S podceněním rozpočtu stavby se přitom hypoteční specialisté setkávají poměrně často a nalezení řešení, jak dostavění domu financovat, nebývá v těchto situacích snadné.

Majitel hypotéky se totiž za těchto okolností dostává do „začarovaného kruhu“, kdy mu banka neposkytne další peníze nad rámec smluveného úvěru a zároveň tím, že kvůli nedostatku financí nedokončí a nezkolauduje stavbu v termínu, k němuž se bance zavázal, poruší podmínky úvěrové smlouvy.

Pokud vyčerpáte úvěr, který vám banka schválila, neumožňuje žádná z českých bank jeho navýšení. Řešením v této situaci může být buď zřízení druhého úvěru nebo refinancování stávajícího.

Refinancování se nevyplatí

Refinancování čerstvě vyčerpaného úvěru se v mnoha případech nevyplatí, proto schůdnější variantou je vzít si úvěr druhý. Většinou se při přečerpání jedná o částky kolem 200-300 tisíc korun, proto je v mnoha podobných případech vhodné použití překlenovacího nebo řádného úvěru ze stavebního spoření.

Další možností je obrátit se s žádostí o druhý úvěr na stejnou banku, u které je původní úvěr s tím, že pokud na to banka přistoupí, bude možné později sloučit tyto dva úvěry v jeden. Tento postup však není u všech bank standardní a ne každá banka vám ho umožní. A pokud ano, pak je třeba počítat se zpoplatněním této služby.

Nejlepším řešením je proto při výstavbě počítat s možným rizikem a už při uzavírání hypoteční smlouvy nastavit úvěrový rámec s rezervou 10-15 % nad plánovaný rozpočet výstavby. Při výběru banky se v těchto případech zajímejte také o to, zda u ní nejsou stanoveny sankce při nevyčerpání úvěrového rámce.

Jsem rozvedená a i po rozvodu jsme si s manželem ponechali ve spoluvlastnictví chatu, kterou jsme v manželství zakoupili na hypotéku na 20 let + doplatek. Hypotéka je psaná na mě a jako spoludlužník je matka bývalého manžela. Nyní bych chtěla chatu prodat. Jak to funguje v případě spoluvlastnictví a hypotéky? Má manžel nějaké předkupní právo?

Vlastníkem chaty jste vy a váš bývalý manžel (předpokládám, že každý vlastníte 50 %). V momentě, kdy se rozhodnete nemovitost prodat, musí s tím bývalý manžel souhlasit. Zda se spolu domluvíte a prodáte chatu nějaké třetí straně, anebo o ni bude mít zájem manžel, vy s tím budete souhlasit a svou polovinu mu odprodáte, je jen o domluvě mezi vámi. Mnohem důležitější je v této situaci řešení stávající hypotéky. V momentě, kdy chatu prodáte, jsou dvě možnosti.

Buď vaši hypotéku převezme budoucí kupující a bude v ní nadále pokračovat, anebo, a to je více pravděpodobné, budete chtít hypotéku doplatit a ukončit. Zde je velmi důležité pohlídat si datum fixace. Protože pouze k datu fixu můžete hypotéku bez jakékoliv sankce splatit, ať už částečně, či zcela. Pokud by se hypotéka splatila mimo fixní období, banka vyčíslí sankci. Záleží na bance a konkrétních podmínkách úvěru. Sankce však může být v až řádech stovek tisíc korun. Tento postup proto rozhodně nelze doporučit.

Mám přítelkyni, koupili jsme si družstevní byt a protože ona měla na stavebním spoření naspořeno více peněz, vzala si překlenovací úvěr. Já jsem byl jejím ručitelem (ničím jiným neručí). Dnes je situace taková, že je na mateřské a tím pádem si nebude moci odečíst daně ze zaplacených úroků. Ptali jsme se ve spořitelně, jestli je možné úvěr převést na mě, když jsem ručitel. Bylo nám řečeno, že to není možné. Napadlo mě, že by to přítelkyně přestala platit a tím pádem by povinnost přešla na mě a já bych si mohl úroky odečíst z daní. V bytě mám trvalé bydliště, ale je napsaný na přítelkyni.

Je tomu skutečně tak, odpočtů úroků z daní může využít jen žadatel úvěru. Nikoliv ručitel. Rozhodně nedoporučuji, aby vaše přítelkyně přestala úvěr splácet. Měla by díky tomu negativní záznam v bankovním registru a kdyby poté v budoucnu chtěla žádat o jakýkoliv úvěr, banky by ji posuzovaly jako „neplatiče“ a nic by neposkytly.

Řešením by teoreticky bylo, kdybyste refinancovali současný překlenovací úvěr jiným úvěrem, ve kterém byste byl vy jako hlavní žadatel. Poté můžete využít odpočtů úroků. Otázkou ale je, zda je to efektivní. Záleží na celé řadě parametrů: Za jakých podmínek máte současný úvěr. Zda je možné ho kdykoliv bez sankce splatit. Jak vysoké poplatky by byly spojené s novým úvěrem. Toto vše je třeba porovnat s výší odpočtů úroků, o které „přijdete“ po dobu, kdy bude přítelkyně na mateřské.

Na vaše otázky odpovídala Monika Fundová ze společnosti Broker Consulting.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.