Podle názoru developerů poptávka dokonce mírně stoupá, což je však způsobeno hlavně tím, že skončila prázdninová okurková sezóna a prodej nabírá na obrátkách. „Tento trend podle mě přetrvá do začátku prosince, kdy se lidé začnou orientovat na přípravu oslav Vánoc,“ říká marketingový manažer společnosti Bemett, Jan Koubík.

Poptávku táhnou lidé, kteří se z nejrůznějších důvodů rozhodli řešit potřebu vlastního bydlení a jednoznačně v ní převažuje segment menších bytů 2 kk, 3 kk. Zájemci o luxusnější nemovitosti nebo byty nad 120 m2 jsou ve výrazné menšině.

Čtyři typy zájemců

První skupinu zájemců tvoří mladí lidé, kteří potřebují byt pro start do života. Nechtějí platit nájem a uvědomují si, že vlastní nemovitost jim skýtá možnost uložení prostředků a vytvoření kapitálových zdrojů, s nimiž mohou v budoucnu dále pracovat. Do druhé spadají manželské páry, kterým je už stávající bydlení těsné. Bydlí třeba v bytě 2+1 v paneláku, narodilo se jim dítě a potřebují další místnost. Třetí skupinu tvoří starší lidé, pro něž je naopak jejich byt už zbytečně velký a za pomoci dětí si pořizují menší nemovitost. Poslední skupinu pak tvoří lidé, kteří řeší změněnou životní situaci: svatbu, rozvod, případně chtějí žít samostatně. „Je zajímavé, že zhruba 35 % našich klientů tvoří tzv. singles, tedy mladí lidé, kteří se rozhodli pro samostatnou existenci a začínají u nás vytvářet svébytnou sociální skupinu,“ uvádí Koubík.

Větší úroková vstřícnost bank v poslední době má pozitivní vliv na to, že devadesát procent klientů používá stále při koupi bytu hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Nejčastější hypotéka je kolem 80 % LTV (Loan to Value), což vyjadřuje poměr vypůjčeného kapitálu k celkové hodnotě nemovitosti.

Férová cena

Na současném oživení realitního trhu mají lví podíl developeři, kteří nabízejí byty v cenové hladině do 40 000 Kč/m2. Ti si na nezájem klientů rozhodně stěžovat nemohou.

„Naše byty jsou v rozmezí od 30 do 40 tisíc za metr čtvereční včetně DPH, takže tam, kde konkurence začíná, my většinou s cenou končíme. Tyto ceny se nám daří držet v důsledku snížení nákladů, zefektivnění stavebních prací, ale i omezení vlastní marže. Přispívá k tomu i skutečnost, že nepořádáme bombastické marketingové kampaně, které se pochopitelně z něčeho musí zaplatit, nemáme honosné kanceláře ani velký aparát, který bychom museli platit. Maximálně jsme zefektivnili naši činnost a snažíme se, aby cena byla pro zákazníky přijatelná,“ zdůrazňuje Koubík.

Obdobnou zkušenost má i pražský Ekospol, který své byty nabízí od ceny 38 000 Kč za metr čtvereční. Jeho generální ředitel Evžen Korec tvrdí, že kvalitní nové byty v klidných lokalitách s dobrou dopravní dostupností do centra města a v cenách pod 50 000 Kč za metr čtvereční včetně DPH své kupce najdou i dnes. „Padesát tisíc za metr čtvereční včetně DPH,“ zdůrazňuje Korec, „je totiž hranice férové ceny.“

Klid před bouří

Střízlivý optimismus vývoje realitního trhu by však rychle mohl vzít za své, pokud dojde k avizovanému zrušení snížené sazby DPH a k jejímu navýšení z deseti na dvacet procent. To by se nutně negativně projevilo na cenách bytů, které dosud podléhají snížené sazbě.

Vláda už několikrát dala najevo svůj záměr sníženou sazbu DPH zvýšit, nicméně mlží, pokud jde o výsledné procento i zvolenou variantu, jež může být skoková či postupná. Ať už však nakonec zvolí jakoukoli variantu, developeři dali jasně najevo, že rozdíl mezi sníženou a základní sazbou DPH nebudou schopni táhnout ze svých marží a budou ho muset promítnout celý do ceny bytů.

„Já osobně nevidím developera, který by to dokázal táhnout ze svých marží. I když se budeme snažit ceny maximálně zefektivnit, obávám se, že v současné době už budeme muset do cen promítnout celé navýšení DPH,“ říká Jan Koubík a dodává: „ Předpokládám, že vláda bohužel bude konkrétní zvýšení do poslední chvíle tajit, což ničemu nepomůže.“ Zájemci o bydlení se totiž zachovají tržně a budou se snažit „předzásobit“. „Rozhodně lze očekávat, že před zvýšením DPH se zvedne poptávka po už dokončených bytech nebo po bytech, které se budou dokončovat v horizontu data navýšení daně, tak aby klienti maximálně vyčerpali zdroje placené v hotovosti nebo z hypotečního úvěru a pak nastane po určitou dobu mrtvé období jako při každém předzásobení,“ připomíná Koubík.

Výsledný efekt zvýšení DPH u bydlení tak zdaleka nemusí naplnit očekávání autorů a může následovat osud zvýšené spotřební daně u pohonných hmot, který vedl k tomu, že řidiči kamiónů míjejí bez povšimnutí čerpací stanice v Česku a raději tankují u sousedů, kde to pořídí levněji.