Článek
Od ledna 2010 se má nájemné ve většině obcí ČR zvyšovat jen po vzájemné dohodě majitelů a nájemníků. Řada jednání ale probíhá už teď a jsou i dost ostrá. Vygraduje vše ještě víc po 1. lednu?
Myslím si, že po 1. lednu se nestane nic dramatického. Nájemníci budou mapovat situaci, jednat s majiteli domů a i ze strany majitelů domů bude opatrnější přístup. K tomu, aby dramatická situace nenastala, děláme všechny dostupné kroky.
Jaké?
Vláda nedávno předložila Sněmovně návrh novely občanského zákoníku, který zavádí pojem nájemné v místě a čase obvyklé a výslovně určuje, že když se nájemník a majitel na nové výši nájemného nedohodnou, rozhodne ve sporu soud. Připravujeme cenové mapy, které od února majitelům i nájemníkům pomohou v orientaci, jaké je kde místně obvyklé nájemné.
Ve spolupráci se Sdružením nájemníků pomáháme radou všem, kteří nás o to požádají. Jednáme i s velkými majiteli domů, jako jsou RPG Byty a CPI Byty, a děláme i jakéhosi prostředníka v jednáních mezi sdruženími nájemníků a těmito velkými majiteli.
Nezačala příprava na tak důležitou věc trochu pozdě?
O tom, že bude deregulace, se rozhodlo v roce 2006. Co se stane po jejím skončení ve většině obcí od roku 2011, se nechávalo svému osudu. Nyní hasíme věci, které už mohly být hotovy před půl rokem. To je jediný velký problém.
Který ale může mít velké důsledky. Řada nájemníků žije ve velké nejistotě, co s nimi bude, a ani některá jednání neprobíhají právě v rukavičkách.
Já samozřejmě nesouhlasím s nějakým agresívním nátlakem na nájemníky. Nájemníci v bytech žijí léta, jsou tam i starší lidé, chtějí tam dožít, takže agresívní styl či vyhrožování není v pořádku.
My také všem nájemníkům říkáme – pokud je tlak neadekvátní a domníváte se, že majitel má nepřiměřené požadavky, pak nemusíte podepisovat jeho návrhy. Je to otázka dohody dvou smluvních stran. Teprve když se obě strany nedohodnou, tak se mohou obrátit na soud.
Právě toho se nájemníci nejvíc obávají. Hrozí se jim v některých případech i hromadnými žalobami.
Domnívám se, že po 1. lednu nenastane masový útok na soudy. I například velký majitel bytů, jako je RPG, si uvědomuje, že velký skok nájmů by se mohl ukázat jako vyloženě kontraproduktivní, a proto rozkládá nárůst do dvou tří let.
Při velkém skoku by pak byty nemusely být obsazené. I cílem majitele je mít obsazený, nikoli prázdný byt. A také mít platící nájemníky a nikoli řadu dlužníků.
Domnívám se, že pozvolné vyrovnání nájmů je právě vhodná cesta, jak trh narovnat během dvou tří let. Představa, že 31. prosince skončí deregulace a 1. ledna zde budeme mít vykalibrovaný trh, je lichá. Trh se bude vytvářet delší dobu.
Rovněž u obcí si nemyslím, že by nějakým způsobem dramaticky zvyšovaly nájemné, naopak zejména ty půjdou cestou pozvolného narovnání cen na trhu.
Je dobré řešení, že případné spory o nájmy budou řešit soudy?
V okamžiku, kdy tady bude standardní a normální trh, to znamená, kdy cena na trhu bude jasná, tak klidně můžeme vést diskusi o jiném možném mechanismu. Ale v okamžiku, kdy máme regulované nájemné a od 1. ledna regulace končí, tak to jinak nejde. Je poměrně komplikované najednou stanovovat, jak má vypadat tržní cena, když trh vlastně neexistuje a 1. ledna existovat nebude. V této chvíli je tak i poměrně složité definovat cenu v místě a čase obvyklou. Ta bude někde mezi regulovanou a dnešní tržní cenou.
Samozřejmě nechceme, aby se podávaly hromadné žaloby jen proto, že někteří majitelé mají přehnané požadavky, nebo nájemníci mylné představy, že ta cena má být velmi nízká. Z toho důvodu se snažíme připravit jak pro majitele a nájemníky, tak i soudy do konce února jakousi orientační cenovou mapu. Sice nebude pro nikoho závazná, ale ukáže, kde se asi pohybuje místně obvyklá cena.
Jak jste s ní daleko?
Cenová mapa se se vytváří poměrně komplikovaně. Do cenové mapy se musí dávat údaje o zrealizovaných případech, nikoli ceny, které někde visí na nástěnce jako požadované. Měla by obsahovat i co nejaktuálnější údaje, tedy i z počátku příštího roku. Měla by rovněž zahrnovat nejen nájemné soukromých majitelů, ale i nájemné obcí. Budeme v tom spolupracovat i se Sdružením nájemníků. V současnosti připravujeme metodiku, o zpracovateli cenových map zatím nebylo rozhodnuto.
V každém případě je třeba počítat s tím, že v únoru nemůžeme mít údaje ze všech obcí. Vznikne jen jakýsi základní přehled, jenž nebude pokrývat v údajích každou vesničku, každou ulici. To bude orientační přehled, jak se nájem na mapě ČR pohybuje.
Mapa se bude postupně zpřesňovat, na základě uzavíraných smluv budou cenové mapy postupně daleko podrobnější a měl by to být vlastně nástroj, který by se kontinuálně doplňoval podle toho, jak se vyvíjí cenová úroveň na trhu. Tam, kde například v únoru nebude v některé obci údaj o zrealizovaném nájmu, tak se bude postupovat metodou porovnání, kde se vezme v úvahu obdobná lokalita.
Jak se zohlední, že v dané obci je jeden byt výrazně lepší než druhý?
Cenové mapy nebudou představovat jedno číslo pro danou lokalitu, ale vždy určité rozpětí cen. Byty se v dané lokalitě liší kvalitou, do ní počítáme umístění, v jakém jsou technickém stavu a podobně. Když bude nastaveno rozmezí, tak těžko by soud při případném soudu přiřkl hodnotu na nejvyšší hranici bytu, který je v domě, jenž je zdevastovaný, ve špatné lokalitě či bez infrastruktury.
Vyrovnání nájmů na obvyklou úroveň není možné bez řešení sociálních dopadů. Stát ale žádné zvláštní řešení nepřipravil, dál se spoléhá na příspěvek na bydlení. Ten je nízký a navíc jeho konstrukce velmi složitá.
Lze mít výhrady, jakým způsobem se příspěvek vypočítává, jak je srozumitelný, ale podle mého je to dostatečný nástroj, jak eliminovat dopad do nájemného.
Nemohu například souhlasit s návrhem zákona o sociálním bydlení, který se často vyzdvihuje a který předložili majitelé domů. Ten vychází z toho, že obce budou majiteli přímo dorovnávat do tržního nájemného to, co nájemník není schopen uhradit. To v tuto chvíli rozhodně není možné. Majitelé by totiž chtěli uhradit jakékoli svoje, tedy i případně nadsazené požadavky. Dokud ale není trh nastaven, není cenová hladina jasná a stabilizovaná, tak by se to velmi obtížně prosazovalo v praxi. Bez důkladně propracovaných cenových map by to vlastně nemohlo fungovat.
S účinností novely občanského zákoníku bude výrazně omezena jedna z velkých výhod nájemníků, a to přechod nájmu. S výjimkou osob starších 75 let bude totiž přechod omezen jen na dva roky a o případném dalším trvání nájmu se již budou muset nájemník s majitelem domluvit.
Toto řešení přechodu nájmu je podle nás dostatečné. Nemůžeme protežovat nájemníky na úkor majitelů domů, když ve Štrasburku leží žaloba majitelů na to, že nemohou disponovat se svým majetkem.
Na druhou stranu jsme odmítli požadavek majitelů, aby bylo možné dávat výpověď bez přivolení soudu, byť s dlouholetou výpovědní lhůtou.
Sdružení nájemníků se nelíbí mimo jiné to, že majitel bude moci zasahovat do práva nájemce, s kým chce sdílet společnou domácnost. Mezi osoby blízké nezařadil např. rodiče či prarodiče nájemců, kteří například v době nemoci budou potřebovat pomoc.
Není to pravda. V návrhu novely jsou sice konkrétně vyjmenovány jen určité osoby, s jejichž přijetím do bytu nemusí majitel souhlasit – nájemcova manželka, partner, nájemcovo dítě nebo dítě jeho manžela –, ale pak je zde i dovětek, že se to týká i „dalších případů zvláštního zřetele“. Jestliže si tedy nájemník k sobě vezme třeba bratrance, který je nemocný a nemá se o něj kdo starat, nebude se muset majitele vůbec ptát. Kdyby mu majitel za to chtěl dát výpověď, tak se musí obrátit na soud, ale ten by k výpovědi nepřivolil.
| Celý rozhovor si můžete přečíst v sobotním vydání deníku Právo |