Váha hlasu každého vlastníka odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Spoluvlastnický podíl zase plyne z poměru podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech ostatních jednotek.

Spoluvlastníci bytu mají přitom vždy jen jeden hlas.

Když se vlastníci sejdou na shromáždění, aby mohli hlasovat, musí být usnášeníschopní. Zákon předepisuje, že musí být přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů.

Přítomnost vlastníků, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů, není přitom zapotřebí jen na počátku schůze, ale při hlasování o každém usnesení.

K přijetí řady usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Zákon o vlastnictví bytů však v některých případech vyžaduje pro schválení usnesení vyšší podíl hlasů. Podíváme se na některé časté situace.

Stavební úpravy a opravy

Rozhodnutí o modernizaci a rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílu na společných částech domu, vyžaduje souhlas 3/4 všech hlasů vlastníků.

Tento podíl hlasů se vyžaduje jak pro opravy společných částí v domě v řádu například desítek tisíc korun, tak třeba pro zateplení domu v řádu několika miliónů korun.

Z toho plyne, že výbor společenství vlastníků jednotek (SVJ) není oprávněn realizovat ty stavební úpravy a opravy v domě, které předtím shromáždění neschválilo. Nestačí přitom schválit jen příslušnou akci, ale měl by být také schválen její finanční limit. Vzhledem k tomu, že většina SVJ koná shromáždění jen jednou ročně, je dobré na každé schůzi schválit či aktualizovat plán oprav na další roční období.

Výjimkou z nutnosti schvalovat opravy shromážděním jsou jen havarijní opravy, které nelze plánovat dopředu. Je ale vhodné, aby stanovy obsahovaly pravidla pro řešení havarijních oprav.

Příspěvek na správu domu

Vlastníci bytů jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Těmito náklady se rozumí zejména příspěvek vlastníka na stavební úpravy a opravy společných částí domu, údržbu, uskutečnění různých revizí v domě ukládaných právními předpisy, na protipožární ochranu domu, na odměnu správci, na odměnu členů výboru a na pojištění domu.

Tyto náklady nesou vlastníci poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, pokud jejich dohoda neurčuje jinak. Tato dohoda by však musela být jednomyslná.

Výši záloh na tento příspěvek si určují vlastníci usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady v následujících měsících i dalších letech. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.

Způsob rozúčtování cen služeb

Od příspěvku na správu domu a pozemku je třeba zásadně odlišovat platby, které vlastníci bytů hradí za služby spojené s užíváním bytu. Těmito službami jsou jednak služby poskytované přímo v bytě (zejména dodávka tepla, teplé a studené vody), jednak služby poskytované mimo byt – například užívání výtahu, osvětlení společných prostor domu, úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu. Zákon nepředpokládá hlasování o těchto platbách na shromáždění.

Jedinou výjimkou je hlasování o způsobu rozúčtování těch cen služeb na jednotlivé vlastníky, které není upraveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. To se týká například užívání výtahu, osvětlení společných prostor domu, úklidu společných prostor nebo odvozu komunálního odpadu.

Jde tedy o to, že vlastníci se musí rozhodnout, jak se kdo bude podílet na úhradě této společné služby pro všechny. O tom, zda jako kritérium bude v těchto případech vybrán například počet osob žijících v bytě, velikost bytu či něco jiného, má podle zákona rozhodnout 3/4 většina přítomných hlasů na shromáždění.

Úvěr na opravy

Zákon výslovně neurčuje podíl hlasů nutných pro schválení přijetí úvěru na modernizaci a opravy domu, zdálo by se tedy, že stačí nadpoloviční většina přítomných. Ale vzhledem k tomu, že jde o stejně závažnou věc, jako je rozhodnutí o stavební úpravě a opravě společných částí domu, je zřejmě vhodné obdobně vyžadovat souhlas 3/4 všech vlastníků.

Tomuto výkladu odpovídá i judikatura – rozhodnutí Vrchního soudu v Praze (číslo 7 Cmo 160/2008, zveřejněné v Právních rozhledech číslo 10/2009). Podle soudu je důvodem „případný dopad do majetkové sféry všech členů SVJ, zejména ručením členů za závazky SVJ“.

Smlouva o zástavním právu k jednotkám

Stává se, že např. banka podmiňuje poskytnutí úvěru SVJ uzavřením smlouvy o zástavním právu k jednotkám. Jaká je tady situace?

Předně platí, že žádný vlastník nemůže být proti své vůli přinucen, aby se zaručil ve smlouvě za jakýkoli závazek společenství svým bytem. Byty těch vlastníků, kteří nesouhlasí, tedy nebudou zastaveny. Pouze těch vlastníků, kteří souhlasí, se bude týkat smlouva o zástavním právu k jednotkám.
O smlouvě se přesto hlasuje na shromáždění a pro schválení je třeba 3/4 většina přítomných hlasů.

Volba členů výboru

Pro zvolení člena výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů vlastníků, nikoli tedy jen přítomných.

Schválení odměn

Pro schválení výše odměn členům výboru stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů.

Schválení a změna stanov

Pro schválení a změnu stanov se musí vyslovit 3/4 většina přítomných hlasů.

Správce domu

O určení osoby pověřeného správce domu, včetně změny správce a obsahu smlouvy s ním, rozhoduje 3/4 většina přítomných hlasů.

Zpráva o činnosti a hospodaření

Pro schválení zprávy o činnosti výboru a hospodaření SVJ stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů.

Zastoupení vlastníka na základě plné moci

Shromáždění vlastníků bývají často zcela zbytečně neusnášeníschopná, protože se nesejde dostatečný počet hlasů. Svou nepřítomnost přitom může každý vlastník snadno vyřešit tím, že někomu jinému poskytne plnou moc pro hlasování na shromáždění. Plná moc nemusí být úředně ověřená a lze ji dát jak jinému vlastníkovi jednotky v domě, tak i komukoli jinému. Zmocnění se může vztahovat například jen k jednomu shromáždění, nebo i k více shromážděním.

Pravomoc soudu

Do hlasování vlastníků může v některých případech vstoupit i soud. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhneli se potřebné většiny, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka soud.

Jde-li o důležitou záležitost, může také přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.

Písemné hlasování je zatím právně nejasné

Řada SVJ, která mají problémy sejít se na shromáždění v takovém počtu vlastníků, aby bylo usnášeníschopné, řeší tuto situaci hlasováním mimo shromáždění (nazývané např. písemným či korespondenčním hlasováním, hlasováním per rollam, oběžníkem apod.).

Dnešní zákon hlasování mimo shromáždění ani neupravuje, ani přímo nezakazuje, a to za předpokladu, že je tento způsob upraven ve stanovách. V právní teorii a praxi na tuto možnost ale existují rozporné názory.

Je i nejasné, jaký bude vývoj soudní praxe k této záležitosti. Podle rozhodnutí Vrchního soudu v Praze (číslo 7 Cmo 160/2008, zveřejněné v Právních rozhledech číslo 10/2009) není takové hlasování možné: „Zákonná úprava v zákoně o vlastnictví bytů neumožňuje členům SVJ, kteří nebyli z jakéhokoli důvodu přítomni na schůzi shromáždění SVJ, aby projevili svou vůli dodatečně i mimo shromáždění SVJ s navrhovaným usnesením.

Toto právo není součástí práv vlastníků jednotek a s dodatečným souhlasem vlastníka jednotky nepřítomného na schůzi nejsou proto spojeny zákonem předvídané právní následky,“ uvádí se v rozhodnutí. Z těchto důvodů tedy nelze zatím hlasování mimo shromáždění doporučit.

V připravovaném novém zákonu o vlastnictví bytů se však s touto úpravou již počítá.