Nový občanský zákoník, který platí od roku 2013, tuto situaci řeší a zvyšuje oproti dřívějšímu stavu ochranu kupujících. Výraznou změnou je ustanovení, které umožňuje novému majiteli reklamovat skryté vady ve lhůtě až pět let od podpisu kupní smlouvy. V principu tedy reklamace probíhá tak, že nespokojený majitel prokáže, že na nemovitosti je vada, kterou lze považovat za skrytou (viz rámeček). Prokázání vady by měl provést nestranný odborník, např. inspektor nemovitostí. Při vlastním procesu reklamace pak nový majitel může spolupracovat s právníkem, který umí správně uplatnit ustanovení občanského zákoníku.

Během první zimy došlo k masivní kondenzaci na stropě. Příčinou byl tepelný most po obvodu celého stropu.

Během první zimy došlo k masivní kondenzaci na stropě. Příčinou byl tepelný most po obvodu celého stropu.

 FOTO: Znalecký ústav DEKPROJEKT - Nemopas

Dle výroků Nejvyššího soudu:

„Za faktickou vadu věci lze považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci.“ „Za zjevné vady je možno považovat jen takové vady, jejichž existence je kupujícímu, popř. objednateli, zřejmá na pohled, popř. takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady proto nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla.“

Starší domek byl při realitní transakci deklarovaný jako “kompletně nově zrekonstruovaný”.

Starší domek byl při realitní transakci deklarovaný jako “kompletně nově zrekonstruovaný”.

FOTO: Nemopas

Na trhu dnes již existují specializované firmy, které pomáhají klientům uplatnit skryté vady a reklamovat nemovitost. Inspektoři Nemopas spolupracují se společností Zdravá nemovitost a provádí pro ni nestranné technické inspekce koupených nemovitostí. Jak reálně takové reklamace dopadají, je uvedeno v rámečku.

Stropní trámy obložené sádrokartonem byly na několika místech zdegradované a napadené dřevokaznými organismy.

Stropní trámy obložené sádrokartonem byly na několika místech zdegradované a napadené dřevokaznými organismy.

FOTO: Nemopas

Zdravá nemovitostí v tuto chvíli zpracovává cca 60 reklamací nemovitosti. Samotný proces zpětné reklamace zjištěných vad je „běh na dlouhou trať“. Nicméně již v současné době jsou 3 akce úplně ukončeny, a to tak, že u jednoho z objektů byla zpětně prodávajícím vyplacena částka cca 400 tis. Kč z kupní ceny, která činila v době prodeje 3.300.000,- Kč. Dále pak byla zpětně vyplacena sleva 180 tis. Kč z původní kupní ceny cca 900 tis. Kč., či vyplacená sleva 180 tis. Kč z kupní ceny cca 2,5 miliónu Kč. U jedné akce se vzhledem ke zjištěným statickým defektům vyjednalo úspěšné odstoupení od kupní smlouvy a zpětné vyplacení kompletní kupní ceny ve výši cca 2,5 miliónu Kč. U dalších 5 případů by v nejbližších dnech mělo rovněž dojít k dohodě o narovnání, jejíž závěry by měly být kladné pro kupujícího, tedy mělo by dojít ke zpětnému vyplacení slevy z kupní ceny.

Na závěr je třeba zdůraznit, že většina nemovitostí má nějaký problém. Reklamace tedy neslouží k zpětnému “ždímání” finančních prostředků z prodávajícího, ale naopak často k ochraně nezkušených kupujících. Doufáme, že tyto aktivity povedou k tomu, aby se realitní trh v České republice posunul tím správným směrem, tedy k férovosti realitní transakce, při které kupující mimo jiné získá objektivní technické informace o skutečném stavu nemovitosti.

 Petr Vencl - hlavní inspektor nemovitostí

Jiří Čížek - certifikovaný inspektor nemovitostí

Inzertní sdělení
 
Inspekce nemovitostí Nemopas pomáhá majitelům nemovitostí, a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti.
Koupě i prodej nemovitosti je závažné rozhodnutí. Kupující se jistě nechce dočkat nepříjemných překvapení, která se mohou objevit po čase v souvislosti s technickým stavem objektu. Kupující prostě nechce po technické stránce koupit "zajíce v pytli".
Prodávající se na druhou stranu jistě nechce dostat do vážných problémů daných jeho zodpovědností za poruchy v následujících pěti letech. Kupující totiž může na základě skrytých vad (ať již skutečných či účelových) dle nového občanského zákoníku chtít odstoupit od smlouvy či zpětně snížit kupní cenu.
Znalost technického stavu nemovitosti získaná na základě inspekce nemovitostí Nemopas dává oběma stranám realitní transakce jistotu transparentnosti a férovosti obchodu.
Inspekce nemovitostí Nemopas provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN)