Rezervační smlouva se sepisuje při realitních obchodech často a jejím cílem je zarezervovat zájemci vybranou nemovitost do doby, než bude připravena kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě.

Realitka se v rezervační smlouvě zavazuje k tomu, že dál nebude na trhu nabízet danou nemovitost, a zájemce zase přijímá závazek, že do určité doby uzavře kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

Klient skládá rezervační poplatek, který i u běžných nemovitostí činí několik desítek tisíc korun, mnohdy 50 až 100 tisíc korun, ale i více (3 až 10 % kupní ceny prodávané nemovitosti). Rezervační poplatek slouží buď jako záloha na kupní cenu, anebo častěji jako záloha na provizi realitní kanceláře.

Když zájemce z nějakého důvodu neuzavře kupní smlouvu, přijde zpravidla o rezervační poplatek.

Pokud se neskládá rezervační poplatek hned při uzavření rezervační smlouvy, bývá jeho zaplacení pojištěno ustanovením o zaplacení smluvní pokuty, pokud nebude rezervační poplatek uhrazen.

Možné úskalí rezervační smlouvy tkví v tom, že zájemce o nemovitost nesplní svůj závazek z rezervační smlouvy, a přijde tak o rezervační poplatek, který propadne realitce.

To se může například stát tehdy, když si zájemce koupi nemovitosti z nějakého důvodu rozmyslí. Nebo zjistí, že mu žádná banka na koupi nepůjčí peníze. Třeba proto, že má nízké příjmy, nebo špatnou platební historii v úvěrových registrech.

Deník Právo také nedávno upozornil na případ, kdy realitní kancelář zarezervovala byt, který klientka fakticky nemohla vůbec získat. [celá zpráva]

Rezervační smlouva, u níž hrozí propadnutí složeného poplatku, nemusí ale být jediným způsobem, jak si zajistit, že vybraná nemovitost nebude do podpisu kupní smlouvy prodána někomu jinému. Jiné možnosti ale nejsou tolik využívány.

Účel splní vratná záloha

„Některé realitky z rezervačních záloh žijí a nemají zájem klientům nabízet jiné způsoby rezervace nemovitosti,“ vysvětlil Právu makléř, který si nepřál být jmenován.

Naproti tomu Realitní kancelář Pubec v Plzni používá klasické rezervační smlouvy jen zřídka, zpravidla při prodeji novostaveb. „Daleko častěji používáme složení zálohy na kupní cenu. Je to vratná záloha ve výši 5 až 10 procent, takže když si klient do podpisu smlouvy koupi rozmyslí, celou mu ji vrátíme,“ řekla Právu Michaela Džupinová, ředitelka této realitní kanceláře.

Rezervační smlouva se podle ní použije jen tehdy, pokud klient projeví zájem o nemovitost, ale není schopen složit zálohu.

Rezervační smlouvu naopak běžně používá pražská Edox reality a její klienti s ní nemají žádné potíže.

„Je to vždy o přístupu ke klientovi. Rezervační smlouvu je třeba chápat jako projev vážného zájmu klienta o koupi nemovitosti. Než však rezervační smlouvu uzavřeme, se zájemcem o nemovitost vše důkladně probereme, abychom zjistili, zda nic nebrání hladkému uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí k jeho úplné spokojenosti. Pokud o tom nejsme naprosto přesvědčeni, tak mu rezervační smlouvu v žádném případě nenabídneme,“ řekl Právu makléř této realitky Martin Sládek.

Rezervační smlouva v klasické podobě, tedy jako dvoustranná smlouva mezi zájemcem o nemovitost a realitkou, navíc obnáší i právní zádrhele.

Právní zádrhele rezervace

Nejvyšší soud ČR totiž přijal již několik rozhodnutí o neplatnosti takových rezervačních smluv i případných smluvních pokut v nich obsažených.

Problém podle soudu spočívá v tom, že prodávající není stranou rezervační smlouvy, byť realitka má od prodávajícího plnou moc takovou smlouvu uzavřít. Soud z toho vyvozuje, že závazek zájemce o nemovitost uzavřít smlouvu o převodu není vymahatelný, stejně jako jeho vedlejší závazek – uhradit případnou smluvní pokutu.

I přesto by si měl každý, komu realitní kancelář předloží rezervační smlouvu, vše důkladně promyslet a nespoléhat na její případnou neplatnost. Pokud by si transakci nakonec rozmyslel, musel by počítat i s tím, že realitka dobrovolně rezervační poplatek nevrátí a že se ho bude muset domáhat soudně.

To ale neznamená, že každá rezervační smlouva může být právně zpochybněna. „Může být sepsána i trojstranná rezervační smlouva, kterou mezi sebou uzavřou zájemce o nemovitost a její majitel, a realitka bude jen vedlejším účastníkem této smlouvy. Takové smlouvě se dá těžko něco právně vytknout. Je to vlastně jakási zjednodušená smlouva o smlouvě budoucí,“ soudí právnička RK Pubec Petra Frásová.