Článek
Mnozí lidé se logicky domnívají, že to, zda je, či není nemovitost zatížena věcným břemenem, bezpečně a stoprocentně zjistí z výpisu vlastnictví u katastrálního úřadu.
„Nemusí tam ale, bohužel, být všechno,“ varovala ve svém vyjádření pro Právo právnička Petra Gříbková z informačního systému specializovaného na zákony a judikaturu. Pastí podle ní bývají pozůstatky nedokonalých formulací již neplatných právních předpisů.
„Na jejich základě vznikala věcná břemena okamžikem realizace stavby, instalací zařízení či jen pouhým oznámením o jejím zahájení (předchozímu) vlastníkovi nemovitosti. Nepodléhala však zápisům do evidence nemovitostí,“ uvedla Gříbková.
Vlastníci nemovitostí tak mnohdy o věcném břemenu vůbec nevědí. Podle ní se dostávají do obtížné vyjednávací pozice vůči provozovatelům těchto zařízení a staveb, jelikož rušení již existujících věcných břemen vyžaduje oboustranný souhlas.
Nedávný fiktivní televizní příběh o tom, jak si lékař koupil "výhodně" pozemek, aniž měl tušení, že pod ním vede plynovod, a na parcele tak nemůže k svému překvapení postavit plánovaný rodinný dům, tak rozhodně není pouhou fantazií autorů TV seriálu. K těmto případům, které lidi doslova finančně i nervově zruinují, dochází poměrně často a zdlouhavě je řeší soudy.
Spoléhat se nemůžete ani na to, že na pozemku stojí de facto černá stavba, a tak věcné břemeno z ní pramenící snadno zmizí. To totiž může přesto přetrvávat!
Stavební povolení úřad sice zruší, ale břemeno trvá
Příkladem je vleklý případ, o němž musel nakonec rozhodovat až Nejvyšší soud ČR. Manželé Daniela a Martin V. si koupili stavební parcelu za účelem výstavby komerčního objektu. Přes pozemek však vedla stará plynovodní přípojka, o jejíž odstranění manželé požádali příslušný stavební úřad.
„Ten však jejich žádost zamítl s odůvodněním, že realizací předmětné přípojky vzniklo právo odpovídající věcnému břemeni, toto právo nebylo zrušeno, a nelze tudíž uložit odstranění stavby přípojky,“ shrnuje kauzu Gříbková.
Před samotnou koupí pozemku manžely, pouhé tři roky po realizaci přípojky, navíc v tomto případě, došlo ke zrušení původního stavebního povolení na stavbu plynovodní přípojky, a proto měli manželé V. jednoznačně za to, že přípojka je navíc tzv. černou stavbou, a k jejímu odstranění by tak mělo dojít již z tohoto titulu.
Z rozsudku nicméně vyplývá, že „zákon chrání stavebníka, který postavil stavbu v souladu s pravomocným stavebním povolením, které však bylo později zrušeno.“
„Věcné břemeno, kterému odpovídá oprávnění zřizovat a provozovat na cizích pozemcích plynovodní sítě (v rozsahu vyplývajícím z rozhodnutí o přípustnosti stavby), nezaniká v důsledku toho, že bylo zrušeno pravomocné stavební povolení, na jehož základě byla plynovodní síť, popřípadě její část, na cizím pozemku zřízena,“ konstatuje se v judikátu Nejvyššího soudu ČR.
Věcné břemeno by v tomto případě mohlo pominout jedině tak, že by majitel plynové přípojky tuto odstranil. Pro manžele tak více než šestiletý spor stále nekončí a pozemek se jim zatím proměnil v bezcenný plácek, na němž ještě dlouho nic nepostaví.
V kupní smlouvě k pozemku by rozhodně mělo být ustanovení, že prodávající ujišťuje, že pozemek je bez věcných břemen (nebo musí být ve smlouvě vyjmenována), a pokud se nějaká dodatečně vyskytnou, a jsou překážkou například ve stavbě rodinného domu, je prodávající povinen kupujícímu vrátit peníze a smlouva se stává neplatnou.
Věcná břemena jsou i v katastru, třeba k vejminku nebo přístupové cestě
Věcná břemena ale vznikají i jinak. Například proto, aby rodiče mohli v domě dožít, nebo aby se lidé dostali ke svému domu, vede-li k němu soukromá cesta. Takové věcné břemeno však musí být uvedeno v katastru.
Věcná břemena ale vznikají i jinak. Například proto, aby rodiče mohli v domě dožít, nebo aby se lidé dostali ke svému domu, vede-li k němu soukromá cesta. Takové věcné břemeno však musí být uvedeno v katastru.
„Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek,“ uvedla Gříbková.