Článek
Byty v novostavbách se začaly prodávat hůře. Klesnou tedy ceny?
Ochlazení extrémně vysoké poptávky, která byla v roce 2020 a 2021, se dalo očekávat. S růstem úrokových sazeb sice nejspíš dojde k výpadku investorů, kteří byty kupovali na pronájem a financovali je hypotékou, ale na druhou stranu je hypoteční trh stále podstatně výše, než byl v roce 2020.
Letos v březnu sice objem poskytnutých hypoték klesl až o polovinu oproti loňskému nadprůměrnému roku, ale reálně jsme stále nad rokem 2020. A to platí pro celý první kvartál, to znamená pokles o 35 % oproti loňsku, ale stále o 30 % více než před covidem.
Teď zřejmě dojde ke korekci na zdravější úroveň, ale já osobně neočekávám, že by ceny bytů nominálně poklesly, protože nemají kam klesat.
Zájem o nové byty klesá, ceny zatím ne
Když ale výrazně ubude kupujících, protože nemají na hypotéku, tak se sníží poptávka – a to se přece musí promítnout do prodejních cen. Nebo ne?
Přibližně polovina bytů je kupována za hotovost. To jsou investoři, kteří chtějí ochránit své peníze před inflací, a uložit peníze do cihel jim stále dává smysl. Ti jsou připraveni kupovat i nadále. Zvýšení úrokových sazeb u hypoték tak zasahuje odhadem polovinu trhu. V praxi tím pokles ve výsledku ovlivňuje asi čtvrtinu poptávky po nemovitostech. A to se pořád bavíme o tom loňském, extrémně vysokém roce…
Ředitel korporátního a nemovitostního financování Trinity Bank Jiří Vančura
Na podzim jsem říkal, že inflace na investičních aktivech už proběhla. Investovalo se do nemovitostí či do jiných aktiv a dnes dobíhá spotřebitelská inflace. Což sice z krátkodobého pohledu znamená, že nemovitosti by mohly v reálných cenách poklesnout například na úroveň poloviny loňského roku, nicméně nominálně klesat nebudou. Opravdu nemají kam, jelikož ty tlaky, aby se držely nebo rostly dál, jsou i nadále, a to především nákladové.
Není-li na hypotéku, musí se do nájmu. Reagují na to developeři, když jim navíc nejdou prodeje tak svižně?
Od září loňského roku vnímáme u developerů trend, že o nájemním bydlení začali uvažovat. U svých projektů třeba 80 % bytů prodají, pokryjí náklady a zisk z projektu nechají uložený ve formě neprodaných bytů určených na dlouhodobý pronájem.
Začaly tak přemýšlet i velké zahraniční skupiny, které tímto způsobem dříve neuvažovaly. Také zaznamenáváme, že vznikají fondy, které mají zájem skupovat velké skupiny jednotek, nebo to pro ně developer postavil a prodal jako celek v balíku. Už i před růstem úrokových sazeb takové fondy řešily eurové financování, jelikož byly záporné sazby, a i s nízkým ziskem jim to dávalo smysl.
Byty opět závratně zdražily, v Brně už 100 tisíc za metr čtvereční
Více se hovoří o družstevním bydlení. Chtějí do něho vstupovat i některé banky, protože úvěrují větší subjekt a je pro ně méně rizikový než jednotlivec. Co vy?
Sledujeme to, ale ještě jsme zatím takový projekt nerealizovali. Viděli jsme, že někteří klienti nad tím uvažují, že by celý ten projekt prodali do družstva, které sami založí, a v něm prodávali družstevní podíly.
Určitě je to i jeden ze způsobů řešení bytové potřeby pro méně bonitní klienty nebo pro ty, kteří nedosáhnou na hypotéku. Zájem může být s tím, že mají možnost si jednotku odkoupit a ten družstevní podíl jim nyní usnadní situaci s hypotékou.
Podle mého názoru je to především nevýhodné pro některé soukromé kupující. Ti jsou totiž na stejné lodi s ostatními družstevníky, a když polovina splácí řádně a polovina ne, tak je to pro ty platící problém.
S růstem úrokových sazeb stojí hypotéky už i násobně více. Jak na tom budou klienti, kteří si od roku 2015 brali hypotéky se sazbami dvě procenta a jimž bude fixace letos či příští rok dobíhat?
Nová sazba pro ně bude trojnásobná, možná dokonce i ještě vyšší. Je však třeba také dodat, že v roce 2015 byly ceny nemovitostí o polovinu níže než dnes, tedy i ten úvěr byl podstatně nižší, než by byl dnes. Po těch pěti až sedmi letech mají takové domácnosti třeba už čtvrtinu nebo pětinu hypotéky splacenou.
V praxi to pak znamená, že to samotné navýšení úroků, i v korespondenci s růstem platů za šest let, by z mého pohledu nemělo představovat dramatický problém.