Pokud by společenství svůj dluh řádně neuhradilo, může věřitel písemně vyzvat jednotlivé vlastníky ručitele, aby dluh uhradili.

A to v poměru, jaký odpovídá jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Dlužník má pak povinnost odpovídající část dluhu zaplatit. Dluh lze samozřejmě i vymáhat.

Kdy se to může stát

Je třeba zdůraznit, že případů, kdy společenství vlastníků bytů zabředne do dluhů, s nimiž by si nedokázalo poradit, nebude nikdy velké množství.

Především proto, že společenství je oprávněno se zavazovat pouze ve věci správy domu, takže nehrozí, že by přijalo nějaké závazky vyloženě rizikového či spekulativního charakteru, jako tomu může být třeba u domácností nebo firem.

Společenství také nakládá zpravidla jen s příspěvky vybranými od vlastníků a je také, nebo by mělo být pod jejich stálou kontrolou.

Statutární orgán společenství – výbor nebo pověřený vlastník – by měl předkládat shromáždění ke schválení podrobný přehled, jak v předchozím období společenství finančně hospodařilo, a chystané záměry v aktuálním roce. Zálohy na příspěvky a služby spojené s užíváním společných částí domu i jednotek mohou být použity jenom na tento účel.

Zvlášť důležité je, že všechny významnější akce v domě, které vyžadují čerpat finance vlastníků z tzv. fondu oprav, musí být – snad s výjimkou havarijních oprav

I přes to všechno se může stát, že by společenství přijalo závazek, který by nedokázalo splnit. Takovým by mohla být zejména příliš nákladná oprava domu nebo jeho zateplení na úvěr. Když by dům přecenil svoje síly a mnoho vlastníků by finančně nezvládlo hradit zvýšené odvody do fondu oprav, společenství by neplnilo splátky bance či dodavateli.

K podobným špatným koncům by mohlo vést, kdyby v domě vládl chaos a výbor společenství by vynakládal finance bez jakékoli kontroly ze strany vlastníků. Pak by mohl dům natolik zadlužit, že by věřitelé mohli uplatnit svoje pohledávky přímo u vlastníků jako ručitelů.

Jaké jsou důsledky

Pokud by k něčemu takovému ve společenství došlo, mohlo by to způsobit vlastníkům velké finanční ztráty.

Zbavit se povinnosti ručení by se vlastníci jednotek přitom mohli jen ve výjimečných případech.

„Prakticky by šlo o případy, kdy by smlouva uzavřená SVJ byla posouzena jako neplatná. K tomu by došlo například tehdy, kdyby smluvní partner věděl, že výbor společenství překračuje touto smlouvou svá omezení daná shromážděním. Absolutně neplatná smlouva by byla tehdy, kdyby se týkala jiných věcí, než je správa domu. Když je ale smlouva platná, tak ručení vlastníků vždy nastoupí,“ řekl Právu specialista na bytové právo, advokát Marek Novotný.

V některých případech by se vlastníci mohli hojit i na členech výboru nebo na pověřeném vlastníkovi, kteří o věci rozhodli.

„Ale jen v případech, kdyby statutární orgán porušil své povinnosti a způsobil tím škodu. Obojí se ovšem v řadě případů velmi těžko prokazuje. Neznám zatím případ, kdy by byla v praxi tato odpovědnost vyvozena,“ upozornil Novotný.

V každém případě je tedy lepší uvedeným situacím předcházet. Vlastníci by proto měli chodit na schůze, zajímat se o to, co se v domě děje, včas upozorňovat na problémy v jejich zárodku.

Zejména pasivita členů společenství umožňuje, aby se v domě prosazovaly dílčí skupinové zájmy, vznikal nepořádek a nedodržovala se pravidla daná zákonem o vlastnictví bytů a stanovami společenství.

„Riziko pro vlastníky je opravdu velké, a proto musí brát hospodaření společenství a kontrolu výboru či pověřeného vlastníka vážně. V řadě společenství se například osvědčuje zřídit kontrolní orgán podle stanov společenství,“ doporučuje Novotný.