Ne každá investice během rekonstrukce se při prodeji domu vrátí

Pokud si vybíráme nový dům, příplatek za dobrou lokalitu a pěkný výhled se určitě vyplatí. Cenové rozdíly mezi lokalitami se postupně prohlubují a také v příštích letech bude platit, že ceny nemovitostí na atraktivních místech porostou rychleji.

Hodnotu rodinného domu nepochybně zvýší jeho připojení na inženýrské sítě. I pokud sami nechceme využívat např. veřejný vodovod nebo rozvod plynu, který je pokládán podél našeho pozemku, vždy se vyplatí využít možnosti a nechat udělat přípojku (která může být zatím klidně zaslepená). Možnost výběru z více inženýrských sítí vždy zvyšuje cenu parcely i celého domu.

Pěstěný trávník, živý plot nebo zdravé vzrostlé stromy na svém pozemku odmítne jen málokdo. Určitě se proto vyplatí investovat do běžných zahradních úprav. Ty se v případě dalšího prodeje dozajista odrazí na vyšší ceně naší nemovitosti. Tím spíš, že vzrostlá zeleň je dlouhodobou záležitostí a nelze ji pořídit ze dne na den.

Naopak zahradní bazén nebo třeba tenisový kurt nemusí mít pro nového majitele žádnou cenu a nebude tedy ochoten za ně připlatit. Také rozsáhlý a drahý sklep na skladování vína ocení jen málokterý kupec. Ani tato investice se nám proto velmi pravděpodobně nevrátí zpět.

Před zahájením rekonstrukce by si měl každý stavebník dobře uvědomit, zda zamýšlí ve svém domě bydlet opravdu celý život. Pak se samozřejmě nemusí na návratnost investic příliš ohlížet a případné starosti s prodejem může nechat na bedrech budoucím dědicům v horizontu desítek let.

Častěji ale připadá v úvahu prodej domu v dohledné časové perspektivě. V takovém případě se vyplatí přizpůsobit investici okolní lokalitě.

Na horách se bude lépe prodávat dům s interiérem v rustikálním stylu s použitím dřevěných prvků a starožitností a menší zájem bude o supermoderní skleněný interiér. U prodeje domu ve velkoměstě tomu bude přesně naopak.

Je také třeba počítat s tím, že investice do jakéhokoli nadstandardu se nám vůbec nemusí vrátit u domů v menších městech nebo na venkově, samozřejmě s výjimkou turisticky atraktivních oblastí, jako je třeba Lipno nebo Krkonoše. Čím je tedy lokalita méně zajímavá, tím menší bude i poptávka po luxusních materiálech v interiéru a exteriéru domu. Často se nám v naší realitní praxi stalo, že dům v nezajímavé lokalitě musel jeho majitel prodat výrazně levněji, než za kolik jej dokázal postavit.

Vůbec největší význam pak má lokalita u nemovitostí, které vedle bydlení mohou sloužit i ke komerčnímu využití. Co je mi platné, že jsem před svým domem postavil třeba prodejnu nebo prostory pro restauraci či autoopravnu, když dům stojí v odlehlé ulici daleko od zákazníků. Takovou investici mi nikdo nezaplatí. S komerčními nemovitostmi, které byly nevhodně typově umístěny do okolní zástavby, a proto jsou prodávány pod cenou, se setkáváme docela často.

Mimořádnou důležitost mají vzhledové parametry prodávané nemovitosti. Fasáda a střecha vytváří první dojem a prostě prodávají dům. Výměna střešní krytiny, krovů a okapů bývá obtížnou a nepříjemnou záležitostí. Každý kupující proto rád cenově zohlední, když nebude muset tuto rekonstrukci v brzké době podstupovat. Jestliže tedy vybereme odpovídající kvalitní krytinu, investice se nám při zpětném prodeji bezpochyby vrátí.

Nová fasáda (samozřejmě při využití příjemných barevných odstínů, které se hodí k okolí) zvyšuje pozitivní dojem z celé nemovitosti, a kupující je tak ochotný akceptovat i vyšší cenu. Naopak oprýskaná fasáda může opticky znehodnotit celý kvalitní dům. Investice do vhodné fasády se možná vyplatí vůbec nejvíce ze všech stavebních úprav.

Pokud stavíme novou garáž, určitě se vyplatí přemýšlet dopředu a koncipovat prostory i pro dnes oblíbené rozměrnější vozy kategorie SUV nebo MPV. Oblíbené je i využití garáže jako příležitostné dílny nebo pro dočasné skladování předmětů. Příliš malá garáž může řadu zájemců o pozdější koupi domu odradit.

Vnitřní rozvody nejsou při prodeji tolik na očích, a proto se v případě, že počítáme s brzkým prodejem domu, nevyplatí investovat do nadstandardních materiálů. Při koupi totiž málokdo takové instalace dostatečně ohodnotí. U odnímatelných luxusních doplňků se nemusíme příliš cenově omezovat. Pokud za ně nebude chtít nový majitel připlatit, můžeme je odmontovat a využít v novém bydlení.

Řada kupujících má svoje vyhraněné představy o barvě, kvalitě nebo druhu obkladů či podlah. Pokud jim naše, byť luxusní materiály, nebudou vyhovovat, nebudou pro ně mít odpovídající hodnotu, za kterou by chtěli zaplatit. Naše investice se proto nevyplatí.

Větší zájem je o prázdné a méně vybavené nemovitosti, Každý si raději vnitřní vybavení vybere sám, ve svých oblíbených barvách a stylu.

Luxusní nábytek na míru a další nadstandardní prvky sice zvednou celkovou cenu, prodávající ale nemůže počítat s tím, že by získal zpět plnou cenu, kterou do zařízení investoval. Zařízení má navíc svoji hodnotu pouze pro zájemce, jehož vkusu odpovídá.

Nabídka nemovitosti se zařízením tak obvykle samotný prodej spíše komplikuje a prodejní hodnotu samotné nemovitosti nezvýší. Jedinou výjimkou jsou architektonicky hodnotné domy (secesní, kubistické, funkcionalistické). Pro kupce, zajímajícího se o historickou hodnotu domu, může být restaurované původní vybavení, včetně původního stylového nábytku, zajímavou součástí domu. Zájemce tak bude za celek ochotný zaplatit vyšší cenu.

Jedním z nejčastějších omylů v kalkulaci prodávajících je představa, že za stavbu zaplatili určitou sumu peněz, kterou při prodeji musí dostat zpět. Jestliže ale stavěli příliš draho, je to jen jejich problém a skutečné náklady jim žádný budoucí kupec nezaplatí.

V minulých letech, kdy rostly ceny nemovitostí rychlým tempem, často v desítkách procent za jediný rok, nebyla tato zákonitost tolik patrná. Nyní se ale ceny v mnoha regionech stabilizovaly. Začíná proto platit, že pokud jsem si dostatečně nehlídal stavební firmu a cenu i kvalitu všech prováděných prací, špatně vynaložené náklady se mi už při dalším prodeji domu zpět nevrátí.