Člověk, který vám bude radit se způsobem financování bydlení, by měl být skutečně nezávislý a nepracovat jen pro jednu konkrétní banku. Zjistěte si ještě před první schůzkou, s kolika bankami a stavebními spořitelnami spolupracuje. U profesionálních konzultantů je běžná znalost produktů osmi bank a třech stavebních spořitelen. Minimum, které byste měli požadovat, je alespoň 4-5 bank.

Skutečný profesionál se bude zajímat o celkovou finanční situaci vaší rodiny a bude se podrobně ptát na všechny detaily ohledně pořizované nemovitosti, vašich příjmů, závazků, krátkodobých i dlouhodobých cílů. Na základě komplexního posouzení všech těchto informací vám nabídne několik možných řešení. „Pokud se poradce neptá na vaši situaci a rovnou nabízí „výhodný“ produkt, zbystřete. Takový postup není v pořádku,“ upozorňuje Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

Úroková sazba není jediné měřítko

Hypoteční specialista vám podrobně vysvětlí všechny typy úvěrů, ať už se jedná o nejčastěji používané anuitní hypotéky nebo méně standardní kombinované produkty s odloženou splátkou jistiny. Na konkrétních propočtech vám ukáže, v čem jsou výhody a nevýhody jednotlivých řešení. Svá doporučení vždy dokáže zdůvodnit a není pro něj problém zajistit kombinace několika typů financování, je-li to skutečně výhodné. Úroková sazba není zdaleka hlavním faktorem, který rozhoduje o výhodnosti úvěru.

Obecně platí pravidlo, že velké finančně-poradenské firmy dokáží díky větším objemům obchodů s bankami vyjednat lepší podmínky než jednotlivci nebo menší společnosti. Přehled významných a prověřených finančně-poradenských společností najdete například na stránkách Unie společností finančního zprostředkování a poradenství (www.usfcr.cz).

Zajímejte se také o to, zda můžete počítat s pomocí hypotečního specialisty při vyplnění žádosti a přípravě všech podkladů, zda se zúčastní společně s vámi podpisu hypoteční smlouvy v bance, zda vám bude k dispozici i při čerpání prostředků během výstavby. Tyto věci jsou běžnou součástí profesionálních konzultantských služeb a neplatí se za ně.

Odměnou nezávislých konzultantů jsou provize za uzavřené smlouvy, které by si jinak nechala banka. Na rozdíl od pracovníků bank ale nejsou motivováni k preferování produktů určité konkrétní banky a způsob financování bydlení vybírají podle vašich potřeb.

Na vaše dotazy odpovídá Monika Fundová ze společnosti Broker Consulting.

Jsme důchodci (61 a 65 let) a vlastníme rodinnou vilku na vesnici, kterou jsme zadali realitní kanceláři k prodeji za 2 700 000 Kč. Zatím ale zájemci o koupi nejsou. Chtěli bychom si koupit byt, který stojí 1,6 mil. Kč. Máme naspořen 1 milión, z toho 250 000 Kč na stavebním spoření České spořitelny, a nově založené stavební spoření u Raiffeisen stavební spořitelny (30 000 Kč). V případě, že by byl byt dostavěn dřív, než prodám dům, potřebuji půjčit 600 tisíc. V České spořitelně nám řekli, že nám potřebných 500 tis. Kč nepůjčí, protože jsme staří.

Zvažuji tedy dvě varianty: snížím cenu domu na 2 milióny a dřív ho prodám, nebo v případě, že bych dostala hypotéku, po dobu než prodám dům, bych byt pronajímala a tím bych hypotéku splácela a pak jednorázově dluh uhradila. Máme důchod dohromady 23 600 Kč. Prosím o radu, protože developerská firma byty již prodává se zálohou 500 tis. Kč a nám tato lokalita velmi vyhovuje, neradi bychom o ni přišli. Zároveň se nám do bytu moc nechce, protože dům máme pohodlný, spíš uvažujeme na stáří.

Ve vašem konkrétním případě je celá řada možností, jak situaci řešit. Některé uvádíte sama ve svém dotazu. Vhodnější variantou je vyřešit chybějící peněžní prostředky na koupi bytu hypotékou. Cenu vaší rodinné vilky zatím nesnižujte, pokud si myslíte, že je vámi požadovaná cena odpovídající. Uvádíte, že v České spořitelně vám bylo sděleno, že vám již nepůjčí. To ale neznamená, že na to mají ostatní banky stejný názor. Na finančním trhu je naštěstí velká škála možností. Některé banky umí poskytovat úvěry na bydlení až do 70 let věku klienta.

Ve vašem případě by se při výši úvěru 600 000 Kč pohybovala splátka kolem 11 500 Kč měsíčně. Vzhledem k výši součtu důchodů se jedná o poměrně vysoké měsíční zatížení. Některé banky ale umí zpracovat i variantu, kdy se vezme úvěr na bydlení podle věku mladšího ze žadatelů a natáhne se na maximum, tedy do jeho 70 let. U vás by to znamenalo, že se rázem dostanete na měsíční splátku kolem 6 500 – 7 000 Kč. Jedinou podmínkou je, že příjem mladšího ze žadatelů musí být alespoň ve výši měsíční splátky úvěru. Toto řešení by bylo ve vašem případě optimální. Vyřešíte si tím téměř okamžitě váš cíl - koupi bytu v lokalitě, kde se vám líbí. Rodinnou vilku budete zatím pronajímat, z pronájmu splácet úvěr na bydlení a v momentě, kdy přijde nějaká opravdu zajímavá nabídka na prodej, vilku případně prodáte.

Chci si koupit byt za 2,4 mil. Kč. Mám 200 tis. Kč. V roce 2011 mohu jednorázově splatit 1,1 mil. Kč a v roce 2014 celý zbytek úvěru, tedy znovu 1,1 mil. Kč. Ručení je zajištěno kupovanou nemovitostí i jinou, pokud to bude třeba. Jaký druh úvěru a u koho mám zvolit, abych měl co nejnižší celkové náklady na pořízení bytu?

Na základě vámi uvedených informací je možné poskytnout odpověď do jisté míry jen v obecné rovině. Pokud máte nyní k dispozici 200 000 Kč jako volné peněžní prostředky a pokud budeme předpokládat, že výše kupní ceny bytu bude totožná s jejím odhadem, poté se jedná o 100% úvěr. Ve skutečnosti je sice poměr výše úvěru k odhadu nemovitosti roven necelým 92 %, ale banky tyto případy řadí do sekce 100 %.

U tohoto typu úvěru se v současné době pohybují úrokové sazby v rozmezí 5,7 – 6,5 % a nejsou z hlediska nákladovosti nejvýhodnější. Pokud by ale neexistovala jiná možnost, i toto by mohla být na rok, než úvěr částečně splatíte, jedna z možností.

Optimální je použít minimálně 10 % vlastních prostředků, ideálně 15 %. Ve vašem konkrétním případě jde o 240 000 Kč, resp. 360 000 Kč. V ten moment se se dostává úrokové rozpětí na 4,69 – 4,99 %, což je o poznání sympatičtější.

Dále by bylo vhodné nastavit v první fázi pouze roční fix. To znamená, že budete moci v roce 2011 úvěr o 1,1 mil. Kč bez jakékoliv sankce snížit. Následně pokračujte ve fixu tříletém a v roce 2014 případně můžete v podobném duchu doplatit úvěr celý. Co se týká doby splatnosti úvěru a výše měsíčního zatížení, volba správného nastavení závisí na celé řadě konkrétních informací, proto je vhodnější je konzultovat při osobním jednání s nezávislým hypotečním specialistou.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.