Zlevnění by mělo dosáhnout přibližně 10 % z prodejní ceny bytu. Přesná výše jednorázové slevy by měla být rovna rozdílu prodejní ceny bytu vč. DPH po odpočtu daně.

„Zákon přikazuje developerovi odvést DPH v aktuální výši 10 % pouze u novostavby, která se prodá do tří let po kolaudaci. V případě pozdějšího prodeje nového bytu již developer DPH odvádět nemusí a tyto peníze se stávají jeho dodatečným výnosem,“ vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol.

Řekněte si o slevu

V Praze je přitom více než 2000 dokončených neprodaných bytů. Přibližně 10 % z nich pak bylo zkolaudováno již v roce 2008 či dříve, tedy více než před třemi lety. Důvodem, proč jsou takové byty stále neprodejné, je jejich předkrizová cena.

Díky poklesu cen stavebních prací jsou dnes ceny bytů v nově dokončovaných developerských projektech v průměru o více než 30 % nižší než ceny bytů z období realitního boomu.

„Kupujícím, kteří z jakéhokoli důvodu uvažují o koupi bytu v takovém dlouhodobě neprodejném dokončeném projektu, bych poradil pravidelně sledovat ceníky bytů. Pokud po třech letech od kolaudace nedojde ke zlevnění bytu o částku odpovídající odvedené DPH, řekněte si o tuto slevu,“ říká Milan Jankovský z marketingového oddělení Ekospolu.

Teorie a praxe

Otázkou však zůstává, do jaké míry je logické zlevnění dokončených ležáků o sazbu daně pouze teoretickým předpokladem, a do jaké míry se skutečně promítne do praxe.

Právě u dlouhodobě neprodejných dokončených bytů se totiž ukazuje rozdíl mezi developery, kteří své projekty financují převážně z vlastních zdrojů, a těmi, kdo využívají úvěrového financování.

Byl-li daný projekt financován z úvěru, pak je podle Evžena Korce nutné vzít v úvahu, že náklady na cizí kapitál – v tomto případě poskytnutý úvěr – činí minimálně 7 % ročně. Za tři roky to tedy činí přibližně 21 % z celkového objemu úvěru.

V kalkulacích developerů se rovněž neobjevují náklady na provoz neprodaných bytů (např. platby za správu nemovitosti a zálohy do fondu oprav), které činí u průměrného bytu přibližně 40 000 Kč ročně. Za tři roky činí dodatečné náklady na jeden volný neprodaný byt jen na poplatcích zhruba 120 000 Kč.

„Dohromady jsou tedy všechny dodatečné náklady vyšší než případný dodatečný výnos z nezaplacené DPH,“ říká Korec.

Změna poměrů na trhu nastane, až se změní podmínky na straně poptávky, nikoli odstartováním nových projektů.Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitost

Šéf jiné významné developerské firmy Trigema Martin Soural má však jinou kalkulaci a tvrdí, že jejich společnost získává úvěr na developerské projekty s úrokem pouze mezi 4–5 %.

To však nic nemění na skutečnosti, že řada developerů, možná i pod tlakem bank, dokončené byty zatím zlevnit nechce a ani nemůže, nechce-li utrpět ztrátu.

Trh potlačí růst DPH

Celkově vidí Evžen Korec vývoj v letošním roce optimisticky. Objevily se totiž dva významné faktory, které potáhnou poptávku po novém bydlení nahoru.

Prvním je, že vláda minulou středu schválila zvýšení snížené sazby daně z přidané hodnoty (DPH) na 14 % od roku 2012 a následné sjednocení sazeb DPH na 17,5 % od roku 2013.

Druhým faktorem je pak uvolnění cen nájemného v Praze a ve většině krajských měst od ledna 2013.

„Řada lidí, kteří byli dosud zvyklí platit za bydlení pár tisíc měsíčně, si dobře rozmyslí, zda se jim vyplatí platit za byt tržní nájemné deset a více tisíc, anebo splácet stejně vysokou hypotéku a investovat do vlastního. Odhaduji, že počet prodaných bytů za rok 2011 přesáhne hranici tří tisíc,“ říká Korec.

Podmínkou je zvýšení poptávky

Ne všichni realitní odborníci však vidí rezidenční trh v letošním roce v tak příznivých barvách.

Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, hodnotí optimistické zprávy developerů jako reklamní marketing, který má navnadit zájemce o bydlení, aby už na nic nečekali a uvěřili, že teď je ta správná doba pro nákup bydlení.

„Developerská společnost,“ říká Pácal, „má pouze dvě možnosti: zahajovat nové projekty, nebo ukončit činnost. Změna poměrů na trhu nastane, až se změní podmínky na straně poptávky, nikoli odstartováním nových projektů.“