Dříve než se dostaneme k samotné kupní smlouvě, jež sama o sobě představuje zhruba pátý krok, měli bychom se podle Šimony Maškové z advokátní kanceláře Mašek advokáti, s. r. o., která se na prodej nemovitostí specializuje, zabývat tím, co udělat, než ji uzavřeme.

„Především bychom měli zajít na obec, seznámit se s jejími vyhláškami ohledně dané lokality a prověřit, zda tam není stavební uzávěra, pozastavení stavební činnosti a zda se nebude vyžadovat posouzení vlivu naší stavby na životní prostředí,“ říká Mašková.

K uzavření smlouvy samotné potřebujeme nahlédnout do katastrální mapy, abychom zjistili, zda má pozemek zajištěný přístup, to znamená, zda k němu vede obecní komunikace, případně se její stavba plánuje anebo zda se musí přístup sjednat jinak – např. zřízením věcného břemene průchodu a průjezdu přes cizí pozemek.

„Za tímto účelem doporučuji pomocí veřejného přístupu v katastru nemovitostí www.cuzk.cz vyhledat katastrální mapu pozemku, který chci koupit, a sousedních pozemků, abychom prověřili daný stav," radí Šimona Mašková.

Prodávající nám rovněž musí předložit veškeré smlouvy nebo, jak se odborně říká, právní tituly, jimiž pozemek nabyl. Často to může být rozhodnutí o projednání dědictví, darovací smlouva, eventuálně kombinace těchto dokumentů, kdy část pozemku dotyčný zdědil a další část získal darem od příbuzného, případně pozemek koupil od třetí osoby.

„Je určitě dobré nechat všechny tyto smlouvy prověřit právníkem,“ zdůrazňuje Šimona Mašková.

Pozor na zatajené spoluvlastnictví

Poměrně častou právní závadu na prodávaných pozemcích představuje neohlášené spoluvlastnictví zejména u zaniklých manželství. Jak se tomuto nebezpečí vyhnout?

Skutečnost, zda prodávající má oprávnění nakládat bez omezení s předmětným pozemkem, patří podle Maškové do specifikace účastníků smlouvy.

„Zde je důležité zjistit, zda je prodávající v manželském svazku. Pokud ano, doporučuji z opatrnosti zajistit souhlas s prodejem i od druhého manžela,“ připomíná Mašková.

Obecně mohou nastat dvě situace. Buď je pozemek ve společném jmění manželů a v katastru nemovitostí je to zapsáno; pak podepisují oba manželé jako prodávající. Nebo je pozemek ve společném vlastnictví manželů, ale na katastrálním úřadu je v listu vlastnictví zapsán pouze jeden z manželů.

„Máte-li jakékoli pochybnosti o tom, zda společné jmění manželů bylo zrušeno nebo že manžel zapsaný na katastru jako vlastník nenabyl pozemek ze svých výlučných prostředků, případně darem či děděním, vždy vyžadujte souhlas druhého manžela s prodejem, jinak se vystavíte nebezpečí, že během tří let od podpisu prodeje může druhý manžel napadnout kupní smlouvu žalobou pro relativní neplatnost,“ upozorňuje Šimona Mašková.

Zkoumejte omezení vlastnických práv

Na výpisu z listu vlastnictví prozkoumejte, zda neexistují nějaká omezení vlastnických práv. Konkrétně může jít o zástavní práva pro banky nebo jiné věřitele, věcná břemena, a to i taková, která podle slov prodávajícího zanikla.

Sem patří podle Maškové stará důlní práva, práva průchodu a průjezdu, jakákoli věcná břemena, i ta, jež vznikají ze zákona např. za účelem elektrifikace, nebo položení kabelů pro telekomunikační spojení.

Posledně jmenovaná břemena je zapotřebí prozkoumat s technikem, projektantem nebo stavebním inženýrem, který je schopen kvalifikovaně posoudit, zda takovéto věcné břemeno nebude mít vliv na udělení stavebního povolení pro náš rodinný dům. Často se stává, že pozemek ještě není zobrazen na katastrálních mapách, protože zatím existuje pouze geometrický plán, kterým se pozemek vyčleňuje z širších územních celků.

Tato okolnost není na závadu, pouze je třeba prověřit, zda bylo vyčlenění pozemku řádně schváleno obcí i stavebním úřadem a zda geometrický plán jako takový byl potvrzen katastrálním úřadem. Všechny tyto dokumenty budou třeba k uskutečnění převodu pozemku a teprve tímto převodem pozemek vznikne pod vlastním katastrálním číslem.

Smluvní pokuta jako pojistka

V kupní smlouvě na pozemek musí být prohlášení prodávajícího, že neexistují žádná jiná omezení než ta, která jsou zmíněna ve smlouvě, a že je oprávněn s pozemkem bez omezení nakládat.

„Doporučuji sjednat přiměřenou smluvní pokutu pro případ, že by se v budoucnu ukázalo, že se prohlášení prodávajícího nezakládala na pravdě. Smluvní pokuta může být kupříkladu 10 % z kupní ceny, ale v principu má paušálně odpovídat předpokládané škodě, která by nám vznikla, kdybychom od smlouvy museli odstoupit z důvodu podstatné vady pozemku.

Pokud chcete na pozemku stavět dům, doporučuji ustanovení, že prodávajícímu nejsou známy žádné okolnosti, které by bránily výstavbě takového domu. V současnosti, kdy je kladen velký důraz na ochranu životního prostředí, doporučuji rovněž ve smlouvě zmínit, že pozemek není v chráněné krajinné oblasti ani se na něm nevyskytují vzácné druhy rostlin či živočichů apod.,“ uzavírá Šimona Mašková.