Hlavním důvodem je růst takzvaných úvěrů v selhání, tedy půjček po více než 90denní splatnosti na celkovém objemu bankovních úvěrů. Koncem loňského roku jich bylo už přes šest procent, zatímco rok předtím to bylo 5,2 procenta; v prosinci 2008 přitom činil podíl špatných úvěrů jen něco málo přes tři procenta.

„Dlužník, který své finanční závazky nesplácí, musí počítat s tím, že věřitel dříve či později předá svoji pohledávku k vymáhání soudnímu exekutorovi,“ konstatuje Milan Král, šéf společnosti Středočeský investiční koncern. Než se tak ale stane, má podle něj dlužník stále možnost dohodnout se s věřitelem na způsobu splnění svého závazku např. úpravou splátkového kalendáře nebo na umoření svého závazku z výtěžku prodeje své nemovitosti za tržní cenu.

„V té době není ještě dlužník – majitel nemovitosti nikterak omezen na svých vlastnických právech k nemovitosti a může s ní tedy libovolně nakládat, případně ji i prodat,“ připomíná Král. Zadlužený majitel se ale musí včas obrátit na specializovanou firmu, která mu s prodejem pomůže.

Dluhová past snadno sklapne

Ve chvíli, kdy příslušný soud rozhodne na návrh věřitele o nařízení exekuce na majetek dlužníka a pověří jejím výkonem konkrétního soudního exekutora, se situace radikálně změní. Ode dne, kdy je dlužníkovi doručeno rozhodnutí soudu o nařízení exekuce, nesmí ze zákona se svým majetkem bez souhlasu exekutora jakkoli nakládat. Pokud by tuto povinnost porušil a pokusil se např. nemovitost prodat, je takový právní úkon neplatný.

„Připomínám, že podstatné je, kdy bylo dlužníkovi doručeno rozhodnutí soudu o nařízení exekuce, nikoliv kdy byla tato skutečnost vyznačena v katastru nemovitostí,“ upozorňuje Milan Král.

Podle současně platné legislativy nastávají právní účinky doručení i v situaci, kdy dlužník příslušnou písemnost fyzicky nepřevzal. V takovém případě se má za to, že písemnost byla doručena desátým dnem po jejím uložení na poště. Mnohdy se totiž stává, že se dlužník přestěhoval, neoznámil změnu adresy trvalého pobytu a ani si nezařídil na poště dosílku na svoji současnou adresu. Následně se nestačí divit, že má zablokované bankovní účty, nebo že dokonce přišel o svoji nemovitost v exekuční dražbě.

Další pro dlužníka neblahé následky nařízené exekuce spočívají v tom, že mu exekutor prakticky okamžitě zablokuje všechny dostupné finanční zdroje (bankovní účty, mzdu, apod.), takže není následně schopen splácet ani své jiné závazky (náklady na bydlení, splátky kreditních karet, leasing na auto, apod.).

V té době se možnosti dlužníka vyřešit celou záležitost bez vnější pomoci značně zužují.

Výtěžnost dražeb je třetinová

U nedobrovolné dražby stanoví soudní znalec v drtivé většině případů cenu nemovitosti na spodní hranici ceny obvyklé v daném místě a čase. Z takto stanovené ceny poté vychází exekutor při určení nejnižšího podání (vyvolávací ceny), která je v prvním kole dražby stanovena ze zákona ve výši dvou třetin odhadní ceny nemovitosti, ve druhém kole pak ve výši jedné poloviny ceny nemovitosti stanovené soudním znalcem. Ze statistiky zveřejněné na webovém portálu centralniadresa.cz vyplývá, že výtěžnost, tedy částka získaná vydražením nemovitosti, dosahuje u nedobrovolných dražeb v průměru 36 % z odhadní ceny nemovitostí.

Od této částky získané vydražením je však nutné odečíst ještě náklady věřitele za právní zastoupení spojené s vymáháním dluhu a náklady exekučního řízení. Tyto náklady navyšují původní dluh o další desítky procent. Teprve poté se dostaneme k částce, která je použita na úhradu původního dluhu.

Není proto divu, že ani prodej nemovitosti v exekuční dražbě v mnoha případech nepokryje všechny závazky dlužníka.

Dražbě lze předejít

Tento scénář však podle Milana Krále není nevyhnutelný; vše ale záleží na tom, v jaké fázi a za jakého stavu řízení vyhledá dlužník odbornou pomoc.

„Skutečnost, že je nemovitost zastavena hypotékou, nesnižuje její tržní cenu. Prodej je však komplikovanější, neboť je nutné sladit vypořádání hypotéky prodávajícího a úhradu kupní ceny, která je v dnešní době opět převážně vázána na získání hypotéky. Rovněž reakce zájemců o koupi zastavené nemovitosti jsou opatrné a mnohdy se takové koupě bojí,“ říká předseda představenstva společnosti Českomoravská realitní Petr Vosmík a sebevědomě dodává: „V této věci má naše realitní kancelář mnohaleté zkušenosti a dražbu dokážeme zrušit i den před jejím konáním.“