Velká část živnostníků uplatňuje výdaje paušálem. V tomto případě si banky často uvědomují, že reálné náklady bývají u paušálu běžně o dost nižší.

Výdaje stanovené procentem z příjmů tak pro ně nejsou směrodatné, pro jejich výpočet používají vlastní interní pravidla. Uznatelný příjem pro určení úvěruschopnosti tak může být u některých bank i více než dvojnásobný, než jaký vyplývá z daňového přiznání.

Dokládání příjmů zaměstnance a živnostníka

Při žádosti o hypoteční úvěr je nezbytné doložit bance své příjmy. Na jejich základě banka posuzuje bonitu neboli úvěruschopnost žadatele. Pryč jsou časy, kdy se na trhu nabízely takzvané bezpříjmové hypotéky. Byl to zajímavý produkt především pro podnikatele, možnost poskytování takových úvěrů však zákon o spotřebitelském úvěru na konci roku 2016 definitivně ukončil.

Prokazování příjmu u zaměstnance je jednoduchá záležitost. Stačí doložit výplatní pásky nebo výpisy z účtu. Pokud jsou příjmy dostatečné, není co řešit. Když dostatečné nejsou, moc se toho vymyslet nedá.

U podnikatelů je to o dost složitější a u různých skupin se dokládání příjmů značně liší. „Úplně nejsložitější situace je u majitelů obchodních společností, například s. r. o. nebo a. s. Tam se příjmy často dokládají nejsložitěji a mnohdy je to v rovině individuálního posouzení výsledků konkrétní firmy,“ upozorňuje místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance David Eim.

Obvyklejším příkladem podnikatelů žádajících o hypotéku jsou však osoby samostatně výdělečně činné. Menší část živnostníků přitom vede účetnictví nebo daňovou evidenci, zatímco většina uplatňuje paušální výdaje procentem z příjmů.

Pokud podnikatel vede účetnictví nebo daňovou evidenci, vyplývají jeho příjmy poměrně zřetelně z daňového přiznání. „Víme, že údaje v daňovém přiznání nemusejí být vždy přesným obrazem skutečnosti. Pokud ale podnikatel v rámci daňové optimalizace vykazuje velmi malý daňový základ, ze kterého nelze odvodit žádný rozumný příjem, nemůže očekávat, že banka pro něj bude mít pochopení. Živnostník tak totiž připouští, že údaje jsou v daňovém přiznání zkreslené, což je pro banku velmi negativní signál,“ upozorňuje David Eim.

Odvození reálných nákladů u paušálů

Živnostník uplatňující paušální náklady je v zajímavé situaci. Jeho daňové přiznání není přesným obrazem jeho hospodaření. Tedy po příjmové stránce ano, ale po výdajové stránce není možné nic vyčíst. Náklady jsou totiž paušální – stanoveny procentem z příjmů. A pokud živnostník uplatňuje paušál, dá se s docela slušnou jistotou říct, že jeho skutečné výdaje jsou nižší.

I když jsou stále banky, které zajímá pouze číslo v daňovém přiznání, existují i takové, které rozumějí tomu, že podnikatel s uplatněným paušálem má zřejmě náklady nižší, v některých profesích i výrazně.

„Zde se pro banky otevírá velký manévrovací prostor. Na základě svých interních analýz a zcela jistě i dlouholetých zkušeností stanovují postupy, jak příjem takových klientů lépe odvodit. Nepočítají s uvedenými paušálními náklady, ale podle interních pravidel stanoví takzvaným předaněním náklady nižší,“ vysvětluje Eim.

„Uznatelné příjmy podnikatele potom mohou vyjít až překvapivě vyšší. Z pohledu výpočtu příjmu z daňového přiznání může být rozdíl mezi nejvstřícnější bankou a bankou, která si vystačí s údajem v daňovém přiznání, i více než dvojnásobný,“ dodává Eim.