Prvním nákladem jsou provize realitních kanceláří za zprostředkování kontaktu s novým nájemníkem. Realitky mohou mít různá pravidla. Zkuste se výhodně dohodnout. Dalším nákladem jsou ušlé zisky z měsíců, kdy pronajímaný byt nemá nájemníka.

Potvrzuje to i příběh čtyřiatřicetileté Evy z Prahy 4, která do svého bytu 3+1 shání nájemníky už čtyři měsíce. Rozhodla se, že udrží cenu nájemného vysoko, ale asi se jí více vyplatí ze svých nároků slevit a byt konečně pronajmout. „Snad ještě horším případem je situace, kdy nájemník přestane platit nájem a je nutné jej vystěhovat. Pronajímatel je v právu, ale jeho vymáhání může trochu „zahrát“ na nervy,“ připomíná Jan Lener, finanční konzultant Broker Consulting.

Daň a údržba

Nemalým nákladem zůstává také daň. Základ daně je však možné snížit o nutné a prokazatelné výdaje pro dosažení tohoto příjmu, či je možné uplatnit také „paušál“ ve výši dané legislativou.

Realitní makléři se shodují, že po 3-5 letech je byt „vybydlený“, ať v něm bydlí kdokoliv. Může se vyskytnout opotřebení podlahových krytin, je nutné znovu vymalovat, zadělat díry po hřebících ve zdi. Některé kuchyňské spotřebiče mohou vyžadovat určitou údržbu. S tím je potřeba dopředu počítat.

O byt a komunikaci s nájemníkem se někdo musí starat. To stojí buď peníze, nebo čas. Je nutné uhradit vyúčtování poplatků za energie a služby. Některá společenství vlastníků mají i stanovené poplatky za pronajímaný byt. O pár stokorun vás připraví také potřebné pojištění bytové jednotky, které oceníte ve chvíli, nastane-li pojistná událost. Objevit se však může celá řada dalších nákladů.

Zisk čekejte o třetinu nižší

Z uvedeného vyplývá, že snížit odhad zisku z dohodnutého pronájmu o 1/3 je rozumné a odpovídá skutečnosti. Kdo nastaví například u třípokojového bytu v Praze nájemné na 15 000 měsíčně, musí počítat s tím, že mu reálně zůstane 10 000 korun měsíčně (jedná se o přibližný odhad - u každého bytu je to jiná částka). Jestliže je tržní hodnota bytu 4 000 000 korun, pak je čistý výnos z nájmu pouze 3 %. To není daleko od vysoce likvidních spořicích účtů nebo konzervativních investic.

Mohlo by se tedy zdát, že pronajímání bytu není příliš výhodné. To ale není vždy pravda. Ceny některých bytů mohou v budoucnu vzrůst, k příjmu z pronájmu se přidá i zhodnocení investice. Pro někoho může být relativně stabilní pravidelný příjem tím pravým ořechovým. Vždy je potřeba přistupovat k pronajímání bytu rozumně jako ke kterékoliv jiné investici a zvážit všechna „pro“ a „proti“.

Na vaše dotazy odpovídá Vít Pavelčák ze společnosti Broker Consulting.

Už vícekrát jsem četla nebo slyšela v různých finančních poradnách, že se mám zajímat o RPSN. Právě uzavírám úvěr u Raiffeisen stavební spořitelny. Ale když jsem tento dotaz vznesla, bylo mi řečeno, že u tohoto úvěru se RPSN neuvádí, protože nejde o spotřebitelský úvěr. Připadá mi to nelogické, ale nejsem odborník. Můžete mi poradit?

RPSN, neboli roční procentuální sazba nákladů, je skutečný ukazatel nákladovosti úvěrů vycházející ze směrnice 2008/48/ES, o smlouvách o spotřebitelském úvěru. Úrok je totiž jenom jedním z faktorů ovlivňujících, kolik úvěr ve skutečnosti stojí. RPSN je vždy vyšší než úrok, za který banka, nebo jiná instituce peníze vypůjčila. Neboť celkové RPSN se skládá například i z úroku, poplatku za vyřízení úvěru, poplatků za vedení úvěrového účtu, poplatku za výpisy.

U spotřebitelských úvěrů musí být RPSN uvedeno vždy, vyjma úvěrů pod 5000 Kč, nad 800 000 Kč a úvěrů se splatností kratší než tři měsíce. Pokud věřitel RPSN neuvede, upravuje se úrok na výši diskontní sazby (v současné době 0,25 % - zdroj ČNB), což je pro něj krajně nevýhodné. U úvěrů ze stavebního spoření se RPSN neuvádí, nicméně pokud má klient zájem, je i stavební spořitelna povinna seznámit ho se všemi poplatky, které z úvěrové smlouvy vyplývají, dle nich pak finanční konzultant snadno RPSN vypočítá.

S manželkou plánujeme koupi bytu, či stavbu rodinného domu. Je nám oběma 27 let, máme roční dítě, manželka je na rodičovské dovolené. Mám dobrou práci u stabilní společnosti a počítáme s tím, že manželka v horizontu 3 let bude opět pracovat (v případě druhého dítěte). V případě hypotéky bych preferoval delší dobu splácení (30 a více let) s nižšími měsíčními splátkami namísto kratší doby s vyššími výdaji. Vycházím z toho, že raději budu platit hypotéku třeba až do 60 let věku, ale budu mít dostatek fin. prostředků pro plnohodnotný život (dovolená, atd.), než platit měsíčně horentní sumy a škudlit každou korunu jen za cenu brzkého splacení úvěru. Je tento postoj správný? Existují nějaká obecná doporučení? Nyní bydlíme v nájemním bytě a finanční prostředky bohužel žádné nemáme, tzn. že využijeme nejspíše tzv. 100% hypotéky.

Vaše úvaha týkající se délky úvěru je velmi správná a zodpovědná. Ačkoliv u hypotéky neplatí pravidlo: čím delší splatnost, tím výhodnější úvěr, je zde několik faktorů, které hovoří pro to, vzít si hypotéku na co nejdelší dobu. Tím prvním je pohodlí. Vy a vaše rodina nebudete muset šetřit každou korunu, aby bylo na splátky hypotéky. Není nutné kvůli tomu, že si pořídíte vlastní bydlení, žít na hranici chudoby.

Druhým faktorem je inflace. Pamatujte, že cena nemovitosti v čase pravděpodobně spíše poroste a naopak váš dluh bude inflací znehodnocován. Třetím faktorem je to, že hypotéky se lze zabavit i dříve. Pokud se rozhodnete, že chcete hypotéku umořit dříve, nechte si sestavit finanční plán tak, aby vedle vaší hypotéky běžela paralelně investice, která vám pomůže hypotéku předčasně splatit. Investujte peníze, které vám měsíčně díky nižším splátkám zbudou. Než se pro úvěr rozhodnete, nechte si připravit nezávislou analýzu všech úvěrů, které jsou možné. Obraťte se na profesionála, který vám pomůže najít nejlepší variantu a zajistí, aby financování vašeho budoucího bydlení bylo co nejpříjemnější.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.