Satelitní bydlení, chápeme‑li ho jako komplex většinou rodinných domů, často hustě vystavěných na okraji a v okolí větších měst, se v Česku rozmohlo v polovině devadesátých let. Inspirace pro něj přišla ze zahraničí. Příměstské domovy měly podle Lucie Novákové ze Skansky „splňovat kritéria poklidného žití ve vlastním domě na venkově, nejlépe v těsném sepětí s přírodou, v kombinaci s dobrou dostupností města, centra zábavy a pracovních příležitostí“.

Pryč z paneláků!

Satelity jsou vlastně moderním, ale jinak normálním důsledkem suburbanizace. Ta není ničím kdovíjak novým, lidé přesouvali svá bydla, aktivity a další život z jádra velkých měst do jejich zázemí odnepaměti. To, co se dělo v posledních letech, ale přesto můžeme považovat za revoluci – do nově budovaných domů v polích mizeli Češi po tisících. „Hodně lidí si uvědomilo, že než předražený byt ve městě, tak si za obdobné peníze mohou pořídit domeček v satelitu o deset kilometrů dál,“ komentuje tehdejší situaci Miroslav Jonáš z M&M reality.

Hlavním důvodem ale byla hlavně ona snaha o změnu životního stylu. A satelitní výstavba zkrátka ve své době představám spotřebitelů o moderním bydlení odpovídala. „Svou roli hrálo i společenské klima, kdy bydlení v novém vlastním domě bylo vnímáno jako signál určitého společenského statutu,“ porovnává Aleš Novotný, výkonný ředitel Central group.

Kvapík Česku ublížil…

Když se na popisovanou dobu díváme s odstupem, je evidentní, že drtivá poptávka satelitům coby formě bydlení spíš ublížila. „Zájmu totiž vůbec neodpovídal dostatek pozemků připravených k samostatné výstavbě. Obce a města ve většině případů pouze okolní louky a pole zhodnotily změnou územních plánů. Následně je prodaly investorům, kteří teprve pozemky zainvestovali. Pokud si tedy rodina chtěla dopřát bydlení v novém rodinném domě, který by si sama postavila či nechala postavit, neměla moc z čeho vybírat,“ vzpomíná Miloš Červenka, obchodní ředitel Realitní společnosti České spořitelny.

A medvědí službu dnešní prestiži slůvka satelit bohužel udělali i někteří developeři. „V minulosti byla úspěšná celá řada produktů, které se z dnešního pohledu ukazují jako nepovedené. A nemusí se jednat jen o development. Příčinu bych hledal v nevyzrálosti a nezkušenosti jak developera, tak kupujícího. Zároveň chyběly jasné regulativy ze strany státní správy,“ vypočítává Martin Jan, obchodní a marketingový ředitel akciové společnosti Codeco.

Jinými slovy: tehdy si málokdo dovedl představit, jaký bude život na poli, kam nejezdí MHD, nejsou tam obchody, školky, školy a další infrastruktura. „Dnes to již vidí každý. Proto u našich klientů často pozoruji, že ze satelitů utíkají a hledají bydlení v lokalitách, kde je plná občanská vybavenost,“ ukazuje Martin Jan.

… a lidé prozřeli

Nasycenost poptávky, satelitní osamění, odrostlé děti, finanční krize a s ní spojený obtížnější přístup k hypotékám i nové trendy v bydlení – tenhle mix po deseti letech boomu tedy přinesl přesně opačnou módu: lidé se ze satelitů stěhují do měst. „Spousta z nich si uvědomila, že změna bydlení z paneláku do řadového rodinného domu či podobného bydlení v satelitu nebyla nijak rozdílná. A k tomu bylo všude daleko. Bez auta člověk nemohl fungovat,“ vysvětluje Otakar Šmíd. „Myslím, že absolutní nedostatek občanské vybavenosti a možností společenského vyžití byl hlavním neúspěchem těchto projektů,“ přikyvuje Miloš Červenka.

Všichni zkrátka zjistili, že satelity jsou jen jinou formou bydlení v panelácích. Roli hraje i to, že se do příměstských rezidencí stěhovaly především mladé rodiny s dětmi, které ale časem přišly na to, že v lokalitě je nedostatek školek, škol, sportovních oddílů.

„Nasycenost poptávky ohledně satelitů souvisí stejně jako u bytového developmentu se zkušenostmi a většími znalostmi kupujících,“ myslí si Červenka. Lidé podle něj konečně chtějí něco více než nový dům či byt. Hledají bydlení v dobré dostupnosti měst, avšak s vlastní infrastrukturou. „Development satelitů má rozvíjet především lokalitu a občanskou vybavenost. Jenže na to se v mnoha případech pozapomnělo. Proto se Češi nyní vlastně za tím vším vracejí,“ všímá si Miloš Červenka.

„Mladá rodina s dětmi předškolního věku, kde je jeden rodič na mateřské dovolené, může bydlet v satelitu, v dosahu přírody a na čerstvém vzduchu. Ale jakmile děti povyrostou, začnou chodit do školy, oba rodiče opět pracují, objeví se první problémy: v místě chybí zájmové kroužky a další důležité věci,“ popisuje Martin Jan. „Často to také znamená kromě hypotéky platit ještě splátky za leasing na dvě auta, protože se málokdy sejde celá rodina, aby z domu ráno všichni společně odjeli a večer se opět spolu vraceli.“

Developeři reagují

A tak se bydlení v satelitech stalo také záležitostí rodinného rozpočtu. „Na začátku to člověku nedojde, ale mnoho sateliťanů opravdu najednou neutáhne náklady,“ tvrdí Miroslav Jonáš. „Čtyřčlenná rodina potřebuje dva vozy, musí splácet hypotéku, kolem baráku je třeba každou chvíli něco koupit. Pak přijde problém, několik nebankovních půjček, první exekuce a rychlý prodej,“ počítá Jonáš. „A noví zájemci si toto již dopředu uvědomují a vědí, že satelit za městem je vyvážen vyššími náklady než byt ve městě,“ dodává.

Developeři naštěstí pochopili, že lidé už nechtějí bydlet tam, kde jsou odříznuti od světa a odkázáni jen na svůj automobil. „Ač bych nerad mluvil přímo o vystřízlivění, protože pro určitou část klientů je bydlení na hranici města v zeleni stále atraktivní, velká část poptávky se postupně přesunula k bytové výstavbě v širším centru města. Důvodem je změna struktury cílové skupiny klientů, která vyvolala vyšší akcent na dopravní obslužnost a úroveň občanské vybavenosti. Je obecně známo, že některé ze starších satelitních lokalit mají z tohoto hlediska handicap,“ uznává Aleš Novotný.

Chce‑li developer nabídnout kvalitní projekt, musí být jeho nedílnou součástí relaxační zóny, hřiště, zeleň, dobré napojení. A pak alespoň nějaké řešení pro rodiny s dětmi.

Slovo veřejné správy a trhu

Pro samotné umisťování satelitů jsou ale kromě uvedených myšlenek rozhodující také územní plány jednotlivých obcí. Ty jsou často v rozporu s představami developerů. „Berte to tak, že investor chce vytěžit z pozemku co nejvíc. A každý je jinak úspěšný v prosazování svých zájmů. Proto vzniká ta nesourodost. Myslím, že v mnoha případech by rčení Méně je někdy více znamenalo atraktivní bydlení oproti masivní zástavbě,“ dumá Miloš Červenka.

Co se týče společenského zájmu, koncepce výstavby je vždy otázkou územního plánování. „Proto je především na veřejné správě, aby udržela vyvážený urbanistický generel,“ tvrdí Aleš Novotný z Central group.

Dobré projekty, které byly realizovány až do konce s původním záměrem, bez dalšího zahušťování, jsou podle odborníků v menšině. Spíš dochází ke střetům výstavby obytných domů rodinného charakteru a hromadného budování bytů. A nejen ke střetům jednotlivých nemovitostí. Na předměstích se potkávají celé bloky. Baroko s modernou, paneláky naležato s novodobými zámky.

Čím proti tomu bojovat? „Nejlepší zbraní je kupní síla. Klienti, již vědí, co chtějí. Kteří dokážou rozeznat dobrý projekt od špatného a chtějí za své peníze kvalitní produkt. Náročnější kupující, což se již naštěstí děje, jsou tím nejsilnějším kalibrem. Trh je nejlepším nástrojem, jak dosáhnout kvalitnější a lepší výstavby,“ má jasno Miloš Červenka.