Katastr nemovitostí je považován za jakousi bibli vlastnictví nemovitého majetku, k níž se obracejí kupující i prodávající. Přesto se v této univerzální „pozemkové knize“ čas od času objevují chyby. Co je příčinou?

Hlavní příčinou současných nedostatků, kterých je ale mnohem méně než například před 15, 20 lety, je komplikovaný historický vývoj pozemkové evidence u nás. Po vzniku samostatného Československa jsme převzali pozemkové knihy, které byly vedeny v celém Rakousku-Uhersku. To byla velice spolehlivá evidence vlastnických práv, kde platil princip konstitutivnosti zápisu, to znamená každý, kdo se chtěl stát vlastníkem nemovitosti, musel převod završit zápisem v pozemkové knize. Pokud tam nebyl zapsán, nebyl vlastníkem.

Na začátku padesátých let došlo ke změně, vlastnické právo se začalo nabývat účinností smlouvy a přestalo se povinně do pozemkových knih zapisovat. Tím jsme ztratili přehled o tom, kdo co vlastní, a proto v roce 1964 byly přijaty nové předpisy, které znovu upravovaly evidenci vlastnických práv. Ta už nebyla vedena na tak dokonalém principu jako pozemkové knihy – vlastnictví se nabývalo buď přímo uzavřením smlouvy, anebo její registrací na státním notářství. Nicméně ne vše se řádně zapsalo a navíc muselo být provedeno systematické šetření týkající se změn vlastnických práv v období 1951–1964, kdy se u nás vlastnictví důsledně neevidovalo. Počátkem devadesátých let, kdy byl u nás obnoven katastr nemovitostí, jsme se vrátili k právní úpravě, jež obsahuje základní principy velmi podobné pozemkovým knihám. Tedy že kupující se stává vlastníkem až v okamžiku zápisu do katastru nemovitostí. Katastrální úřady však dodnes dodatečně zapisují některé převody, které se odehrály v sedmdesátých a osmdesátých letech a které se do evidence nedostaly.

Karel Večeře

Karel Večeře

FOTO: Karel Kvapil, Právo

Problematičtější než vklady na základě smluv, kde katastrální úřad leccos přezkoumává, jsou zápisy tzv. záznamem. O jaké zápisy jde a čím by se podle vás dala zvýšit jistota vlastnictví a věrohodnost zápisů v katastru?

Záznamem se zapisují vlastnická práva, která vznikla rozhodnutím jiných orgánů, než je katastrální úřad – restituce, rozhodnutí pozemkových úřadů, změny ze zákona. Sem patří například nabytí vlastnictví obcemi podle zákona č. 172/1991 Sb., což představuje mimořádný rozsah majetkových změn. Nebo jsou to zápisy na základě rozhodnutí soudu. Tady samozřejmě problémy jsou, protože restituční privatizační proces byl poněkud živelný a šlo o obrovský rozsah změn vlastnických práv, ve kterém došlo k některým chybám, s nimiž bylo těžké se vypořádat. Při zápisu záznamem zkoumá katastrální úřad pouze formální náležitosti listiny, o ničem jiném nerozhoduje, takže jeho možnost přezkumu je velice omezená. Kvalitě evidence by jistě prospělo, kdyby mohl tyto zápisy záznamem podrobněji přezkoumávat. Uvidíme, jestli nám v tomto směru pomůže nový občanský zákoník, který se začne brzy projednávat. My bychom zápis záznamem rádi určitému přezkumu podrobili zejména proto, aby katastrální úřad mohl ze závažných důvodů odmítnout zápis provést a aby existoval opravný prostředek, jímž by se navrhovatel mohl obrátit na soud, který by rozhodl, zda zápis má nebo nemá být proveden.

Digitalizace katastrálních map už přesáhla padesát procent katastrálních území České republiky. Nemůže při současném digitálním zaměřování pozemků docházet k rozdílům oproti původnímu zaměření, které nebylo tak přesné?

K takovým rozdílům samozřejmě dochází. Musíme si uvědomit, že velká část českého území byla naposledy systematicky zmapována v první polovině devatenáctého století při známém Rakousko-Uherském mapování pro stabilní katastr, které mělo především získat údaje pro zdanění pozemků. Tam na přesnosti až tolik nezáleželo, protože daň se vyměřuje malým zlomkem z hodnoty nemovitosti. Hranice pozemků byly proto zachyceny řádově s přesností jednoho dvou metrů a venkovské oblasti nebyly od té doby systematicky přemapovány. V posledních padesáti letech se hranice pozemků zaměřují s přesností – geometři používají termín střední chyba – čtrnácti centimetrů. Přesnější katastrální měření nemá význam, i když současné metody umožňují měřit s přesností na centimetr. Důležité je uvědomit si, že hranice pozemků jsou evidovány s omezenou přesností a skutečnou hranicí mezi pozemky je ta, na níž se shodnou sousedé v terénu. Proto když dnes probíhá zaměření pozemku, je velice důležité pozvat souseda a shodnout se s ním na tom, že toto je „naše“ hranice. Je třeba v terénu hledat prvky, kudy mohla vlastnická hranice vést, nebo si nechat poradit od geometra, který dokáže z podkladů katastru hranici vytýčit, ale jen s omezenou přesností.

A co když se sousedé nedohodnou; při současném zaměření činí rozdíl řekněme metr, ale původní hranici naznačují zbytky letitého plotu?

Je-li hranice v terénu vyznačena letitým oplocením a nachází se v rozmezí, které odpovídá přesnosti mapy, již katastr nemovitostí v dané lokalitě má, vedl bych vlastníky k tomu, aby uznali stávající vyznačení v terénu. Nikdo nemá k dispozici přesné údaje o skutečné poloze vlastnické hranice, známe ji jen s omezenou přesností. Je na vlastnících, zda tuto hranici uznají; pokud se nedohodnou, může o průběhu hranice rozhodnout pouze soud.