"Prodeje velkých hráčů na pražském developerském trhu nového bydlení byly za posledního půl roku tak dramaticky nízké, že bychom možná mohli mluvit o zmrazení prodejů," uvedl Hejduk. Poptávka se za prvních pět měsíců údajně propadla především u bytů nižší kategorie, které se prodávají do 45 000 korun za metr čtvereční.

Míru závažnosti této situace pro developery zvýrazňuje fakt, že nižší segment se na trhu s novými byty údajně podílí až z 80 procent. U dražších bytů ale prý převis poptávky nadále trvá.

Trh brzdí růst inflace i úroky z hypoték

Lidé poptávající byty nižší kategorie se prý nyní potýkají s vyššími úroky hypoték a rostoucí inflací, banky na ně vztahují zcela jiná kritéria než na majetnější klienty. "To vše vede k tomu, že tato skupina nedosáhne na nástroje svého financování. Část z nich se o to možná ani netroufne pokusit," uvedl. Důsledkem nemusí být nutně zastavení developerských projektů, lze ale prý očekávat jejich zpomalení.

Jeden z nedávno dokončených rezidenčních komplexů Nad Beránkem v Praze 6 - Řepy.

.: Propad poptávky po nových bytech za letošních prvních šest měsíců potvrzují i developeři. Ilustrační fotofoto: ORCO

Propad části trhu nezůstane bez vlivu na ceny nového bydlení. "Myslím, že u nejnižšího segmentu není prostor pro zvyšování ceny," uvedl. Prostor pro zásadnější zvyšování ceny však prý není ani u bytů vyšší kategorie.

Expert nesouhlasí s názory některých developerů, že poptávka byla loni mimořádně vysoká kvůli obavám z vyšší daně z přidané hodnoty a nyní se pouze vrací na běžnou úroveň. "Pokud je tím normálem nula, tak to není úplně normál," podotkl. Na cenu bytů měly podle něj mnohem více než DPH vliv neustále rostoucí ceny stavebních prací a stavebních hmot.

Dozvuky americké hypoteční krize

Hejduk označil výstavbu bytů nižší kategorie za zlatý důl, na který se v minulých letech vrhla velká část developerů. "Řekl bych, že v nízkém segmentu ten důl už téměř vytěžily," podotkl. "Budou muset za použití jiných technologií, dražším způsobem a možná i s nižší marží dolovat to zlato trochu jinak," dodal Hejduk.

Potíže realitního trhu mají podle něj původ ve světové finanční krizi. "To, co se dělo na trhu hypoték v Americe, a co se děje v bankovním sektoru, tak ať se nám to líbí, nebo ne, musí se to nakonec nějakým způsobem projevit také na evropském trhu nemovitostí," míní Hejduk. Zároveň ale varoval před katastrofickými scénáři. "Představa, že se najednou něco stane, praskne nějaká bublina a všechno se zastaví, to si myslím, že je čirý nesmysl," podotkl.

Vizualizace areálu, který by měl vzniknout na Rohanském ostrově..: Vizualizace areálu, který by měl vzniknout na Rohanském ostrově.foto: ČTK/Sekyra Group
Stejně tak podle něj nehrozí, že by se do potíží dostaly z některých současných velkých developerských projektů, které v širším centru Prahy počítají s výstavbou bytů vyšší kategorie, jako má být například Rohanský ostrov nebo pozemky okolo dnešního nádraží Bubny.

"Poptávka a možnosti realizování nákupů v cílových skupinách do 45 000 korun a nad 70 000 za metr čtvereční, jsou dva naprosto rozdílné světy," vysvětlil Hejduk. Zatímco v nízkém segmentu prý hraje určující roli cena, je ve druhé dominantní význam lokality. Nůžky mezi oběma skupinami bydlení se budou podle Hejduka v budoucnosti rozevírat ještě rychleji.

Zájemců o nové bydlení ubylo

Propad poptávky po nových bytech za letošních prvních šest měsíců potvrzují i developeři. Podle již dřívějšího sdělení realitní kanceláře Lexxus se zájem o bydlení vrátil zpět na úroveň roku 2005, developerská společnost Central Group hlásila asi pětinový úbytek zájemců.

Podle údajů společnosti Ekospol nabízeli v loňském prvním čtvrtletí pražští developeři celkem až 6000 bytů, ve stejném letošním období to byla už jen polovina.

Ceny bytů se podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) na domácím trhu za první čtvrtletí meziročně průměrně zvýšily o 5,6 procenta, v Praze o čtyři procenta.