Článek
Možná nevíte, že cílovou částku nemůžete překročit, ale v průběhu spoření ji můžete zvýšit. Jedná se však o změnu uzavřené smlouvy a musí být tedy provedeno za souhlasu resp. ve shodě obou stran, klienta i stavební spořitelny.
Klient se pro to rozhodne v případě, kdy chce čerpat vyšší úvěr, než původně předpokládal nebo už naspořil sjednanou cílovou částku, ale chce ve spoření ještě pokračovat. Stavební spořitelna však nezachová původní tarif, ale požadavek umí realizovat pouze za aktuálních podmínek, které odpovídají současné situaci. Za zvýšení cílové částky si spořitelna obvykle účtuje poplatek podle svého sazebníku.
V případě, že budete chtít své úspory vybrat, není rozhodující, zda cílovou částku naspoříte celou či nikoliv. Když změníte své plány, můžete částku po šesti letech vybrat. Když si chcete vzít úvěr, platí, že musíte mít naspořeno (většinou) 40 procent z cílové částky. Ne každému se podaří mít tuto částku naspořenou v době, kdy si chce na bydlení půjčit. Jedním z řešení je překlenovací úvěr.
„Je to jakýsi mezistupeň (meziúvěr), který vám stavební spořitelna poskytne do doby, než naspoříte dostatečnou částku k získání řádného úvěru. Výše překlenovacího úvěru se rovná cílové částce a úroky platíte právě z celé této částky. To je finančně méně výhodné. Takový úvěr nelze srovnávat s klasickou anuitní hypotékou podle úrokové sazby. Při stejné sazbě je meziúvěr dražší. Po omezení státní podpory již není stavební spoření tak výhodné, stále ale zůstává bezpečným produktem a dobrým způsobem, jak si půjčit na bydlení sumy v řádech desítek či stovek tisíc korun“, říká Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.
| Jsme členy OSBD, byt 3+1 nemáme v osobním vlastnictví. Nyní se chceme přestěhovat do rekonstruovaného rodinného domku. Kupec družstevního bytu bude žádat o hypotéku, kde musí ručit bytem. Jak prosím postupovat? My už nehodláme zažádat o byt do osobního vlastnictví a zároveň nechceme přepsat byt na OSBD na nového majitele, když nám nemůže zaplatit. Prosím o radu, jak lze postupovat. |
|---|
| Obecně bohužel platí, že vy jako majitelé družstevního bytu nejste majiteli konkrétní bytové jednotky, pouze určitého podílu na celém bytovém domě. Podílu, který nelze přesně vytýčit, a tudíž nemůže být zastaven ve prospěch žádné banky či stavební spořitelny. Není tedy vhodnou zástavou. |
| Podíváme-li se na váš dotaz z pohledu kupujícího, jsou z hlediska metodik jednotlivých finančních institucí tři možnosti řešení, má-li zájem o koupi právě družstevního bytu: 1. Buď dát do zástavy nemovitost jinou, ideálně ve vlastnictví kupujícího či jeho nejbližších příbuzných. Nemovitost, na které neváznou žádná zástavní práva a ideálně ani věcná břemena, a která má hodnotu minimálně ve výši kupní ceny družstevního bytu. Taktéž je důležité, aby se jednalo o byt či rodinný dům. V optimálním případě. |
| 2. Variantou číslo dvě je financovat koupi bytu úvěry, které jsou na bydlení, ale jejichž podmínkou není zástava nemovitosti. Stavební spořitelny umí financovat pořízení nemovitosti na vlastní bydlení, tzn. úvěry bez zástavy nemovitosti. Tyto produkty mají ale omezenou maximální výši (max. 300 000 – 400 000 Kč u jedné instituce). Vhodnou kombinací lze takto zafinancovat částku do necelého 1 mil. Kč. Poté již je potřeba ručitel či ručitelé. Zde bych byla opatrná, ručitelské závazky mají celou řadu úskalí a já osobně bych se touto cestou nevydala. |
| 3. Třetí možností je tzv. předhypoteční úvěr. Produkt, který má již většina bank ve svém portfoliu a umožňuje právě tento typ financování řešit. Podmínkou ale je, aby byl byt převeden max. do 1 roku do osobního vlastnictví (v krajních případech do 2 let). Často si bankovní domy jako podmínku čerpání prostředků dávají doložení prohlášení vlastníka (již vloženého na katastrálním úřadu). Jedná se o dokument, kterým bytové družstvo mj. rozdělí jednotlivé bytové jednotky. Banky to vnímají jako předzvěst faktu, že to družstvo myslí s převodem vážně a do rizika, že nemají celou výši hypotéky krátkodobě zajištěnou, jdou. |
| Je mi 51 let, jsem OSVČ - účetnictví a daně. Manžel pracuje ve školství jako pedagog, je mu 50 let. Vzhledem k cenám bytů jsem zvažovala vzít si hypotéku na cca. 1 000 000 Kč a koupit menší byt, jež pronajmu. Také bych měla větší jistotu a stálost svého výdělku do budoucna - svoji provozovnu mám v nájmu a již teď je jasné, že se v současném levném a dobrém pronájmu dlouho neudržím - sídlím na zdravotním středisku a s novým příchodem nějakého lékaře jsem vždy v ohrožení. Prostor je pomálu. Je můj nápad s hypotékou jen špatnou iluzí či dobrým nápadem? Já se domnívám, že spíše nápadem dobrým, už vzhledem k tomu, že mám 2 děti - 21 a 17 let. Potřebuji jen pohled nezasvěceného odborníka. |
|---|
| Jsem ráda, že jsou i takoví lidé jako jste vy, kteří o svých financích takto uvažují, takto přemýšlí. Nejsou mi bohužel známa všechna fakta, která jsou k detailnější analýze vámi popisované situace potřebná. I tak se pokusím vysvětlit, jakým směrem by se mělo vaše uvažování o tomto tématu ubírat. |
| Pokud byste si s manželem pořídili byt financovaný hypotékou za účelem pronájmu, je pro vás tato investice zajímavá za předpokladu, že celková měsíční splátka hypotéky + poplatky, daně spojené s chodem bytu jsou nižší, než celkový nájem, který byste po budoucích nájemcích požadovali. Znamenalo by to, že jste každý měsíc tzv. v plusu a tato investice vám vytváří pasivní příjem (ať jste či nejste ekonomicky aktivní, generuje se vám zisk). |
| I kdyby se vám ale zisk nevytvářel, ve vašem konkrétním případě to nemusí nutně znamenat, že uvažování není správné. Hraje zde ještě roli fakt, že byste časem uvažovala o dané nemovitosti jako místu svého podnikání. Tudíž se to celé vyplatí v případě, že vaše výdaje s chodem spojené (měsíční splátka hypotéky + poplatky) jsou nižší než současná nabídka pronájmů obdobných podnikatelských prostor na trhu. |
| Budeme-li uvažovat konkrétně, celková měsíční splátka hypotéky se v případě, že byste celou kupní cenu bytu s manželem financovali prostřednictvím úvěru, pohybuje 6800 – 7400 Kč měsíčně (pokud natáhneme hypotéku na maximum v čase). Energie a poplatky vyčíslit nedokážu, ale vy určitě představu máte. Nyní je to pouze o porovnání čísel a konečný výstup je na světě. |
| Tak či onak je určitě na místě poradit se v momentě řešení této situace s nezávislým hypotečním konzultantem, aby vám efektivitu spočítal přesně a přihlédl tak ke všem potřebných parametrům a údajům. A ještě jedna důležitá věc. Byt můžete prodat před splacením hypotéky a budete jej vlastnit po splacení hypotéky, aniž byste museli dále hypotéku platit (to je rozdíl oproti nájmu). Takže investice se může vyplatit i pokud bude výnos z nájmu nižší, než splátka úvěru. Chce to ovšem podrobně propočítat. |
Kam posílat dotazy do finanční poradny
Pokud máte problém nebo otázku z oblasti bydlení, s kterými by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.
