inflace se pracuje s tzv. reprodukční pořizovací cenou (RPC), což je průběžně aktualizovaná pořizovací cena domu. Roční udržovací náklady tak představují u cihlových domů 1 až 1,4 % RPC, u panelových domů 1,5 % RPC.

Pravidelné odpisy, které se zhodnocují reálnou úrokovou mírou, pak představují při předpokládané stoleté životnosti domu 1 % RPC.

Nájemné musí krýt náklady

Má-li být bytový fond samofinancovatelný, musí nájemné krýt alespoň náklady na jeho reprodukci. Někdy se v této souvislosti hovoří o tzv. nákladovém nájemném. Nájemné nižší než nákladové vyvolává potřebu dotací. Nejsou-li dotace, dochází k postupnému chátrání bytového fondu až po vznik vybydlených domů a slumů.

U průměrného bytu o užitkové ploše 60 m2 činí reprodukční náklady 38 400 Kč za rok, což odpovídá měsíčnímu nájemnému 3200 Kč na byt. (V těchto nákladech není zahrnuta cena pozemku ani zohledněn vliv lokality).

Porovnáme-li uvedenou částku s maximálním nájemným (regulovaným) u stávajícího bytového fondu, zjistíme, že už v roce 2008 dosáhlo toto nájemné u průměrného šedesátimetrového bytu v Praze 4082 Kč, což představuje 127 % reprodukčních nákladů.

V obcích do deseti tisíc obyvatel je to však jen 50 % nákladů a v nejmenších obcích do dvou tisíc obyvatel, např. v Královehradeckém kraji, pak pouhých 29 % reprodukčních nákladů. To znamená, že ani po skončení jednostranného zvyšování nájemné v těchto obcích nepokryje náklady na prostou reprodukci bytového fondu.

Spotřeba domácností

Racionální pohled na problematiku nákladů na bydlení komplikuje skutečnost, že se celá diskuse povětšinou omezuje pouze na spor pronajímatelů a nájemců o výši nájemného, které však tvoří pouze část celkových nákladů spojených s užíváním bytu.

Přitom se opomíjí fakt, že druhou a neméně podstatnou část tvoří spotřeba domácností, tedy náklady na teplo, teplou vodu, elektřinu, vodné a stočné a služby, jež u průměrné (dvouapůlčlenné) domácnosti v šedesátimetrovém bytě činí v současnosti v průměru přes čtyři tisíce korun.

Další růst těchto nákladů ještě více vyostří situaci na trhu nájemního bydlení, kde už dnes mnoha nízkopříjmovým domácnostem hrozí, že mohou skončit na ulici.