Byty v Česku zlevňují. Nejen panelové, kde je propad markantnější, ale i cihlové. Praská cenová bublina, před níž někteří odborníci už loni varovali?

Klapalová: Je vždycky nebezpečné mluvit o cenových bublinách bez celkového kontextu. Pravdou je, že obecně ceny rezidenčních nemovitostí klesají, ale neklesají stejně ve všech kategoriích.

Dobrá investice do nemovitosti si drží svoji hodnotu. Nemovitost ale musí být kvalitní, musí stát v dobré lokalitě, a roli hraje i to, zda jde o byt nebo rodinný dům. U málo kvalitních neatraktivních produktů jsme nyní svědky toho, že ceny klesají.

Ceny kvalitních bytů a rodinných domů si svoji hodnotu udrží, shodují se Jiří Pácal a Zdeňka Klapalová..: Ceny kvalitních bytů a rodinných domů si svoji hodnotu udrží, shodují se Jiří Pácal a Zdeňka Klapalová.foto: Právo/Petr Hloušek

Pácal: Cenová bublina v pravém smyslu tohoto slova u nás nebyla. Podle mě stojí za růstem cen dva faktory. První je, že banky byly stále otevřenější v půjčování prostředků, a tím otevřely prostor, aby si daleko víc lidí mohlo koupit vlastní bydlení. Druhým důvodem je skutečnost, že ceny začaly na velice nízké úrovni.

Vyjma Prahy, kde se stavělo, se v ostatních městech dostaly byty na trh převážně jen privatizací bytového fondu, nebo převody družstevních a v menší míře podnikových bytů, které byly relativně levné.

Například v Ostravě, v Olomouci nebo v Ústí nad Labem se zpočátku byty „rozdávaly“ po padesáti tisících a pak se ceny dorovnávaly o statisíce korun na tržní úroveň, což mohlo vytvářet dojem cenové bubliny.

Praha má poněkud jiný specifický vývoj. Tady byl nárůst cen hodně tažen zvyšováním poptávky, a tlakem celé České republiky na metropoli, který vedl ke zvýšení cen. Ale i přesto, že určitá cenová bublina v Praze byla, je u nás je pokles poptávky a cen způsoben něčím jiným.

Když pomineme globální příčiny, hlavním důvodem je, že počet mladých lidí do třiceti let, kteří nejčastěji kupují bydlení, prudce poklesl. Silné ročníky svou bytovou potřebu uspokojily a zůstaly jen ty slabé. K tomu se přidala zvýšená opatrnost bank, což má souvislost s globálními příčinami. Navíc tu máme ještě třetí faktor, který měl vliv na pokles poptávky, a tím je odchod spekulativních zájemců z trhu.

Řada zájemců o bydlení v současnosti vyčkává a spekuluje na další pokles cen. Zároveň developeři omezují nebo úplně zastavují nové projekty. Jak vidíte za této situace další vývoj trhu?

Klapalová: Developeři zastavují další projekty, protože banky v současné době velmi zpřísnily kritéria pro jejich úvěrování. To se projeví výraznějším poklesem na straně nabídky. Zároveň s omezením hypotečních úvěrů a finančních zdrojů na straně kupujících dojde k i ochlazení poptávky.

Podle mého názoru ale o kvalitní bydlení zájem bude a ceny kvalitních nemovitostí, bytů a rodinných domů v perspektivních lokalitách si svoji hodnotu udrží. 

Pácal: Já bych nepřeceňoval to, že na trhu dochází k poklesu poptávky a cen z důvodu odkládání koupě. To samozřejmě hraje roli, ale jen v malé míře. Trh má v segmentu bytů ve vlastnictví stále dost transakcí, a to jsou privatizované byty. Obce chrlí privatizaci mohutně dál a na trh se dostávají a budou dostávat další byty, přestože developeři novou výstavbu utlumí.

Zcela jiným směrem se  ubírá segment rodinných domů. Přestože jsem četl v novinách opak, trvám na tom, že v segmentu rodinných domů k žádnému poklesu cen nedošlo, že si svoji cenu stále drží. Důvodů pro to je celá řada, počínaje kulturními.

Češi daleko více chtějí a umí vlastnit rodinné domy nežli byty, jejichž vlastnictví tu má historii pouhých 15 let. Podle našich statistik se vlastnictví rodinného domu mění v průměru jednou za šedesát let, což je strašně malý pohyb. Proto na trhu rodinných domů nemůže docházet k prudkému růstu ani propadu, trh je velmi stabilní.

A ještě poznámku k cenám. Podstatněji než případné cenové bubliny bude cenu bytu ovlivňovat to, zda je umístěn v domě, kde jsou lidé schopni o svůj majetek pečovat. Do budoucna tak bude o cenách stále víc rozhodovat úroveň fungování společenství vlastníků, to, jak se lidé budou o nemovitost starat. Čím budou nemovitosti kvalitnější, tím větší bude jejich cenová stabilita.

Nedávno zveřejněná studie Centra pro ekonomický výzkum CERGE tvrdí, že ceny nemovitostí u nás jsou nadhodnocené a neodpovídají příjmům domácností. Odrážejí ceny bytů jejich hodnotu?

Pácal: Průzkum, který jste zmínil, hovoří o vztahu cen a příjmů podle takzvaného indexu „price to income“, což je vztah mezi průměrnou cenou bytu a průměrným ročním příjmem domácnosti.

Autoři správně měli zdůraznit, že se to týká Prahy, protože v Praze skutečně průměrná cena bytu odpovídá osmi až devítinásobku průměrného ročního příjmu domácnosti, což je výrazný nadprůměr; normálně tento index představuje pěti až šestinásobek. To je situace Prahy, a částečně Brna, ale zbytek republiky je hluboko pod normálem, takže celkově Česká republika není nadhodnocená.

Tak tomu bylo i jinde ve světě. Někde ceny klesly, jinde se zastavily a počkaly, až je platy doženou. Takže tento stav sám o sobě není nutně důvodem k poklesu cen.

Co je podle vašeho názoru největším problémem při odhadu dalšího vývoje cen rezidenčních nemovitostí u nás?

Pácal: Další vývoj cen bytových nemovitosti je nejistý z jednoho prostého důvodu: daleko spíš než že by lidé odkládali koupi, bude docházet k tomu, že odloží prodej. Pokud klesne nabídka výraznějším způsobem, tak přestože by existovaly všechny předpoklady pro snížení cen, vůbec k němu nemusí dojít. Je to věštění z křišťálové koule.

Proto každému, kdo se mě zeptá na radu, ať už je to nejlepší přítel, nebo jenom známý, vždy odpovídám: máš-li důvod, abys koupil, tak kupuj a nečekej na to, že ceny půjdou dolů, protože zaprvé to nemusí být pravda, a za druhé ti nemovitost, kterou sis vybral, může „utéct“ a pak ti bude houby platné, že šly nemovitosti v průměru o 20 % dolů, když ta tvoje vyvolená už na trhu není.

Klapalová: Nemovitosti jsou zvláštní aktivum. Jejich likvidita je v porovnání s jinými aktivy nízká, to znamená, obvykle je nelze rychle zpeněžit, ale mají řadu výhod. Kromě užitné hodnoty pro majitele vykazují v delším horizontu cenovou stabilitu a antiinflační efekt. Z tohoto důvodu se do nemovitostí stále investuje a investovat bude, což je dobrá zpráva pro majitele nemovitostí i pro ty, kdo chtějí udělat dobrý obchod.