Situace je podle generálního ředitele Českomoravské realitní Petra Vosmíka napjatá do budoucna i z jiného hlediska. Lidé, kteří si pořídili hypotéku na hraně svých možností, si mnohdy neuvědomili, že kromě splácení hypotéky a úroků z ní musí rovněž platit náklady spojené s užíváním bytu, což vedle elektřiny, plynu, tepla a vody představuje fond oprav, správu domu, jeho pojištění a někde i ostrahu.

Hypotéky však představují pouze jeden segment úvěrového zatížení. Zadluženost všeobecně roste a často dochází k tomu, že někteří lidé nezvládnou svoji finanční situaci a přestanou splácet své závazky. To má za následek podání žalob k soudu. Na základě soudního rozhodnutí se věc předá exekutorovi a na nemovitost je uvalena exekuce.

Od okamžiku uvalení exekuce nesmí vlastník jakýmkoli způsobem s nemovitostí nakládat, dokud nevyrovná své závazky navýšené o úroky a odměnu exekutorovi. Dlužná částka tak dramaticky naskakuje. V případě, že dlužník svůj dluh neuhradí z jiných prostředků, dochází k dražebnímu prodeji nemovitosti, kde vyvolávací cena může klesnout až na 60 % odhadní ceny. Z výsledků dražby se pak uspokojí jednotlivé pohledávky.

Když co je psáno, není dáno

„V souvislosti s růstem počtu exekucí vzniká problém aktuální pravdivosti zápisů v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že katastrální úřady v řadě velkých měst, zejména v Praze, přes veškerá zlepšení, k nimž bezesporu došlo, fungují stále pomalu, nechtějí lidé při obchodu s nemovitostmi čekat jeden dva nebo tři měsíce, než katastr provede zápis, a předávají si nemovitosti i finance už v okamžiku podání návrhu na vklad,“ upozorňuje Petr Vosmík.

Všichni věří, že tím je obchod uzavřen. V poslední době ale dochází k tomu, že se do prodeje dostávají nemovitosti, u nichž v katastru nenajdeme žádná omezení vlastnických práv, ale ve skutečnosti už jsou zatíženy rozhodnutím soudu.

Soudní exekuce nebo rozhodnutí o dražbě jsou totiž platné od okamžiku rozhodnutí soudu, byť se do listu vlastnictví zapisují se zpožděním až po vyhotovení a doručení rozsudku na katastrální úřad. Ten pak vyznačí se zpětnou platností i jednoho měsíce tzv. plombu, která znamená, že na danou nemovitost bylo uvaleno zástavní právo nebo na ni byla vydána dražební vyhláška.

Pokud prodávající na tuto skutečnost sám neupozorní, kupující nemá šanci to zjistit. Prodej se uskutečnil, došlo k předání peněz, ale nabyvatel o nemovitost přijde, protože ji koupil od člověka, který neměl právo s ní nakládat.

„Na realitním trhu se takovéto situace množí a to není dobré. Koordinace mezi soudem a katastrálním úřadem není pružná a lidé nejsou informováni o aktuálním stavu na katastru. Situace je o to vážnější, že transakce s nemovitostmi probíhají v řádu miliónů a mnohdy se jedná o celoživotní úspory,“ zdůrazňuje Petr Vosmík.

Neplatit přímo, ale z úschovy

Hlavní problém podle názoru Martina Bohuslava z advokátní kanceláře Ambruz a Dark spočívá v tom, že nemovitost v daném okamžiku nekupujeme od vlastníka, ale od někoho, kdo na ni buď ztratil, v horším případě nikdy neměl vlastnické právo.

Velmi efektivním způsobem, který minimalizuje potenciální riziko ztráty peněz, je řešit úhradu nemovitosti z úschovy. Tedy pozdržet výplatu alespoň o 30 dnů po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Nejpozději do 30 dnů by měl totiž orgán, který záznamovou listinu zhotovuje, zaslat tuto listinu na katastr nemovitostí k provedení záznamu.

Ani takový postup ale nemusí být podle Bohuslava stoprocentně jistý. Problém je, že se zhotovitel – úřední orgán – může při zaslání zpozdit. Peníze by sice byly vyplaceny z úschovy později, ale díky zpoždění opět nikoli aktuálně skutečnému vlastníku.

Jak zajistit svůj obchod

„Už více než půl roku požadujeme v rámci našich rezervačních smluv, což jsou smlouvy mezi prodávajícím, kupujícím a naší realitní kanceláří jako zprostředkovatelem, aby prodávající předložil potvrzení o bezdlužnosti.

Ty dokumenty mohou být až čtyři: potvrzení od příslušného finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení, místně příslušného soudu podle bydliště a u podnikatelů i od soudu v místě podnikání. Tak abychom vyloučili, že na prodávanou nemovitost nebude uplatňovat právo třetí osoba,“ vysvětluje další z možných způsobů ochrany Petr Vosmík.

Pro zdárné dokončení realitního obchodu je proto podle Vosmíka nejdůležitější vybrat si hned na začátku správného partnera, který nám pomůže nemovitost získat, a vyvarovat se fatálních chyb, jež se těžko napravují.