Trh s hypotékami je velmi konkurenční a není proto divu, že se banky snaží své produkty podpořit marketingovými kampaněmi, jež lákají na výhodné nabídky. Marketingová propagace je však tím, čím je, tedy lákadlem na klienty neúplnou informací, nikoliv regulérní a už vůbec ne zavazující nabídkou. Na první pohled za lukrativní sazbou se skrývají mnohá „ale“, která staví nabídku do zcela jiného světla.

Evergreenem úrokových sazebníků a marketingových kampaní je sazba „od“, tím totiž přesně ony výhodné sazby jsou. „Jedná se o nejnižší možnou sazbu, na kterou dosáhne minimum klientů, a která je za bariérou mnohých podmínek a omezení,“ připomíná Jaroslav Bartoš z Broker Consulting. Právě tato skutečnost zamezuje jednoduchému srovnání hypotečních úvěrů pomocí online kalkulátorů nebo internetu. Srovnání tak lze provést jen na základě skutečně vyžádaných kalkulací bank. A už to samo o sobě je odrazující.

Něco za něco

Nový klient raději zůstane u banky se zdánlivě „nejvýhodnější“ nabídkou a stávající klient si rozmyslí případné refinancování nevýhodného úvěru. A protože jsou si banky vědomy nechuti klientů k papírování a obíhání finančních ústavů, stává se nezřídka, že současný klient získá po ukončení období fixace vyšší úrokovou sazbu než nový klient. A zcela proti duchu hesla „náš klient, náš pán“ ztíží klientovi refinancování opožděným odesláním nabídky nové úrokové sazby pro další fixační období. Pokud se klient o refinancování úvěru nezajímal dříve, má již malou šanci tento proces zvládnout do bankou nastaveného termínu.

Jak se může pro vás nabídka přeměnit z té nejvýhodnější v naprosto nezajímavou nebo nedosažitelnou? Možností je hned několik. Asi nejčastější podmínkou pro nízkou sazbu bývá stanovení absolutní výše úvěru na určitě hranici, nebo relativní omezení jen do určité části zástavní hodnoty nemovitosti, zpravidla 70-80 %. V praxi to pro vás znamená, že na sazbu nedosáhnete, protože požadujete úvěr nižší, než je stanovená hranice, nebo proto, že úvěr přesahuje nastavené procento zástavní hodnoty nemovitosti.

Povinnosti navíc

Dalšími podmínkami, kterými banky devalvují výhodnost akčních nabídek, je povinnost zřízení bankovního účtu nebo uzavření životního pojištění či pojištění schopnosti splácet. Obzvláště pak pojistky znamenají významné navýšení nákladů na úvěr. Pokud si myslíte, že tím banka sleduje jen vaše dobro, nenechte se mýlit.

Banku vůbec nezajímá, že už dané pojistky máte třeba uzavřeny u jiné společnosti, ale podmiňuje jejich uzavření u partnerských pojišťoven nebo pojišťoven ze stejné finanční skupiny. A o samotné výhodnosti těchto pojistných produktů by se také dalo dlouho diskutovat. Nepočítejte ani s dodatečným zrušením pojistek, pojistné se totiž platí spolu se splátkou úvěru.

Asi nejvíce zavazující podmínkou je povinná minimální doba splácení úvěru u dané společnosti. Toto omezení vám znemožňuje přechod k jiné bance v budoucnosti nebo dokonce předčasně splatit úvěr. Úroková sazba pro další fixační období již nemusí být zdaleka tak výhodná a z teď výhodného úvěru se může stát v budoucnosti úvěr naprosto nevhodný, ze kterého navíc nelze utéct.

Na vaše dotazy odpovídá hypoteční specialistka Monika Fundová ze společnosti Broker Consulting.

Momentálně bydlím u rodičů, ale chtěl bych si pořídit vlastní byt. Je mi 27 let, VŠ vzdělaný. Pracuji 2,5 roku a mám uzavřenu smlouvu na dobu neurčitou s platem 20 tis. měsíčně čistého. Neplatím žádné půjčky, úvěry, apod. Nemám stavební spoření ani jinou možnost zaplacení akontace hypotéky. Chtěl bych půjčit na pořízení bydlení cca 1,2 - 1,5 miliónu. Je šance hypotéku získat?
Banky v současné době poskytují i 100% hypotéky (100 % z odhadu zastavované nemovitosti), v tom není žádný problém. I když samozřejmě, jedná-li se o 100% úvěr, bankovní instituce si ho nechají „zaplatit“. Úrokové sazby se v tomto případě pohybují výše, než např. u úvěrů, jejíchž podíl na zastavované nemovitosti je 85 %, 70 % a podobně.
V konkrétních číslech vypadá vaše situace v současnosti následovně: úrokové sazby se ve vašem případě pohybují v rozmezí 4,5 – 5,7 % p.a. Tzn. při hypotéce na 30 let je výše měsíční splátky 6000 – 7000 Kč v případě kupní ceny 1,2 mil. Kč a 7500 – 8700 Kč v případě 1,5 mil. Kč. (Uvedená čísla jsou bez poplatků za měsíční vedení úvěrového účtu, který činí téměř ve všech bankách 150 Kč.)
Pokud nemáte žádné závazky ve formě půjček či úvěrů, ručitelských závazků, limitů kontokorentů či kreditních karet (i nečerpaných), na uvedené výše úvěrů bonitně (příjmově) dosáhnete. I když v případě 1,5 mil. Kč je to již tzv. „o fous“.
Jedná se pouze o hrubý propočet. Více vám k tomu řekne a poradí nezávislý hypoteční specialista.
Bydlíme s přítelem v podnájmu, kde platíme i se všemi poplatky cca 9000 Kč. Naše příjmy se po sečtení pohybuji mezi 35 000 až 40 000 Kč měsíčně. Rádi bychom si pořídili vlastní (cihlový) byt v Praze. Svoje našetřené peníze zatím nemáme, a tak bychom si potřebovali půjčit 100 % částky. K tomu spoluvlastním se svojí sestrou dům (jeho hodnota je přibližně 2,5 - 3 mil. Kč), z jehož poloviny chce moje sestra vyplatit. Můžete mi poradit, zda je možné nějakým způsobem zafinancovat jak vyplacení sestry, tak možnost výhledově si pořídit i menší byt v Praze (cca do 2.5 mil. Kč)? O dům se zahradou v klidné oblasti nechci přijít.
Určitě je možné jak vyplacení vaší sestry z domu v klidné oblasti, tak výhledově řešit koupi menšího cihlového bytu v Praze. Záleží na časové ose. Pokud byste nejprve řešila vyplacení sestry, jednalo by se o úvěr, kde zástavní hodnota je vyšší než požadovaná výše (odhad domu cca. 2,5 – 3 mil. Kč, vyplacení sestry polovina z odhadu). I banky by tudíž nabídly sympatičtější úrokové sazby, než v případě 100% hypotéky. Konkrétně: hypotéka na 1,25 mil. Kč, resp. 1,5 mil. Kč má v tuto chvíli měsíční splátku cca 5800 – 6500 Kč, resp. 7000 – 7700 Kč (doba splatnosti 30 let, úroková sazba 3,9 – 4,55 %, p.a., bez poplatků za měsíční vedení úvěrového účtu).
Následně byste s přítelem řešili koupi bytu v Praze. Zde sice, jak uvádíte, nejsou k dispozici žádné naspořené prostředky, ale i tak v tom nevidím velký problém. Pokud byste hypotéku na koupi řešili u stejné bankovní instituce jako vyplacení sestry, budete moci pravděpodobně kromě bytu použít do zástavy i dům (jeho „nezastavěnou“ část), tudíž se budete opět pohybovat v rozmezí sympatičtějších úrokových sazeb, neboť se nebude jednat o 100% hypotéku.
Vypadalo by to celé následovně: celková výše úvěrů 3,75 mil. Kč, resp. 4 mil. Kč a měsíční splátka cca 17 500 – 19 500 Kč, resp. 19 900 – 21 500 Kč (doba splatnosti 30 let, úroková sazba 3,9 – 4,69 %, p.a., bez poplatků za měsíční vedení úvěrového účtu).
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.