Do prodeje se tak někdy dostanou nemovitosti, u nichž v katastru nenajdeme žádná omezení, ale ve skutečnosti už jsou zatíženy rozhodnutím soudu. Soudní exekuce nebo rozhodnutí o dražbě jsou totiž platné od okamžiku rozhodnutí soudu, byť se do listu vlastnictví zapisují se zpožděním, až po vyhotovení a doručení rozsudku na katastrální úřad. Ten pak vyznačí se zpětnou platností tzv. plombu, která znamená, že na danou nemovitost bylo uvaleno zástavní právo, nebo na ni byla vydána dražební vyhláška.

Zatajené spoluvlastnictví

Pokud prodávající sám na tuto skutečnost neupozorní, kupující nemá šanci to zjistit. Prodej se uskutečnil, došlo k předání peněz, ale nabyvatel o nemovitost přijde, protože ji koupil od člověka, který neměl právo s ní nakládat. „Koordinace mezi soudy a katastrálním úřadem není pružná, lidé nejsou informováni o aktuálním stavu na katastru. Situace je o to vážnější, že transakce s nemovitostmi probíhají v řádu miliónů a mnohdy se jedná o celoživotní úspory,“ upozorňuje Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní.

Jinou variantou neplatnosti kupní smlouvy je zatajené spoluvlastnictví nemovitosti zejména u zaniklých manželství. Zde mohou podle Šimony Maškové z advokátní kanceláře Mašek advokáti obecně nastat dvě situace. Buď je nemovitost ve společném jmění manželů a v katastru nemovitostí je to zapsáno; pak podepisují oba manželé jako prodávající. Nebo je nemovitost ve společném vlastnictví manželů, ale na katastrálním úřadu je v listu vlastnictví zapsán pouze jeden z nich.

„Máte-li jakékoli pochybnosti o tom, zda společné jmění manželů bylo zrušeno, nebo že manžel zapsaný na katastru jako vlastník nenabyl nemovitost ze svých výlučných prostředků, případně darem či děděním, vždy vyžadujte souhlas druhého manžela s prodejem, jinak se vystavíte nebezpečí, že během tří let od podpisu prodeje může druhý manžel napadnout kupní smlouvu žalobou pro relativní neplatnost,“ upozorňuje Šimona Mašková.

Hlavní problém v obou uvedených případech spočívá v tom, že jsme nemovitost nekoupili od vlastníka, ale od někoho, kdo na ni buď ztratil, v horším případě nikdy neměl výlučné vlastnické právo.

Velmi účinným způsobem, který minimalizuje potenciální riziko ztráty peněz, je řešit úhradu ceny nemovitosti z úschovy. Účelem úschovy je zajistit, aby smluvní strany splnily to, na čem se dohodly. Schovatel tak vystupuje jako třetí nezávislá osoba, u které jsou finanční prostředky deponovány až do splnění všech dohodnutých podmínek.

Kde peníze uschovat

Úschovu peněz zajišťují notáři či advokáti, formou dokumentárního akreditivu či vázaného účtu také banky, ve výjimečných případech i exekutorské úřady. „Úschovu kupní ceny nabízejí v rámci zajištění prodeje nemovitosti i realitní kanceláře, ale tento způsob úschovy nedoporučujeme, může dojít k insolvenci realitní kanceláře a zvyšuje se tak riziko případného podvodu,“ říká Jan Zachystal z realitní kanceláře RE/MAX Alfa.

Nejpřístupnější a také nejbezpečnější je podle něj úschova u notáře či advokáta, protože je definována zákonem a na dodržování pravidel dohlíží Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora. U notářské úschovy je sazebník pevně daný – např. za byt v hodnotě tří miliónů korun zaplatíte 9600,- Kč bez DPH. Odměna za advokátní úschovu je smluvní, realitní kanceláře zpravidla nabízejí úschovu v rámci jejich provize. Kdo za úschovu kupní ceny zaplatí, zcela závisí na dohodě obou stran, nejčastěji se náklady dělí půl na půl.

V současnosti je patrně nejběžnějším způsobem splacení kupní ceny tzv. kombinovaná platba, kdy kupující hradí část ceny z vlastních prostředků a na část si bere hypotéku. Vlastní část peněz deponuje v úschově a prodávajícímu je vyplacena po převedení vlastnického práva na katastru nemovitostí. Druhou část, která je financována prostřednictvím hypotečního úvěru, banka většinou posílá přímo na účet prodávajícího po podání návrhu na vklad zástavního a vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Oddělit vlastnictví nemovitosti a peněz

Cílem úschovy peněz je podle Jana Zachystala dosažení rovnovážné situace, aby vždy na jedné straně transakce byla nemovitost a na druhé peníze.

„Pokud zaplatíte celou částku při podpisu kupní smlouvy nebo předložení návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a z nějakého důvodu k přepisu vlastnického práva nedojde, nemovitost i kupní cenu má prodávající. Naopak přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny nemovitosti až po zápisu nového majitele do katastru, v tu chvíli má u sebe jak peníze, tak i nemovitost kupující,“ upozorňuje Jan Zachystal a dodává: „Rozhodně doporučuji ponechat v úschově část kupní ceny odpovídající předpokládané výši 3 % daně z převodu nemovitostí. Uschovatel zaplatí částku za daň přímo na účet finančního úřadu poté, co jedna ze stran dodá daňové přiznání opatřené razítkem podatelny daného finančního úřadu.“