Realitní obchody jsou spojeny s převodem značných finančních částek. Dalo by se tudíž předpokládat, že se jejich účastníci budou chovat s maximální obezřetností a tomu bude odpovídat i péče věnovaná příslušným smlouvám. Mnohdy tomu tak ale není. Jedním z častých důvodů zamítnutí návrhu nebo přerušení řízení na katastru nemovitostí jsou právě závady v kupní smlouvě.

Co nesmí ve smlouvě chybět

„Kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitost, musí splňovat řadu náležitostí, které jsou podrobně popsány zejména v občanském zákoníku a v zákoně o zápisech věcných práv k nemovitostem,“ říká Šimona Mašková z advokátní kanceláře Mašek advokáti, která se na obchod s nemovitostmi specializuje.

Mezi základní předpoklady platnosti kupní smlouvy patří přesné označení účastníků převodu a povinnost prokázat, že osoby, jež s nemovitostí disponují, jsou k tomu oprávněny (doklad o vlastnictví).

Stejně tak je podle Šimony Maškové třeba dbát na pečlivé určení převáděných nemovitostí. Pozemky musí být označeny minimálně příslušným parcelním číslem a uvedením katastrálního území, ve kterém se nacházejí, dále je nutné uvést druh pozemku.

Budovy je třeba označit číslem popisným, uvedením parcely, na které jsou postaveny, a příslušným katastrálním územím. V případě nabývání nemovitosti do spoluvlastnictví je nezbytné přesně specifikovat poměry, v jakých jednotliví spoluvlastníci nemovitost nabydou.

Podpisy na smlouvě musí být ověřeny nebo se smlouva musí podepsat před úředníkem katastrálního úřadu.

Absolutní neplatnost

Nejvážnější chyby kupní smlouvy jsou stiženy tzv. absolutní neplatností a na příslušný právní úkon se hledí, jako by nikdy nevznikl. „I kdyby na základě absolutně neplatného úkonu bylo zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí, nemění to nic na neplatnosti příslušné smlouvy,“ zdůrazňuje Šimona Mašková.

Jinými slovy, kdykoli vyjde v budoucnu najevo, že smlouva byla neplatná, například proto, že ji uzavřel „nevlastník“ nebo že prodávající neměl oprávnění s předmětnou nemovitostí nakládat, soud vždy přihlédne k neplatnosti takové smlouvy z úřední povinnosti. Absolutní neplatnost není časově omezená.

Relativní neplatnost

Relativní neplatnost postihuje méně závažné nedostatky právních úkonů, které jdou zpravidla k tíži pouze určité osoby. V souvislosti s převody nemovitostí dochází k relativní neplatnosti nejčastěji při prodeji nemovitosti ze společného jmění manželů, když smlouvu uzavře pouze jeden z manželů bez vědomí druhého manžela.

„Ten z manželů, který s prodejem nesouhlasil (nebo o něm nevěděl), se může dovolat neplatnosti smlouvy. K relativní neplatnosti soud nepřihlíží z úřední povinnosti, ale vždy pouze na návrh některého z účastníků. Právo dovolat se relativní neplatnosti se ovšem promlčuje v obecné promlčecí době, která je dle občanského zákoníku tříletá,“ dodává Ivo Štorek z téže advokátní kanceláře.

Koupě od státu či obce

Ačkoli by se mohlo zdát, že při koupi od státu či obce máme co do činění se spolehlivým partnerem, je podle Šimony Maškové třeba k podpisu kupní smlouvy přistupovat s mimořádnou obezřetností, protože právě tady nám může hrozit absolutní neplatnost smlouvy.

Nejčastější chyby bývají procedurální. Způsob jednání obce i státu totiž podléhá zvláštním pravidlům, která často nejsou dodržena, což může mít pro případné nabyvatele nemovitosti velmi nepříjemné následky.

V případě obce si lidé často myslí, že k platnosti smlouvy postačí podpis starosty, což je omyl. Starosta pouze zastupuje obec navenek, k platnosti smlouvy je nezbytné předchozí rozhodnutí kolektivního orgánu obce – zastupitelstva.

„Navíc takové rozhodnutí musí být po určitou dobu vyvěšeno na veřejné desce obce a teprve po uplynutí této doby může starosta na základě schváleného rozhodnutí zastupitelstva jednat. U státu je zase třeba dát si pozor na to, který orgán je v konkrétním případě oprávněn jednat jménem státu a nakládat s uvedenou nemovitostí,“ připomíná Ivo Štorek.

Vedlejší ujednání

Kromě tzv. podstatných náležitostí obsahuje kupní smlouva zpravidla i řadu dalších ujednání, např. podmínky platnosti a účinnosti smlouvy, různé sankce za porušení jednotlivých ujednání atp. Nejčastější jsou podmínky a lhůty související se zaplacením kupní ceny. Mohou to být ale i ujednání o předání nemovitosti a jejím stavu k tomuto okamžiku, o jejím pojištění nebo o zřízení věcných břemen.

„To je obvyklé u darovacích smluv mezi blízkými osobami, kdy si třeba rodiče vymíní právo dožití v nemovitosti, kterou převedli na své děti – dříve bylo takové věcné břemeno označováno jako ‚výminek‘,“ připomíná Mašková.

Daňová povinnost

Daňová povinnost (úhrada daně z převodu nemovitosti) vzniká zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí. S určitým zjednodušením platí, že prodávající má povinnost podat daňové přiznání a uhradit daň do konce třetího měsíce po měsíci, v němž katastr rozhodl o vkladu vlastnického práva k předmětné nemovitosti.

„Pokud by tak prodávající neučinil, může se finanční úřad z důvodu zákonného ručení obrátit na kupujícího a požadovat úhradu daně po něm,“ zdůrazňuje Šimona Mašková.