Kromě sjednání pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava k hypotečnímu úvěru, podmiňují banky čerpání úvěru i sjednáním tzv. vinkulace pojistného plnění z pojistné smlouvy. O co se jedná?

Zjednodušeně jde o druh zástavního práva, jehož podstatou je pojistné plnění ze smlouvy. Banky požadují, aby v případě pojistné události bylo pojistné plnění přednostně vyplaceno na jejich účet a ne na účet pojištěného. V podmínkách vinkulace bývá zpravidla stanoven spodní limit pojistného plnění, např. 100 000 Kč, do kterého povolují banky pojišťovně vyplatit peníze přímo na účet klientovi.

V případě vyššího pojistného plnění pošle pojišťovna peníze na účet banky a ta dále rozhoduje o jejich dalším použití. V případě totální škody banka z pojistného plnění uhradí svoji pohledávku vůči klientovi a zbylé peníze mu vyplatí na účet. U částečné škody banka dohlíží na účelové čerpání pojistného plnění. V praxi to znamená, že banka proplácí klientem předložené doklady a faktury prokazující rekonstrukci pojištěné stavby.

Automaticky banky nerady přistupují na zálohové proplácení faktur, ale v případě dostatečného zdůvodnění ze strany klienta, spočívající hlavně ve výhodnosti vyplacení zálohy pro banku, mohou udělat výjimku.

Přítelkyně je spolu se sestrou spoluvlastníkem bytu a sestra chce svou polovinu bytu prodat. Přítelkyně by její polovinu bytu chtěla odkoupit, přičemž byt má minimální hodnotu okolo 500 000 Kč. Přítelkyně je v současné době bez práce a nemá žádné stavební spoření. Chce si vzít hypoteční úvěr, ale není si jistá, zda je to dobrá volba. Poraďte, jakým způsobem by bylo možné koupi poloviny bytu financovat. Přítelkyně nic nesplácí, nemá jiné dluhy a byt by pronajala s tím, že nájemník jí bude měsíčně platit o 4 000 Kč více, než kolik činí náklady bytu.

Vzhledem k ceně za polovinu bytu bych doporučila čerpat úvěr ze stavebního spoření, které si vaše přítelkyně může pro účel čerpání úvěru nově založit. Vzhledem k tomu, že je bez práce a nemůže doložit pravidelný stálý příjem, bude potřebovat v každém případě spoludlužníka. Příjem z budoucího nájmu v tomto případě nestačí.

Pokud má přítelkyně vlastní úspory ve výši min. 20 % z ceny bytu, tj. 50 tis. Kč, které by na koupi poloviny bytu použila, pak doporučuji uzavřít smlouvu o stavebním spoření u Buřinky (SSČS). Splátky úvěru ve výši 200 tis.Kč by činily 1 700 Kč měsíčně při době splatnosti 17 let.

Pokud přítelkyně nemá žádné vlastní finance, pak překlenovací úvěr v celé výši kupní ceny může čerpat u Modré Pyramidy, avšak kromě spoludlužníka bude potřebovat k úvěru ještě jednoho ručitele, tj. celkem budou v úvěrovém závazku tři osoby (přítelkyně, spoludlužník a ručitel). Splátky úvěru v tomto případě budou činit 2 150 Kč měsíčně při době splatnosti rovněž 17 let. Stavební spořitelny schvalují úvěr na základě mnoha dokumentů (příjmy, účel). Zda úvěr získáte, se dozvíte, až dodáte všechny potřebné dokumenty k posouzení. Šance na úspěšné vyřízení financování jsou však vysoké, největší problém bývá najít ručitele.


Mám zájem o koupi bytu nebo malé chalupy k trvalému bydlení. Nemám ovšem žádné vlastní prostředky, pouze příjem, který činí cca 19 000 Kč měsíčně. Založila jsem si stavební spoření, ale spořím jen krátce. Také splácím půjčku z minulých let, ale neměla bych problém ji doplatit předčasně. Je mi 25 let, žiji s přítelem, ale dohromady s ním si půjčku nebo hypotéku brát nechci. Jaká možnost by pro mne byla nejvýhodnější - úvěr nebo hypotéka? Kolik bych si za těchto podmínek mohla půjčit?

Odpovědět vám mohu pouze v obecné rovině, neboť záleží na ceně nemovitosti a vaší celkové finanční situaci (nákladech na provoz domácnosti a dalších výdajích). Nelze bezpečně počítat, že byste získala jeden úvěr na celou nemovitost. Je ale možné kupní cenu „poskládat“ ze dvou, případně tří úvěrů, z nichž jeden pokryje cca 80 % tržní ceny nemovitosti.

Stavební spoření lze využít, i když spoříte teprve krátce, objekt však musí být veden jako objekt k bydlení, nikoliv k rekreaci. Pokud byste se rozhodla pro koupi chalupy, která je v katastru nemovitostí vedena jako rekreační objekt, pak koupi lze řešit pouze hypotečním úvěrem v kombinaci s hotovostní nebo účelovou půjčkou. Zde je však třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou a tím pádem i vyšší splátkou. Můžete však v případě hypotečního úvěru zvolit dlouhou dobu splatnosti (až 30 let).

Nevím, jaké jsou Vaše provozní výdaje, předpokládám, že je financujete společně s partnerem. Objekt bydlení byste orientačně mohla úvěrovat v ceně do cca 1,4 mil. Kč. Celkové splátky úvěrů ve výši 1,4 mil. Kč by činily cca 10 tis. Kč měsíčně při době splatnosti do 23 let.

 

S obdobnou výši poskytnutého úvěru můžete počítat i na koupi rekreačního objektu, avšak při delší době splatnosti hypotéčního úvěru, který bude třeba doplnit účelovým nebo hotovostním úvěrem, které jsou poskytovány se splatností do 10 let. Konkrétní možnost financování doporučuji předem řešit s finančním konzultantem ihned, jakmile se vám naskytne konkrétní nemovitost ke koupi. Je dobré si nechat připravit finanční plán, který ukáže, zda váš domácí rozpočet unese zatížení splátkou.

Rovněž se s vysokou přesností dozvíte, kolik si můžete půjčit. Výsledkům můžete přizpůsobit výběr nemovitosti. Zamyslete se také objektivně a pozorně nad tím, zda byste vše utáhla sama bez přítele. Je dobré mít plán pro takový vývoj, ačkoliv jej pravděpodobně nikdy nebudete muset zrealizovat.

 Na vaše dotazy odpovídala Květa Šťastná ze společnosti Broker Consulting

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.