„Někdy prodávající používá pojem celková plocha, jindy prodejní plocha a jindy zase užitná plocha bytu. Různé typy výpočtu přitom mohou ceny za metr čtvereční odlišovat až o patnáct procent,“ říká Pavel Velebil z Tide reality. Co jednotlivé pojmy znamenají a jak často jsou používány?

Podlahová plocha bytové jednotky je součtem podlahových ploch všech místností bytu, a to včetně místností tvořících příslušenství jednotky – tedy včetně sklepa (pokud je vyzděný a jde o samostatnou místnost). „Přičemž podlahovou plochou se rozumí plocha nášlapné vrstvy hlavní vodorovné konstrukce,“ říká Velebil.

Tím je samozřejmě myšlena i plocha zakrytá či zastavěná zařizovacími předměty, jakými může být vana, sprchový kout nebo schodiště v případě mezonetu; do podlahové plochy se naopak už nezapočítává plocha parapetů. Paradoxně se však takto vypočtená plocha bytové jednotky většinou pro výpočet ceny za metr čtvereční nepoužívá.

Proč? „Souvisí to s pohledem kupujících na to, za co jsou a nejsou ochotni zaplatit,“ říká Velebil. „Pochopitelně, nikdo nechce platit stejnou cenu za metr čtvereční sklepu bez oken v podzemí domu a za metr čtvereční plně vybaveného bytu. Na druhou stranu většina kupujících považuje za přidanou hodnotu balkón nebo terasu. Proto se začaly používat pojmy vnitřní plocha bytu a prodejní plocha jednotky.“

Vnitřní a prodejní plocha 

Vnitřní plocha bytu je podlahová plocha bytu bez sklepa. Tento pojem v zákoně není uveden, běžně se však používá jak prodávajícími, tak kupujícími.

Prodejní plocha jednotky – u jednotlivých developerských společností se může lišit, ale v zásadě převládl následující typ výpočtu: prodejní plochu tvoří podlahová plocha bytu bez sklepa + poloviční plocha balkónů + třetinová plocha teras.

„Když chcete cenu za metr čtvereční sami porovnat, nespoléhejte se na výpočet developera a proveďte ho sami,“ říká Velebil. Nejprve od celkové ceny bytu (včetně DPH) odečtěte cenu garážového stání a cenu sklepa (většina developerů je vyčísluje samostatně) a získáte cenu samotné bytové jednotky. Tu pak vydělte prodejní plochou a získáte cenu za metr čtvereční.

„Dejte si však pozor ještě na jednu věc – některé společnosti používají v tabulkách s byty pojem celková plocha místo podlahová plocha,“ varuje Velebil. Problém je v tom, že do tzv. celkové plochy obvykle developer započítává i plochu zastavěnou příčkami uvnitř bytu, tedy prostor, který nemůžete využít. Cena za metr čtvereční pak při porovnání s konkurencí vychází díky větší prodejní ploše příznivěji, plocha je však větší jen na papíře, ne ve skutečnosti.