V tištěné podobě i v prostředí internetové sítě existují katalogy, ve kterých si můžete vybrat, jaký dům a hlavně za kolik postavíte. Katalogy však počítají různé úrovně výbavy a započítávají různé příslušenství domu. To potvrzuje i Jan Lener z poradenské společnosti Broker Consulting:

„Je tomu přesně tak. Takovou základní vychytávkou katalogů jsou ceny bez DPH a bez základové desky. DPH se dá pochopit. Při změně této daně nemusí firma katalogy měnit. Proč je ale tato informace uvedena kdesi v úvodu katalogu a malými písmeny? Zřejmě z marketingových důvodů. Když k absenci výše DPH připočtete ještě náklady na základovou desku, jejíž cena se odvíjí také od náročnosti její výstavby na pozemku, může se cena katalogového domu hned vyšplhat průměrně o šest set tisíc až milión korun výše.“

Co vše byste neměli zapomenout připočítat k ceně domu, pokud z nějakého důvodu uvedenou věc nepotřebujete a typový projekt ji nezahrnuje?

  • Daň z přidané hodnoty
  • Oplocení
  • Kůlna či zahradní domek na nářadí, sekačku, případně zahradní traktůrek
  • Zpevněné plochy a zámková dlažba
  • Pergola s krbem
  • Bazén a příslušenství
  • Přípojky na sítě na hranici pozemku (pokud nejsou na hranici pozemku, náklady budou hodně vysoké), případně náklady na vybudování studny, čističky a trativodu
  • Základová deska
  • Odvod na dešťovou vodu
  • Zavlažovací systém
  • Úpravy pozemku a zahrady, trávník, květiny, stromy

„S těmito náklady je důležité kalkulovat dopředu, jinak mohou nepříjemně překvapit,“ zakončuje výčet Lener.

Na vaše dotazy odpovídá Vít Pavelčák ze společnosti Broker Consulting.

Rád bych se zeptal na přechod z úvěru ze stavebního spoření na hypotéku. V současné chvíli mám půjčeno 1 420 000 Kč na koupi bytu. Splácím od roku 2008 překlenovací úvěr s fixovanou úrokovou sazbou na 5 let ve výši 4,85 % p. a. V rámci splácení překlenovacího úvěru jsem zaplatil z jistiny cca 250 000 Kč a z toho cca 100 000 Kč jsem tam měl naspořeno před uzavřením úvěrové smlouvy. Úroková sazba při dosažení zaplacení 40% jistiny, tj. překlopení překlenovacího úvěru na úvěr ze stavebního spoření, bude 4,75 %. Tuto smlouvu bych měl splácet 22 let. Současná hodnota jistiny je 1 170 000 Kč. Měsíčně platím 8952 Kč. Nyní řeším nabídku spořitelny týkající se přechodu na hypotéku pro aktuální jistinu 1 170 000 Kč s úrokovou sazbou 3,69 % při fixaci sazby na 5 let a sjednání smlouvy na 20 let. Měsíční splátka je vypočtena na 7762 Kč. Nabídka se mi jeví přinejmenším zajímavá, protože znamená měsíční úsporu cca 1200 Kč. Mám ale obavu z toho, že mě nyní banka tahá na nejnižší sazbu a za 5 let pak dojde k natolik vysokému navýšení úrokové sazby, které mnohonásobně překoná stávající úrokové sazby stavebního spoření. Vím, že nikdo nedokáže předpokládat, jaká bude do 20 let úroková sazba, ale rád bych se vás zeptal, jak byste se rozhodoval vy.
Píšete, že přemýšlíte nad refinancováním úvěru ze stavebního spoření. Toto je otázka, která dnes vzhledem k nízkým úrokovým sazbám trápí kde koho. Stavební spoření lidé vyhledávají kvůli jistotě úrokové sazby, která se oproti hypotéce mění málo, nebo vůbec. Zmiňovaná fixace úrokové sazby je velkým strašákem, avšak dle mého názoru zbytečně.
V době fixace začíná vyjednávání s bankou o úrokové sazbě na další fixní období. Velkou výhodou je, že ve fixaci, pokud se s bankou nedohodnete, můžete změnit ústav, u kterého hypoteční úvěr máte, pokud vám dá lepší nabídku. Není tedy pravidlem, že ve fixaci vždycky dojde k navýšení splátky, opak může být pravdou. Při blížícím se konci fixace je dobré se spojit s nezávislým profesionálem, který bude mít přehled o nabídkách všech bank a pomůže vám s vyjednáváním, nebo případným přechodem.
Z matematického hlediska je pro vás určitě rozumné přejít z překlenovacího úvěru na úvěr hypoteční. Zároveň máte dvě možnosti, jak změnu provést s a bez použití jistiny. To znamená, že pokud jistinu použijete, poníží se o naspořenou částku refinancovaný úvěr.
V druhém případě se refinancuje celá částka a naspořené peníze si můžete vybrat a použít je dle libosti nebo je zainvestovat a v budoucnu použít na předčasné splacení úvěru – tato varianta obvykle vyjde výhodněji, než jistinu použít na začátku. Dnes se obvykle fixuje úroková sazba na 3 až 5 let. Delší fixační období se z pravidla nedoporučuje, jednak je sazba vyšší a zároveň přicházíte o možnost na dlouhou dobu změnit banku, nebo mimořádně vložit splátku právě v době fixace.
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.