Zatímco zaměstnanci stačí pro poskytnutí hypotečního úvěru tří měsíční historie, resp. uplynutí zkušební doby, u podnikatelů je vyžadována až dvouletá historie.

Druhou překážkou je příjem. Nespornou výhodou života drobného podnikatele je možnost vytvoření daňového přiznání. Kolik lidí by dobrovolně platilo do státní kasy na odvodech víc než musí? A tak téměř všichni dbají, aby vykázali všechny náklady a co možná nejmenší ziskovost.

Jak na historii

Potíž s doložením bankou požadované historie lze elegantně, ne však vždy, vyřešit doložením skutečnosti, že začínající podnikatel má v daném oboru podnikání víceleté zkušenosti, třeba jakožto zaměstnanec, a že po dobu nabývání těchto skutečností pobíral odpovídající příjem, tento příjem pak může být vodítkem proto, jak se budou vyvíjet příjmy tohoto žadatele, nyní už ovšem ne jako zaměstnance, ale jako OSVČ.

Je-li tento v historii pobíraný příjem dostatečný a bankou akceptovatelný, může hypoteční úvěr získat i žadatel s historií kratší než šest měsíců. To ovšem neplatí u všech bank, standardně počítejte s tím, že po Vás bude vyžadována historie 12 - 24 měsíců (resp. dvě daňová přiznání).

Jak si poradit s příjmy? 

Buď můžete vykázat méně nákladů v daňovém přiznání, což asi nebude tím nejpřijatelnějším řešením, navíc i bance by mohl být abnormální nárůst ziskovosti podezřelý, a ne bezpodmínečně akceptovatelný.

Pak je tu také hypotéka bez prokazování příjmů, zde jsou však vyšší úrokové sazby, právě díky vyšší rizikovosti úvěru z pohledu banky, kdy je pro banku žadatel neprokazující příjem méně důvěryhodný než člověk příjem prokazující. Pokud jste však byli v businessu úspěšní, lze váš příjem z podnikání posuzovat podle dosaženého obratu, v lepší výchozí pozici však jste samozřejmě v případě, že nemáte ztrátové daňové přiznání. Jak už to tak ale bývá, ani tuto možnost nenabízejí všechny banky. Bankou akceptovatelný příjem se pak rovná výši 13 % - 30 % ročního obratu, což není moc, jsou však případy, kdy to opravdu stačí.

Úskalí, jež bránila drobným podnikatelům v získání hypotečního úvěru, jsou tedy postupně odbourávána, i když stále ne plošně, ale pouze za účasti několika málo bank. „A pokud preferujete namísto absolvování celé řady jednání na pobočkách jednotlivých bank věnování se vlastnímu businessu, doporučujeme celou záležitost týkající se financování bydlení řešit s odborníkem, což je mimochodem zase jeho business,“ připomíná Jan Lener z Broker Consulting.

Na Vaše otázky odpovídá finanční konzultant Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

Letos mi bude 51 let, rozvádím se a potřebuji řešit bydlení. Chtěla bych si koupit byt 2+kk v Praze, jehož cena se pohybuje kolem 2 mil. Kč. Předpokládám, že při majetkovém vyrovnání dostanu 1,3 mil. Kč. Na pořízení bytu potřebuji dalších 700 tis. Kč. Mám stavební spoření s cílovou částkou 200 tis. Kč, na kterém mám naspořenou částku cca 100 tis.Kč. Můj plat je v současné době cca 20 tis. Kč. Můžete mi poradit, jakým způsobem mohu získat chybějící částku?
Vaše situace zřejmě půjde vyřešit buď hypotečním úvěrem, nebo úvěrem ze stavebního spoření. Z hlediska finančního plánování se zdá rozumné půjčit si 700 000 až jeden milión korun a zbytek hradit z vašeho vyrovnání. Zároveň vám zůstane rezerva. Ta je velmi důležitá, protože rizika snížení příjmů v budoucnu hrozí jak ze strany ztráty zaměstnání, tak ze strany nějakých méně šťastných událostí v oblasti zdraví. Rezerva a dobré pojištění (invalidita, úraz) zajistí klid a méně stresu. Chybou by bylo použít na byt veškeré prostředky, které máte. Bez rezerv jste zranitelná vůči okolním vlivům, i když by splátka byla menší. Vhodnou variantu financování vyberte s nezávislým odborníkem. Vyhněte se místům, kde vám nabídnou jen jedno řešení.
Chtěla bych se zeptat na váš názor, zda je výhodnější hypotéka ne úvěr ze stavebního spoření. Oběma dětem jsme uzavřeli stavební spoření na cílovou částku 60 tisíc. Naspořená částka překročila tuto hranici a na radu finančního poradce jsem zvýšila oběma dětem cílovou částku na 2 milióny korun. Poplatek za tento krok činil 2x 15 000 Kč, což jsem nakonec oželela, neboť jsem byla informována o tom, že takhle mají děti přepravenou smlouvu pro případ, že by chtěly v budoucnu řešit svou bytovou otázku.
V době, kdy jsem tento krok udělala byly obě děti studující, bez příjmu a peníze jsme jim ukládali s manželem. Nyní jsou obě děti dospělé, mají vlastní příjem. Chtěla bych se zeptat, zda v případě pořízení bytu či domu v hodnotě 2 mil. korun je pro ně výhodnější hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření a za jakých podmínek - jinými slovy, zda krok, který jsem učinila před dvěma lety s navýšením cílové částky, nebyl zbytečný. 
Dnes už se mladým lidem přece jen nabízí jiné možnosti, jak lépe zhodnotit zbývající peníze (např. fondy), než investice do stavebního spoření a nevím, zda ve spoření vůbec hodlají pokračovat. 
Dle mého názoru se jednalo o zbytečný krok. Proč? Cílovou částku můžete navýšit vždy. Proč to tedy dělat v situaci, kdy není jisté, jak se situace vyvine. To, že by děti řešily bytovou potřebu zrovna stavebním spořením a zrovna na tuhle částku je spíše náhodný prvek a navíc více omezením, než výhodou. Jak se ukázalo, stát podporu snížil a spořit dlouhodobě a při vyšších zůstatcích na stavební spoření není efektivní. Existují zajímavější, i když negarantované možnosti. Neumím nyní říct, zda je pro děti výhodnější hypotéka či úvěr ze stavebního spoření při financování bydlení. Můžu vám pouze sdělit, že v praxi zhruba 80 – 90 % našich klientů volí u těchto objemů úvěru na základě propočtů a srovnání „pro“ a „proti“ hypoteční úvěr. Ve vašem případě by pomohlo mít svého dlouhodobého nezávislého finančního poradce. Jeho úkolem je ochránit vás před špatnými rozhodnutími, které stojí zbytečné poplatky. Najděte ho, vyzkoušejte, ověřte si, zda můžete mít důvěru.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.