Zatímco v západní Evropě činí tento podíl přes 70 procent, u nás je to pouhých 45 procent. Paradoxní přitom je, že přes realitní kanceláře se inzeruje 90 % všech nabízených nemovitostí.

Jelikož však nikde není určeno, jaký rozsah a kvalitu služeb má realitní kancelář za svoji provizi poskytovat, řada makléřů není schopna se s klientem domluvit na podpisu zprostředkovatelské smlouvy, kde by bylo jasně uvedeno, co bude prodávat, jak dlouho to bude prodávat a za kolik.

„Kanceláře tudíž inzerují bez zprostředkovatelské smlouvy či bez doložky o výhradním zastoupení a prodávající se pak často se zájemcem během prohlídky nemovitosti domluví, že ve finále realitku ,obejdou‘, aby se vyhnuli zaplacení provize,“ stěžuje si výkonný ředitel Realitní společnosti České spořitelny (RSČS), Milan Pitín.

Chybí regulace trhu

Za obecnou nedůvěru ke kvalitě svých služeb si však realitní kanceláře mohou částečně samy. Řada klientů s nimi udělala nedobré zkušenosti a výjimkou nebyla ani přímá zpronevěra svěřených peněz.

K problémům dochází podle Pitína díky tomu, že trh není regulován a nemovitosti může prodávat doslova každý.

„Například ve Spojených státech je podmínkou získání licence makléře na realitním trhu složení velmi přísné zkoušky. U nás nemusíte o realitách nic vědět a bez problémů získáte živnostenský list opravňující k jejich prodeji. Na trhu se proto stále vyskytuje celá řada velice nesolidních subjektů, které nikdo nepostihuje,“ upozorňuje Pitín.

Podle RSČS působí v současnosti na českém realitním trhu zhruba dva tisíce sedm set aktivních realitních kanceláří, které bojují o svůj podíl, což je neúměrně mnoho. Do budoucna se očekává konsolidace trhu v souladu se západní Evropou, kde existuje trend čtyř pěti základních „síťových“ agentur, pokrývajících většinu trhu.

K jasné orientaci zákazníků na trhu moc nepřispívají ani oblíbené realitní servery. Jednička na trhu, www.sreality.cz, inzeruje zhruba 176 tisíc nabídek, dvojka, www.realitymix.cz, téměř 150 tisíc. Nabídkovou paletu doplňují další větší portály se zhruba 100 tisíci nabídkami a malé servery s několika desítkami tisíc nabídek.

Některé nemovitosti jsou tak podle tvrzení obchodního ředitele RSČS Miloše Červenky inzerovány dvakrát až čtyřikrát různými realitními kancelářemi často za různou cenu a s odlišnými informacemi například o velikosti bytu v m2. „Z toho lze odhadnout, že 30 % nabídek je duplicitních a na trhu je aktuálně v nabídce asi 100–120 tisíc nemovitostí,“ říká Červenka. Toto číslo zahrnuje nejen byty a rodinné domy, ale i garáže, rekreační nemovitosti, stavební parcely, zemědělskou půdu a také pronájmy.

Nespolehlivá data

Kamenem úrazu Českého realitního trhu je nespolehlivost publikovaných dat. Český statistický úřad zveřejňuje svá data s pochopitelným zpožděním stejně jako finanční úřady, které vycházejí z uskutečněných transakcí. Snad největší zmatek panuje v cenách.

Většina zveřejněných přehledů vychází z inzerovaných cen, za které však nikdo neprodává, protože kupující téměř vždy něco usmlouvá. Rozdíl činí běžně 20 %. A tak si developeři, ale i větší realitní kanceláře vytvářejí své vlastní databáze, na něž se odvolávají, které ale jejich konkurenti, a někdy i média, vzápětí zpochybňují.

O moc lépe na tom nejsou ani statistiky dokončených bytů, kde se metodika rovněž liší v závislosti na autorovi. Někdo počítá za jednu nemovitost byt i s garážovým stáním, pro jiného to jsou dvě samostatné jednotky a další rozšíří statistiku o sklep pod uzamčením a má z jednoho bytu hned nemovitosti tři. Stejné je to i s plošnou velikostí bytů, která v závislosti na developerovi může zahrnovat nejen terasy a sklep, ale rovněž prostor pod zastavěnými příčkami.

Dokud nějaká autorita, nejlépe stát, nestanoví jasnou metodiku výpočtu plochy a ceny nemovitostí, ale i garanta jejího dodržování, dotud bude datová džungle dál zatemňovat poměry na realitním trhu ke škodě všech, ale v prvé řadě klientů.

Cenové předpovědi jsou totiž vyhledávaným marketingovým nástrojem, který má přesvědčit váhajícího zájemce, že právě teď je ta nejvhodnější doba na plánovaný nákup.

A tak se můžeme střídavě dočíst, že trh stagnuje, oživuje a že ceny už dosáhly svého dna, ale také že budou dál klesat eventuálně stoupat.

Nabídka převažuje

Obecně panuje shoda, že nabídka nových bytů na trhu v současnosti přesahuje poptávku zhruba trojnásobně. Jen v Praze, která je hlavním motorem rezidenčního trhu, je v současnosti 2700 dokončených neprodaných bytů, z toho zhruba polovina byla postavena ještě před rokem 2010. Jde o byty vyprojektované v období realitního boomu, které však jsou za tehdy stanovené ceny dnes neprodejné.

Další čtyři tisíce bytů jsou v různé fázi výstavby. Do nabídky však přibudou ještě další nové projekty, které developeři plánují. Z toho vyplývá, že jen pražský trh by měl absorbovat víc než deset tisíc nových bytů.

„To i přes mírné oživení poptávky a růst transakcí zhruba o 10 % nepovažujeme za reálné,“říká obchodní ředitel RSČS Miloš Červenka a dodává: „Pro ty, kdo chtějí kupovat nemovitost, je nicméně rok 2011 z hlediska cen ideální. V roce 2012 zřejmě totiž do situace razantně zasáhne plánované zvýšení spodní sazby DPH z deseti na dvacet procent, což zdraží nové byty o statisíce korun.“