Podnikavci vydělávají i na bytech v zapadákovech

Neznamená to přitom, že koupí nějakou ratejnu a kasírují od státu prostřednictvím bezprizorních tučné příspěvky na bydlení.

„Koupil jsem byt tři plus jedna za čtyři sta tisíc v Ústí nad Labem. Necelých dvě stě tisíc jsem vrazil do rekonstrukce. Za necelý rok jsem byt prodal za téměř 1,5 miliónu korun,“ popisuje pětatřicetiletý Jiří ze severních Čech.

Pracuje jako realitní makléř, k tomu si dělá své investice.

Proč vsadil na Ústí, které má nevalnou pověst? „To sice má, jenže ve skutečnosti jsou obrovské rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi. Ne všude jsou nepřizpůsobiví, ale cenu realit právě ta pověst zde sráží plošně. Na to jsem vsadil. Dálnice na Prahu přitom přibližuje Ústí k pracovním příležitostem. Zároveň je odtud blízko k levnějším nákupům do Německa,“ shrnuje Jiří.

Podle něho nemá smysl hledat příležitosti pro nákup investiční nemovitosti tam, kde většina. Mnozí se teď stali individuálními investory jen díky levným hypotékám. A nepočítají s tím, že svůj druhý byt na úvěr nemusí po celou dobu splácení pronajímat tak hladce, jak si představovali.  Navíc úžasně nízké ceny hypotéky platí obvykle jen během fixačního období.

„Koupit ve slušné lokalitě třeba i starší byt, opravit ho, pak nabídnout a nespěchat, to dává smysl a jistotu,“ míní pan Jiří.

To pražský právník Pavel zase ve svých ještě ani ne čtyřiceti letech už myslí na penzi, ale nespoří si klasicky do důchodového fondu. „Kupuju byty dlužníků v menších městech. Přitom tam bývalé majitele nechávám dál bydlet jako nájemníky za nájemné obvyklé v daném místě,“ popisuje právník.

Vstupní investice podle něho nejsou velké. Pohybují se ve statisících za jeden byt. Jsou v zapadákově. Z peněz, které za byt zaplatí, se spláchnou všechny dlužníkovy závazky. Tím se zastaví exekuce.

„V bytě zůstává bývalý vlastník dále a platí mi nájem. Obvykle jsou to částky mezi pěti až deseti tisíci korunami,“ popisuje právník. Takových bytů má už tucet. Investice se mu vrací pozvolna. Neuvažuje v horizontu pěti let, ale dvaceti a více.

„Až budu v důchodu, tak z nájmů to pro mě bude celkově zajímavý příjem, počítám v dnešních cenách tak kolem padesáti tisíc korun, i když se jednotlivě jedná o menší částky. Zatím mi nikdo z nájemníků nedluží ani korunu. Jsou rádi, že nepřišli o bydlení, na které jsou zvyklí,“ shrnuje právník.

Podle něho mnozí lidé velmi lpí na „své“ adrese, dům či byt neprodají a nejdou do nájmu ještě včas, tedy ještě v době, kdy jim prodej všechny závazky pokryje.

„Často otálejí, myslí si, že je z dluhů něco spasí, ale pak bývá pozdě. Ten, kdo už se jednou stal vlastníkem bytu či domu, se u nás obvykle velmi dlouze smiřuje s tím, že bude nájemníkem. Přitom i nájemní bydlení může být právně jisté a kvalitní,“ tvrdí právník Pavel.

Na byty dlužníků se specializuje coby jednotlivec a jde „měkkou“, nedravou cestou. Nejde po rychlých penězích. Na internetu lze ovšem nalézt desítky nabídek realitek i překupníků, kteří krásně slibují, že pomohou exekuce dlužníkům zastavit a že jim za nemovitost vyplatí až 90 procent tržní ceny.

To zní lákavě, i když se pak musí vystěhovat, protože v dražbách se exekuční nemovitosti prodávají ani ne za třetinu tržní ceny. Jenže v praxi ani u tzv. výkupu dlužník moc získat nemůže. Je totiž otázka, co je vlastně tržní cena. Tu do značné míry ovlivňuje nejen lokalita, ale i doba, za kterou si může dovolit nemovitost prodávat.

U dlužníků to nebývá půl roku, ale většinou jde o týdny. Spěch na peníze ovšem výkupní, respektive prodejní cenu značně sráží.

To, že Češi coby jednotlivci, mající naopak peníze nazbyt, s chutí kupují byty dlužníků v dražbách, potvrzují i výsledky společnosti Eurodražby.cz. „Před lety v dražbách dominovaly realitní kanceláře a další podobné subjekty, dnes odhaduji, že 70 procent nemovitostí vydraží koncoví uživatelé,“ odhaduje Radim Hasman z Eurodražby.cz.